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Dokument-ID: 280357

WEKA (bli) | News | 29.06.2011

Bewertung der einzelnen Faktoren bei der Berechnung des Richtwertmietzinses

§ 16 Abs 2 Satz 2 MRG fordert bei der Vornahme der Zuschläge und Abstriche vom Richtwert eine Orientierung an der allgemeinen Verkehrauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens.

Geschäftszahl

OGH 20.12.2010, 5 Ob 208/10i

Norm

§ 16 Abs 2 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

§ 16 Abs 2 Satz 2 MRG fordert bei der Vornahme der Zuschläge und Abstriche vom Richtwert eine Orientierung an der allgemeinen Verkehrauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens. Txt. OGH: Für die Berechnung des höchstzulässigen Hauptmietzinses ist § 16 Abs 2 MRG heranzuziehen. Txt. Strittig war im vorliegenden Fall unter anderem, ob das Vorhandensein einer Badewanne und von Parkettböden, Anschlüssen für Geschirrspüler und Waschmaschine sowie die Begehbarkeit sämtlicher Räume der Wohnung vom Vorraum aus einen Zuschlag rechtfertigten.

§ 16 Abs 2 Satz 2 MRG erfordert bei der Vornahme der Zuschläge und Abstriche vom Richtwert eine Orientierung an der allgemeinen Verkehrauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens. Mit diesen Kriterien ist es unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge und Abstriche einfach zusammenzurechnen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument.

Im vorliegenden Fall nahm das Erstgericht einen Lagezuschlag nicht vor. Es bewertete allerdings die Aussicht der Zimmer. Es widerspricht auch nicht in jedem Fall der Entscheidung 5 Ob 296/02v, einen Zuschlag für Parkettböden für gerechtfertigt zu erachten. Da diese in Altbauwohnungen der Ausstattungskategorie A nicht ungewöhnlich sind, bedarf es dafür lediglich eines Hinweises auf besondere Qualität oder Ausführung.

Bezüglich des Badezimmers rechtfertigt nicht das Vorhandensein einer Badewanne und eines Fensters die Annahme einer zuschlagsrelevanten Ausstattung, sondern die Tatsache, dass sich das Badezimmer in einem besonders guten Ausstattungszustand befand.

Auch die in § 16 Abs 2 Z 1 MRG ausdrücklich erwähnte Grundrissgestaltung wiegt im vorliegenden Fall positiv, weil die Wohnung immerhin über fünf Zimmer verfügt und alle Zimmer ebenso wie sämtliche Nebenräume zentral vom Vorraum aus begehbar sind. Mag eine zentrale Begehbarkeit in kleineren Wohneinheiten typisch sein, so gilt das nicht für Mehrzimmerobjekte wie die hier zu beurteilende Wohnung.

Zwei Balkone mit einer Gesamtfläche von 30 m², wobei ein Balkon eine freie Aussicht gewährt, stellen eine weit überdurchschnittliche Ausstattung dar.

Ob die vorhandenen Anschlussmöglichkeiten für Waschmaschine und Geschirrspüler als besondere Ausstattungsmerkmale anzusehen sind, wurde in der vorliegenden Entscheidung durch den OGH nicht geklärt. Jedenfalls ist Lärmbelästigung wegen Ausrichtung einer Wohnung zur Straße dann nicht als gravierend zu beurteilen, wenn im gesamten Ort eine Tempobeschränkung auf 30 km/h gilt.

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