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Erhaltungspflicht für eine unwirtschaftliche Heizanlage?

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Die Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen besteht nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG nur, wenn eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, der Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit der Gemeinschaftsanlage vorliegen. Dass eine funktionsfähige Heizungsanlage nicht mehr dem zeitgemäßen Standard entspricht, begründet keine Erhaltungspflicht des Vermieters.

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Sind Freiflächen Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts?

Freiflächen können nur dann Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts sein, wenn dieses dennoch einen baulich abgeschlossenen, nach der Verkehrsauffassung selbständigen Teil eines Gebäudes darstellt. Teil des Wohnungseigentumsobjekts sind solche Flächen daher (nur), wenn sie unmittelbar an das Wohnungseigentumsobjekt anschließen und aufgrund der baulichen Gegebenheiten als Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts klar erkennbar sind.

Judikatur

Voraussetzungen für die Neufestsetzung eines Aufteilungsschlüssels

Ein erfolgreicher Antrag auf Neufestsetzung des Verteilungsschlüssels gem § 32 Abs 5 WEG 2002 setzt voraus, dass erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten der Mit- und Wohnungseigentümer bestehen. Maßgeblich ist dabei die objektive Nutzungsmöglichkeit, nicht die subjektive, tatsächliche. Auf lediglich vorübergehende Gegebenheiten kommt es nicht an.

Judikatur

Schützt Unkenntnis einer Vertragspartei vor dem Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts?

Für das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Vertragsparteien das Geschäft mit Umgehungsabsicht schließen. Relevant ist nur, ob das Geschäft objektiv Sinn und Zweck der umgangenen Norm vereitelt. Anderes gilt, wenn das Geschäft, etwa ein Zeitmietvertrag, nicht an sich verboten ist; in diesem Fall ist die Kenntnis der Vertragsparteien über jene Umstände, die objektiv die Umgehung des Gesetzes bewirken, maßgeblich.

Judikatur

Zum Inhalt und der Wirksamkeit eines Umlaufbeschlusses

Verweist ein Umlaufbeschluss auf den Inhalt eines vorangegangenen Umlaufbeschlusses, können behauptete Mängel der ersten Beschlussfassung, die nicht durch fristgerechte Anfechtung aufgegriffen wurden, nicht im Rahmen der Anfechtung des zweiten Beschlusses geltend gemacht werden. Durch die Rechtswirksamkeit des ersten Beschlusses werden allfällige Mängel saniert.

Judikatur

Wirksamkeit eines abweichenden Verteilungsschlüssels

Nach § 32 Abs 2 WEG 2002 können sämtliche Miteigentümer schriftlich einen von der Regelung des § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Das gilt jedenfalls dann auch analog für Vereinbarungen im Vorstadium des Wohnungseigentums, wenn der im Gesetz genannte Personenkreis der (späteren) Miteigentümer nicht verlassen wird. Der Abschluss der Vereinbarung hat einstimmig zu erfolgen.

Judikatur

Nichtzahlung des Mietzinses: Wirkt das gegen einen Mitmieter ergangene Urteil auch gegen die anderen Mitmieter?

Mitmieter haften für die Zahlung des Mietzinses solidarisch. Daraus folgt aber nicht, dass sie in einem Verfahren auf Zahlung des Mietzinses eine einheitliche Streitpartei iSd 14 ZPO bilden. Vielmehr liegt eine einfache Streitgenossenschaft vor. Das gegen einen der Mitmieter ergangene (stattgebende) Urteil entfaltet somit keine Wirkung gegenüber den anderen Mitmietern. Daher kann sich ein Mitmieter auch nicht wegen des gegen einen anderen Mitmieter ergangenen Urteils als beschwert erachten.

Judikatur

Schließung eines Lichtschachts: Ist das eine Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG?

Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG 2002 ist weit zu interpretieren. Er umfasst auch Änderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft, wenn diese zu einer vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentums führen. Das gilt auch dann, wenn von der Änderung ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind.

Judikatur

Ist eine Benützungsvereinbarung an zwingend allgemeinen Teilen zulässig?

Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Benützungsvereinbarung ist, dass die (Teile der) gemeinsame(n) Sache – auch des betroffenen allgemeinen Teils – benützbar und rechtlich verfügbar sind. Allgemeine Teile einer Liegenschaft können von einer Benützungsvereinbarung daher nur dann erfasst werden, wenn sie verfügbar sind. Zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, können mangels Verfügbarkeit nicht Gegenstand einer Benützungsvereinbarung sein.

Judikatur

Zur Errichtung eines Wintergartens mit PV-Anlage auf Allgemeinfläche

Auch wenn einem Mit- und Wohnungseigentümer an dem von einer Änderung betroffenen Teil der Liegenschaft das alleinige Nutzungsrecht zukommt, bedürfen geplante Baumaßnahmen, die jedenfalls auch allgemeine Teile betreffen und bleibende Substanzveränderungen bewirken, entweder der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder der Genehmigung des Gerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG 2002.

Judikatur

Ist ein Fixpreis für eine nachträgliche Eigentumsübertragung rechtens?

Die Höhe des von der gemeinnützigen Bauvereinigung angebotenen Fixpreises für die nachträgliche Übereignung von Wohnungseigentum kann nur wegen offenkundiger Unangemessenheit iSd § 18 Abs 3b WGG bekämpft werden. Die in § 15h WGG normierte Begrenzung der Mieterträge bei nachträglicher Eigentumsübertragung von geförderten Wohnungen hat auf die Frage der Angemessenheit keinen Einfluss.

Judikatur

Zur Ersitzung eines bereits bestehenden WE-Objekts

Liegen die Voraussetzungen des § 1477 ABGB für eine uneigentliche Ersitzung, nämlich Redlichkeit und Besitzwille, vor, kann auch ein bereits bestehendes Wohnungseigentumsobjekt (hier: Garage) ersessen werden. Die unterlassene Einsichtnahme in das Grundbuch schadet der Redlichkeit nicht, sofern keine Verdachtsmomente hinsichtlich der tatsächlichen Besitzverhältnisse bestehen.

Judikatur

WE-Begründung: Ist eine fehlende Baubewilligung ein Hindernis?

Eine rechtskräftige baubehördliche Bewilligung ist keine Voraussetzung für eine gerichtliche Nutzwertfestsetzung wegen realer baulicher Veränderungen gem § 9 Abs 2 WEG 2002. Anderes gilt nur – so wie für die Genehmigungsfähigkeit von Änderungen nach § 16 WEG 2002 – wenn von vornherein feststeht, dass die auf dem privatrechtlichen Konsens der Wohnungseigentümer beruhenden Änderungen baurechtlich nicht zulässig sind und somit mit einer Genehmigung nicht zu rechnen ist.

Judikatur

Richtwertmietzins: Verstoß gegen eine Wertsicherungsklausel

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG soll verhindern, dass der Preis im Vertrag zwar zahlenmäßig bestimmt wird, der Unternehmer sich jedoch die Möglichkeit offenhält, für nur kurze Zeit später erbrachte Leistungen ein höheres als dieses zahlenmäßig bestimmte Entgelt zu verlangen. Dieses Verbot gilt auch für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen, wenn bei kundenfeindlichster Auslegung schon innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte.

Judikatur

Besteht eine Bindung des Einzelrechtsnachfolgers an zugesagtes Änderungsrecht bei Rechtsnachfolgeklausel?

Ein Einzelrechtsnachfolger ist trotz Rechtsnachfolgeklausel nicht an ein von seinem Rechtsvorgänger zugesagtes Änderungsrecht gebunden, wenn dieses weder in seinem Kaufvertrag noch im Wohnungseigentumsvertrag erwähnt wurde und die Zustimmung zu einem Zeitpunkt erteilt wurde, als noch kein Wohnungseigentum(s-Objekt) bestand. Eine Rechtsnachfolgeklausel erfasst im Zweifel nur den Eintritt in solche obligatorischen Verpflichtungen, die mit der Nutzung der veräußerten Liegenschaft zusammenhängen.

Judikatur

Ist das Einschlagen von Nägeln in ein WEG-Objekt eine genehmigungsbedürftige Änderung?

Bohrt ein Wohnungseigentümer drei Löcher in seine Seite der vom benachbarten Wohnungseigentümer zur Abgrenzung der Gärten errichteten Mauer und errichtet er eine Verkleidung seines Teils der Mauer, handelt es sich dabei um eine bagatellhafte, nicht genehmigungsbedürftige Umgestaltung.

Judikatur

„Erhaltende“ Sanierung: stets eine Neuerrichtung iSd § 1 Abs 4 Z 3 MRG?

Die Neuerrichtung eines Gebäudes iSd § 1 Abs 4 z § MRG liegt nur vor, wenn durch sie neuer Wohn- oder Geschäftsraum geschaffen wird. Eine – auch umfangreiche oder kostspielige – Sanierung fällt nicht darunter. Das gilt auch, wenn sich der Vermieter für eine „erhaltende“ Sanierung statt für den bereits genehmigten Abbruch und umfassenden Neubau des Gebäudes entscheidet.

Judikatur

Zur Bindung an eine Rücklagenvorschreibung wegen „Dominatorentscheidung“

Ist die Frist zur Anfechtung einer „Dominatorentscheidung“ nach § 24 Abs 6 WEG 2002 bzw zur Vorgehensweise gegen eine Maßnahme des Mehrheitseigentümers nach § 30 Abs 2 WEG 2002 abgelaufen, so ist ein Beschluss (hier: auf Vorschreibung einer Rücklage) rechtsgültig und damit bindend geworden. Das gilt auch für eine Dominatorentscheidung.

Judikatur

Zur Verjährung der Kaufpreisforderung eines Bauträgers

Für die Kaufpreisforderung eines Bauträgers gilt die allgemeine dreißigjährige Verjährungsfrist des § 1478 ABGB. Die dreijährige Verjährungsfrist ist nur für Kaufpreisforderungen betreffend die Veräußerung beweglicher Sachen anzuwenden. Ist der mit dem Bauträger geschlossene Vertrag als Werkvertrag zu qualifizieren, verjähren die Werklohnforderungen binnen dreier Jahre.

Judikatur

Befristung: Nachträgliche Anmietung eines Geschäftsraums

Wird nachträglich zur Wohnung ein weiteres Objekt als „Praxisräume“ zur Ausübung des Berufs angemietet, um den Weg zum Arbeitsplatz zu verkürzen und dieser Mietvertrag mit demselben Endtermin wie bei der Wohnung begrenzt, so ist die daraus erfließende Befristung zulässig und wirksam.

Judikatur

Stellt eine Sichtschutzwand zwischen zwei Hausgärten einen „Luxusartikel“ dar?

Eine von einem Wohnungseigentümer zwischen zwei Hausgärten angestrebte Sichtschutzwand gilt auch dann nicht als Befriedigung von Luxusbedürfnissen, wenn sich auf dem Grundstück dieses Wohnungseigentümers möglicherweise tatsächlich Luxusausstattung (Swimmingpool und Pavillon) befindet. Nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der übrigen Miteigentümer (hier: teilweise Sichteinschränkung) ist iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 beachtlich.

Judikatur

Dringendes Wohnbedürfnis eines Geschäftsführers (GmbH)

Ein dringendes Wohnbedürfnis gemäß § 14 Abs 3 MRG (mit Verweis auf § 30 Abs 2 Z 5 MRG) ist nur dann nicht gegeben, wenn eine andere ausreichende Unterkunft zur Verfügung steht. Die alternative Wohnmöglichkeit muss rechtlich gleichwertig und abgesichert sein.

Judikatur

Besteht eine volle Mietzinszahlungspflicht eines Fitnessstudios nach Aufhebung der Betretungsverbote?

Ein pandemiebedingt für Fitnessstudios verordnetes Betretungsverbot erfüllt den Tatbestand des § 1104 ABGB („Seuche“), weswegen für die Dauer des Betretungsverbot kein Mietzins zu bezahlen ist. Sobald das Betretungsverbot aber aufgehoben und das Bestandobjekt wieder nutzbar ist, ist auch der Mietzins wieder zu entrichten. Die Höhe richtet sich nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung und ist unter Anwendung der relativen Berechnungsmethode gegebenenfalls entsprechend zu mindern.

Judikatur

Ausschluss eines Wohnungseigentümers bei gerichtlicher Hinterlegung von Rückständen

Wird durch einen beklagten Wohnungseigentümer eine schuldbefreiende gerichtliche Hinterlegung nach § 1425 ABGB vorgebracht, so ist es unklar, ob er noch Zahlungen zu leisten hat. Hierüber ist gem § 36 Abs 2 WEG 2002 mittels abgesondertem Beschluss zu entscheiden. Die Ausschlussklage ist bei rechtzeitiger Zahlung auch dann abzuweisen, wenn den Beklagten am Rückstand grobes Verschulden trifft. Das Gesetz gewährt dem Betroffenen daher immer eine – durch die Prozesskosten teuer erkaufte – Nachfrist für die Zahlung.

Judikatur

Belegung des Hausgartens mit Terrassenplatten: Liegt eine Widmungsänderung vor?

Wird die Gesamtheit eines Hausgartens mit Terrassenplatten belegt, liegt eine Widmungsänderung von Garten zu Terrasse vor, die nicht als bagatellhafte Umgestaltung, sondern als zustimmungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 zu sehen ist.

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Zum Inhalt und der Wirksamkeit eines Umlaufbeschlusses

Wirksamkeit eines abweichenden Verteilungsschlüssels

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Ist eine Benützungsvereinbarung an zwingend allgemeinen Teilen zulässig?

Zur Errichtung eines Wintergartens mit PV-Anlage auf Allgemeinfläche

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Besteht eine Bindung des Einzelrechtsnachfolgers an zugesagtes Änderungsrecht bei Rechtsnachfolgeklausel?

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Zur Bindung an eine Rücklagenvorschreibung wegen „Dominatorentscheidung“

Zur Verjährung der Kaufpreisforderung eines Bauträgers

Befristung: Nachträgliche Anmietung eines Geschäftsraums

Stellt eine Sichtschutzwand zwischen zwei Hausgärten einen „Luxusartikel“ dar?

Dringendes Wohnbedürfnis eines Geschäftsführers (GmbH)

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