WEKA (mpe) | News | 18.08.2015

Verstöße gegen die Nutzwertberechnung

Wird bei Festsetzung der Jahresmietwerte nicht von den der WE-Begründung zugrunde gelegten Bauplänen ausgegangen, liegt ein grober Systemfehler vor, der gegen die zwingenden Grundsätze der Ermittlung der Jahresmietwerte nach dem WEG 1948 verstößt.

Geschäftszahl 

OGH 24.03.2015, 5 Ob 225/14w

Norm 

§ 9 Abs 2 Z 2 WEG 2002; § 2 WEG 1948

Leitsatz

Quintessenz:

Wird bei der Festsetzung der Jahresmietwerte nicht von den der Begründung des Wohnungseigentums zugrunde gelegten Baupläne ausgegangen, liegt ein grober Systemfehler vor, der gegen die zwingenden Grundsätze der Ermittlung der Jahresmietwerte nach dem WEG 1948 verstößt.

OGH: Aus der Rechtsprechung ergeben sich als Beispiele für Verstöße gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung

• das Übergehen wohnungseigentumstauglicher Objekte,
• die Zuweisung eines Nutzwertes für allgemeine Teile der Liegenschaft,
• die Schaffung eines neuen Wohnungseigentumsobjekts „ohne Nutzwert“, oder die mit keiner baulichen Veränderung einhergehende Umwidmung allgemeiner Teile der Liegenschaft in Objekte, an denen Wohnungseigentum oder Zubehörwohnungseigentum bestehen soll.

Ebenso stellt die falsche Einordnung in eine der drei grundsätzlichen wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien (Wohnungseigentumsobjekte, Zubehör und allgemeine Teile der Liegenschaft) einen solchen Verstoß dar (5 Ob 38/03d, 5 Ob 29/08p).

Bloße Messfehler oder Bewertungsfragen werden von der Rechtsprechung hingegen nicht als Verstöße qualifiziert, insbesondere nicht das Abweichen von veröffentlichten Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim Nutzwertgutachten (5 Ob 222/07v).

Im Fall eines Verstoßes kann die Neufestsetzung ohne zeitliche Begrenzung und ohne Bagatellgrenze geltend gemacht werden (RS0117708 [T2]).

Im vorliegenden Fall hatte das Erstgericht festgestellt, dass im Zuge der Ermittlung des Jahresmietwerts (an dem Wohnungsobjekt wurde das Eigentum nach dem WEG 1948 begründet) die der Schlichtungsstelle zugrunde gelegte Flächenaufstellung erheblich vom Bauplan abweicht. Der Mindestanteil des Wohnungseigentümers bestimmt sich gemäß § 2 WEG 1948 grundsätzlich nach den Jahresmietzinsen für 1914. Liegen solche Jahresmietzinse nicht vor, hatte die Mietkommission ortsübliche Jahresmietwerte festzusetzen. Die grundsätzliche Maßgeblichkeit der Wohnungsgröße für die Feststellung des Jahresmietwerts ist dabei auch ohne ausdrückliche gesetzliche Positivierung (analog den §§ 5 Abs 1 WEG 1975, 2 Abs 8 WEG 2002) selbstverständlich.

Eine Festsetzung der Jahresmietwerte, die nicht von den der Begründung des Wohnungseigentums zugrunde gelegten Baupläne ausgeht, begründet das Vorliegen eines groben Systemfehlers der gegen die zwingenden Grundsätze der Ermittlung der Jahresmietwerte nach dem WEG 1948 verstößt (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³, § 9 WEG 2002 Rz 64).

Liegt ein Grund für die Neufestsetzung des Nutzwertes (Jahresmietwert) vor, ist im Verfahren der Nutzwert insoweit zu korrigieren, als die Auswirkungen des Verstoßes gegen die zwingenden Parifizierungsgrundsätze es erfordern. Die Korrekturen sind auf Basis der erfolgten Nutzwertfestsetzung vorzunehmen. Dies hat ebenfalls zu gelten, wenn die Wohnungseigentumsbegründung, wie im vorliegenden Fall, vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 erfolgte und nach der Übergangsregelung des § 29 Abs 1 Z 1 WEG 1975 eine Neuparifizierung nach Mietwerten zu erfolgen hat (RS0107277).

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