WEKA (mwo) | News | 03.02.2015

Schaden eines Wohnungseigentümers durch unrichtige Abrechnungen – haftet der Hausverwalter?

Der Hausverwalter kann wegen unrichtiger Abrechnungen für jenen Schaden eines Wohnungseigentümers haften, welcher im Zuge eines Zivilprozesses mit dem Verkäufer der Liegenschaft in Form von Prozesskosten und Verzugszinsen entstanden ist.

Geschäftszahl

OGH 22.10.2014, 3 Ob 102/14t

Norm

§§ 20 Abs 3, 31 Abs 3, 34 Abs 4 letzter Satz WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Der Hausverwalter kann wegen unrichtiger Abrechnungen für jenen Schaden eines Wohnungseigentümers haften, welcher im Zuge eines Zivilprozesses mit dem Verkäufer der Liegenschaft in Form von Prozesskosten und Verzugszinsen entstanden ist. Schutzzweck der Abrechnungspflichten des Hausverwalters gemäß §§ 20 Abs 3 und 31 Abs 3 WEG 2002 ist nämlich unter anderem auch die Verhinderung von Streitigkeiten und deren Kostenfolgen.

OGH: Rechtsverfolgungskosten und Zinsschäden sind so genannte reine Vermögensschäden, für die nur Ersatz zusteht, wenn die rechtswidrige Verursachung auf der Verletzung vertraglicher Pflichten, auf einen Eingriffs in absolut geschützte Rechtsgüter oder auf einen Verstoß gegen ein Schutzgesetz beruht.

Als Schutzgesetze hat der OGH im vorliegenden Fall die Bestimmungen der §§ 20 Abs 3 und 31 Abs 3 WEG 2002 herangezogen und teleologisch interpretiert.

§ 31 Abs 3 WEG 2002 verpflichtet den Hausverwalter bei Beendigung seiner Verwaltertätigkeiten zur unverzüglichen Rechnungslegung und zur Herausgabe des Überschusses an den neuen Verwalter oder – mangels eines solche – an die Eigentümergemeinschaft.
 Dieser Anspruch steht zwar nur der Eigentümergemeinschaft, jedoch nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Dennoch sind die einzelnen Wohnungseigentümer vom Schutzbereich des § 31 Abs 3 WEG 2002 umfasst, da sich gemäß der Lehre und Rechtsprechung (zum „Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter“) Schutz- und Sorgfaltspflichten aus einem Vertragsverhältnis auf Dritte erstrecken, die der Vertragsleistung nahestehen und erkennbarerweise in erhöhtem Maße von der Vertragserfüllung gefährdet werden. Dies war bei den einzelnen Wohnungseigentümern anzunehmen, da ihre Interessen durch Hauswaltertätigkeiten betroffen sind.

§ 20 Abs 3 WEG 2002 normiert die Rechnungspflicht des Hausverwalters gegenüber den Wohnungseigentümern mit (ua) dem Zweck der ordnungsgemäßen Beitragsleistung.

Da gemäß § 34 Abs 4 letzter Satz WEG 2002 derjenige allfällige Nachzahlungen zu leisten hat, der im Zeitpunkt der Fälligkeit grundbücherlicher Wohnungseigentümer ist und ein Ausgleich zwischen dem bisherigen und den aktuellen Wohnungseigentümer nur intern erfolgen kann, zählt die Verhinderung von Rechtsstreitigkeiten und deren Kostenfolgen (was für den Hausverwalter nicht unvorhersehbar ist) zum Schutzbereich der Abrechnungsbestimmungen.

Zusammenfassend haftet ein Hausverwalter – auch nach Auflösung des Verwaltervertrags – für Vermögensschäden, die einem Wohnungseigentümer infolge unrichtiger Abrechnungen in Form von Prozesskosten und Verzugszinsen entstanden sind, aufgrund eines Verstoßes gegen die Rechnungspflichten gemäß § 20 Abs 3 bzw § 31 Abs 3 WEG 2002.

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