Verträge über die entgeltliche Überlassung von Flächen zur Installation und zum Betrieb von Photovoltaikanlagen können insbesondere als Bestandverträge bzw Dienstbarkeitsverträge qualifiziert werden, wobei innerhalb der Bestandverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen von einem Pachtvertrag ausgegangen werden kann. Da bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen auf fremdem Grund und Boden häufig Photovoltaikdienstbarkeiten bestellt werden, kann auch ein Dienstbarkeitsvertrag vorliegen.

Solarflächen für Photovoltaikanlage: Welche Vertragsarten kommen in Betracht?

Laut OGH (8 Ob 160/25z) kommen als vertragliche Grundlage für die Überlassung von Flächen zur Installation und zum Betrieb von Photovoltaikanlagen kommen im Fall der Entgeltlichkeit insbesondere Bestandverträge und Dienstbarkeitsverträge in Betracht.

Abgrenzung zwischen Miete und Pacht

Gem § 1091 Satz 1 ABGB wird der Bestandvertrag, wenn sich die Bestandsache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, ein Mietvertrag. Kann die Bestandsache jedoch nur durch Fleiß und Mühe benützt werden, handelt es sich um einen Pachtvertrag. Für die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht ist daher der Vertragszweck im Sinne der dem Bestandnehmer eingeräumten Befugnisse maßgeblich. Miete liegt demnach dann vor, wenn der Bestandnehmer nur zum Gebrauch der Sache berechtigt ist. Bei der Pacht hingegen darf der Bestandnehmer auch die sachtypischen Nutzungen und Erträge aus der Sache ziehen.

Die Überlassung von Grundstücken zur Errichtung von Betriebsobjekten oder Betriebsgebäuden ist nach hM regelmäßig als Miete einzustufen. Bei einem erst zu gründenden Betrieb kann (Unternehmens-)Pacht nur dann angenommen werden, wenn der Bestandgeber alle wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellt und der Bestandnehmer auch zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens verpflichtet ist. Ansonsten ist selbst bei Interesse des Bestandgebers an der Führung des Betriebs nur von einer Miete auszugehen.

Warum im Anlassfall kein Pachtvertrag vorliegt

Für den Anlassfall ergibt sich damit, dass der in Rede stehende „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ nicht als Pachtvertrag anzusehen ist, weil es beim Betrieb einer Photovoltaikanlage bereits an einer Fruchtziehung aus dem verpachteten Gegenstand fehlt. Auch geht aus dem Vertrag weder hervor, dass der Liegenschaftseigentümer die wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellen würde, noch dass der Anlagenbetreiber verpflichtet wäre, ein lebendes Unternehmen zurückzustellen.

Solarflächen bei Photovoltaikanlage: Dienstbarkeiten zur Absicherung der Nutzungsrechte

Bei Errichtung von Photovoltaikanlagen auf fremdem Grund und Boden werden häufig Photovoltaikdienstbarkeiten bestellt, typischerweise in Form beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten zugunsten des Anlagenbetreibers. Regelmäßig dienen Dienstbarkeiten dazu, dass schuldvertraglich eingeräumte Nutzungsrecht des Anlagenbetreibers dinglich abzusichern.

Die Frage, ob der vorliegende „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ als Mietvertrag oder als Dienstbarkeitsvertrag zu qualifizieren ist, ist im Ergebnis im Sinne des Vorliegens eines Dienstbarkeitsvertrags zu beantworten. Dafür spricht zum einen, dass sich aus ihm durch die Dienstbarkeitseinräumung klar ein Wille der Parteien auf Verdinglichung ergibt. Gegen die Annahme eines Mietvertrags spricht zudem, dass der Vertrag aufgrund seines entsprechenden Schwerpunkts zu Recht als „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ bezeichnet wurde. Im Übrigen sind sich auch die Parteien darüber einig, dass der „Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag“ nur ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft darstellt und demnach gerade kein Kauf- oder Mietvertrag ist.

Fazit: Entscheidend ist die Vertragsgestaltung bei Solarflächen

Verträge über Solarflächen sind nicht pauschal als Miet- oder Pachtverträge einzuordnen. Maßgeblich sind der Vertragszweck und die eingeräumten Rechte. Im Anlassfall verneinte der OGH einen Pachtvertrag und qualifizierte die Vereinbarung als Dienstbarkeitsvertrag. Ausschlaggebend waren insbesondere der Wille zur dinglichen Absicherung und der entsprechende Schwerpunkt des Vertrags.

Entscheidung des OGH – Geschäftszahl

OGH 20.05.2026, 8 Ob 160/25z