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  • Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen an für Mängel an allgemeinen Teilen

    Bei Bestehen einer Rechtsgemeinschaft können die Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses erst nach Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses geltend gemacht werden. Entbehrlich ist ein solcher Beschluss der Eigentümergemeinschaft nur dann, wenn durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, etwa, wenn die Wahl der Behelfe bereits getroffen wurde.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 3 Ob 212/24h | OGH vom 26.02.2025 | Dokument-ID: 1203760
    Judikatur

  • Ist eine Benützungsvereinbarung an zwingend allgemeinen Teilen zulässig?

    Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Benützungsvereinbarung ist, dass die (Teile der) gemeinsame(n) Sache – auch des betroffenen allgemeinen Teils – benützbar und rechtlich verfügbar sind. Allgemeine Teile einer Liegenschaft können von einer Benützungsvereinbarung daher nur dann erfasst werden, wenn sie verfügbar sind. Zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, können mangels Verfügbarkeit nicht Gegenstand einer Benützungsvereinbarung sein.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 164/24i | OGH vom 14.11.2024 | Dokument-ID: 1195621
    Judikatur

  • WE-Begründung an Außenfenstern, Außentüren und Fensterrollläden möglich?

    An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Außenhaut eines Gebäudes, das sind die Außenmauern und die Fassade, die Außenfenster, Balkone, Terrassen, Balkontüren und Balkongeländer sowie Außenjalousien und -rollläden, zählt zu den notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft. An ihr kann somit nicht Wohnungseigentum begründet werden.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 13/25k | OGH vom 23.09.2025 | Dokument-ID: 1252631
    Judikatur

  • Zur nichtigen WE-Begründung bei einer Wasserabsperrvorrichtung im WE-Objekt

    An einem notwendigen Zugang zu einer Wasserabsperrvorrichtung als notwendig allgemeinem Teil der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Begründung ist unwirksam, weil in einem solchen Fall bei der Nutzwertfestsetzung ein zu hoher Nutzwert ermittelt würde, wodurch es zwangsläufig jedem Miteigentümer am erforderlichen Mindestanteil im Sinn von § 2 Abs 9 WEG 2002 mangelt.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 66/24b | OGH vom 30.01.2025 | Dokument-ID: 1199156
    Judikatur

  • Neufestsetzung der Nutzwerte bei WE-Begründung an zwingend allgemeinen Teilen (hier: Heizraum) zulässig?

    An allgemeinen Teilen einer Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Ein notwendig allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 WEG 2002 liegt vor, wenn das Objekt ganz grundsätzlich nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar ist, weil es nicht geeignet ist, selbständig und ausschließlich benutzt zu werden. Anderslautende Vereinbarungen können prinzipiell keine Wohnungseigentumstauglichkeit begründen. Heizräume zählen daher zu den allgemeinen Teilen einer Liegenschaft.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 74/18w | OGH vom 03.10.2018 | Dokument-ID: 1018306
    Judikatur

  • Schließung eines Lichtschachts: Ist das eine Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG?

    Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG 2002 ist weit zu interpretieren. Er umfasst auch Änderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft, wenn diese zu einer vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentums führen. Das gilt auch dann, wenn von der Änderung ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 107/24g | OGH vom 30.08.2024 | Dokument-ID: 1192995
    Judikatur

  • Zur Klausel über Nutzungsvorbehalte des Vermieters an allgemeinen Teilen

    Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht vorbehält, alleine und in welcher Form auch immer über Allgemein- und Nebenflächen sowie Außen- und Allgemeinanlagen zu verfügen und zu entscheiden, ist gröblich benachteiligend, da sie ihm ermöglicht, Mieter/innen gänzlich von der Benützung auszuschließen, wobei einseitig und unbegründet von dispositiven Recht abgewichen wird.
    WEKA (red) | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 181/17m | OGH vom 21.11.2017 | Dokument-ID: 973268
    Judikatur

  • Zählt eine Trenndecke zwischen Wohnung und Keller zum allgemeinen Teil der Liegenschaft?

    Für eine Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, die einen allgemeinen Teil des Hauses tangiert, ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder die Genehmigung durch den Außerstreitrichter nötig. Eine Decke, die eine Wohnung und einen Keller trennt, ist als allgemeiner Teil anzusehen, da sie die Wohnung nach außen von dem Kellerraum abgrenzt und somit nicht Teil der Wohnung sein kann. Für eine Änderung oder Durchbruch der Decke bedarf es somit der Zustimmung der übrigen Eigentümer.
    WEKA (api) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 75/17s | OGH vom 04.05.2017 | Dokument-ID: 932275
    Judikatur

  • Verkehrsüblichkeit der Widmungsänderung bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft

    Werden für eine Widmungsänderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss diese zusätzlich entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die Verkehrsüblichkeit hängt von der allgemeinen Lebenserfahrung sowie der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds ab. Ein „wichtiges Interesse“ muss über das selbstverständliche Interesse des Eigentümers an einer Wertsteigerung seines Objekts hinausgehen.
    WEKA (ato) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 19/16d | OGH vom 18.05.2016 | Dokument-ID: 861149
    Judikatur

  • Zur Errichtung eines Wintergartens mit PV-Anlage auf Allgemeinfläche

    Auch wenn einem Mit- und Wohnungseigentümer an dem von einer Änderung betroffenen Teil der Liegenschaft das alleinige Nutzungsrecht zukommt, bedürfen geplante Baumaßnahmen, die jedenfalls auch allgemeine Teile betreffen und bleibende Substanzveränderungen bewirken, entweder der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder der Genehmigung des Gerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG 2002.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 114/24m | OGH vom 14.11.2024 | Dokument-ID: 1195613
    Judikatur

  • Portalkonstruktion als allgemeiner Teil eines Hauses

    Ein Geschäftsvorbau, den der Mieter nicht selbst angebracht, sondern vom Vormieter übernommen hat, zählt zu dem allgemeinen Teil eines Hauses, für dessen Erhaltung den Vermieter die Pflicht trifft.
    WEKA (gau) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 19/13z | OGH vom 18.04.2013 | Dokument-ID: 607802
    Judikatur

  • Zur Umwidmung von Geschäftsraum in eine Wohnung bei übermäßiger Inanspruchnahme allgemeiner Teile

    Die grundsätzliche Verkehrsüblichkeit der Umwidmung eines Geschäftsraums in eine Wohnung lag vor; unter Berücksichtigung der konkreten Änderungen, wie insbesondere der dauerhaften Inanspruchnahme von Allgemeinflächen, war sie im Endergebnis aber zu verneinen. Eine solche Inanspruchnahme muss nach der Rechtsprechung möglichst gering gehalten werden, die im vorliegenden Fall geplante Verbauung von Allgemeinflächen war jedoch nicht unbedingt erforderlich.
    WEKA (epu) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 199/17a | OGH vom 21.12.2017 | Dokument-ID: 982948
    Judikatur

  • Ist die Verweigerung des Lohns bei einer Wohnungserrichtung bei Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft zulässig?

    Bei einem Werkvertrag kann mit Hilfe der Einrede des nicht erfüllten Vertrages die Fälligkeit des Werklohns bei vorliegenden Mängeln hinausgeschoben werden. Ein Wohnungseigentümer kann die Bezahlung des Werklohns für seine errichtete Wohnung auch dann verweigern, wenn der Unternehmer für Mängel an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft verantwortlich ist, solange ein Interesse an der Verbesserung besteht und die Eigentümergemeinschaft sich nicht auf eine Preisminderung geeinigt hat.
    WEKA (api) | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 89/18h | OGH vom 28.06.2018 | Dokument-ID: 1008619
    Judikatur

  • Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses

    Bei Vorliegen einer einheitlichen Streitpartei bedürfen Dispositionen über allgemeine Teile der Liegenschaft der Einstimmigkeit aller Mitglieder. Der Vermieter ist daher nicht legitimiert, alleine ein Verfahren nach § 18 MRG einzuleiten.
    Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 200/10p | OGH vom 29.03.2011 | Dokument-ID: 301685
    Judikatur

  • Zählt eine Hausbrieffachanlage zu den allgemeinen Teilen des Hauses und wen trifft die Erhaltungspflicht?

    Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört örtlich grundsätzlich alles, was sich außerhalb des Mietgegenstands befindet. Nach der Rsp handelt es sich dann um keinen allgemeinen Teil, wenn dieser funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist. Dies trifft auf die Hausbrieffachanlage nicht zu.
    WEKA (ato) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 92/16i | OGH vom 22.11.2016 | Dokument-ID: 895444
    Judikatur

  • Durchsetzung von Änderungen an allgemeinen Teilen bei Nichtanwendbarkeit des § 4 Abs 2 WEG 2002

    Im Fall der Nichtanwendbarkeit des § 4 Abs 3 WEG 2002 ist die Durchsetzbarkeit von Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft für den Mieter eines Wohnungseigentümers von dessen wohnungseigentumsrechtlicher Position abhängig.
    Iman Torabia | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 68/12d | OGH vom 05.09.2012 | Dokument-ID: 498988
    Judikatur

  • Zur Benützungsregelung bei bestehendem Servitutsrecht des Nachbarn

    Eine Benützungsregelung nach § 17 Abs 1 WEG 2002 kann nur für jene allgemeinen Teile einer in Miteigentum stehenden Liegenschaft getroffen werden, die nicht zwingend als allgemeine Teile zu qualifizieren sind. Dass einem Nachbarn an einer Fläche ein Servitutsrecht zukommt, führt noch nicht dazu, dass diese Fläche ein notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft zu sein hat.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 23/22a | OGH vom 03.03.2022 | Dokument-ID: 1117758
    Judikatur

  • Konkludente Widmung einer Wohnung als allgemeiner Teil der Liegenschaft durch Nutzung derselben durch den Hausbesorger

    Für eine konkludente Widmung als Hausbesorgerwohnung ist es nicht ausreichend, dass die Wohnung vom Hausbesorger bewohnt und die Betriebs- und Heizungskosten unter den Miteigentümern anteilig aufgeteilt werden. Wesentlich ist vielmehr der eindeutige und zweifelsfreie Rechtsfolgewille der Parteien.
    WEKA (ffa) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 18/14d | OGH vom 23.04.2014 | Dokument-ID: 692944
    Judikatur

  • Benützungsvereinbarung über die Zufahrt zu einer Garage

    Eine Benützungsregelung nach § 17 Abs 1 WEG 2002 kann nicht über notwendig allgemeine Teile der Liegenschaft, dh solche Teile, die nicht selbständig und ausschließlich benützt werden können, wirksam geschlossen werden. Ist es einem Wohnungseigentümer nicht möglich, in seine Garage vorwärts einzufahren, wenn auf dem für die Zufahrt notwendigen Vorplatz ein Fahrzeug abgestellt ist, ist eine Benützungsvereinbarung über diesen Vorplatz als notwendig allgemeinen Teil der Liegenschaft unzulässig.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 135/20v | OGH vom 25.01.2021 | Dokument-ID: 1093405
    Judikatur

  • Balkonsanierung: Ordentliche Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002?

    Zur ordentlichen Verwaltung gehört gemäß § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen und die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Im Fall eines schadhaften Balkonaufbaus, der zur Gänze erneut werden musste, betreffen die Schäden funktionell die Substanz des Hauses, sodass deren Sanierung ordentliche Verwaltung ist.
    Stanislava Doganova | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 154/20p | OGH vom 15.04.2021 | Dokument-ID: 1098394
    Judikatur

  • Änderung an allgemeinen Teilen nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 – „Außenhaut“ des Gebäudes und wichtiges Interesse

    Nach der jüngeren Rechtsprechung ist der Begriff des „wichtigen Interesses“ in § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 besonders unter dem Gesichtspunkt zu beurteilen, ob die Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer die dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen.
    Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 97/09i | OGH vom 07.07.2009 | Dokument-ID: 241875
    Judikatur

  • Liegt eine Erhaltungsarbeit trotz gleichzeitiger Verbesserung vor?

    Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten gehören auch dann noch zur Erhaltung bestehender Anlagen, wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt und wenn dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind.
    Bettina Slamanig | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 97/20f | OGH vom 22.10.2020 | Dokument-ID: 1084791
    Judikatur

  • Ist die Errichtung eines Wintergartens eine bagatellhafte Änderung?

    Durch die Errichtung eines Wintergartens werden allgemeine Teile der „Außenhaut“ des Hauses in Anspruch genommen. Es besteht die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer, weshalb die Qualifizierung als bagatellhafte Änderung zu verneinen ist. Solche Änderungen sind als zustimmungspflichtig zu qualifizieren.
    Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 154/19m | OGH vom 22.10.2019 | Dokument-ID: 1053240
    Judikatur

  • Wie weit geht die Duldungspflicht des Wohnungseigentümers?

    Den Wohnungseigentümer trifft im Zusammenhang mit der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft und der Behebung von ernsten Schäden des Hauses eine Duldungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Wenn mehrere Sanierungsmaßnahmen zur Wahl stehen, muss der Wohnungseigentümer eine kostengünstigere Sanierung, die ihn übermäßig beeinträchtigen würde, jedoch nicht dulden.
    Alexander Kdolsky | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 195/17p | OGH vom 13.03.2018 | Dokument-ID: 1003161
    Judikatur

  • Zur Verkehrsüblichkeit des Einbaus einer „Wallbox“ für Elektroautos

    Voraussetzung für die Genehmigung des Einbaus einer „Wallbox“ für Elektroautos ist unter anderem die Verkehrsüblichkeit der Maßnahme. Die Behauptungs- und Beweislast dafür trifft den Mieter, wenn sich die Verkehrsüblichkeit nicht aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt. Nur bei den nach § 9 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG privilegierten Arbeiten wird das Vorliegen dieser Voraussetzungen unwiderlegbar vermutet. Der Einbau einer Wallbox fällt nicht unter diese Privilegierung.
    Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 109/25b | OGH vom 05.08.2025 | Dokument-ID: 1240281
    Judikatur

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