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Wirkung der Formalvollmacht der Hausverwaltung bei unterlassener Beschlussfassung durch die Eigentümer
Der Hausverwaltung kommt in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung eine unbeschränkbare Formalvollmacht zu. Daraus folgt, dass auch eine im Innenverhältnis pflichtwidrig unterlassene Einholung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer auf die Wirksamkeit von Rechtsgeschäften, die der Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen hat, grundsätzlich keine Auswirkungen hat.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 9/23a | OGH vom 17.02.2023 | Dokument-ID: 1136010 -
Ausschluss eines Wohnungseigentümers bei gerichtlicher Hinterlegung von Rückständen
Wird durch einen beklagten Wohnungseigentümer eine schuldbefreiende gerichtliche Hinterlegung nach § 1425 ABGB vorgebracht, so ist es unklar, ob er noch Zahlungen zu leisten hat. Hierüber ist gem § 36 Abs 2 WEG 2002 mittels abgesondertem Beschluss zu entscheiden. Die Ausschlussklage ist bei rechtzeitiger Zahlung auch dann abzuweisen, wenn den Beklagten am Rückstand grobes Verschulden trifft. Das Gesetz gewährt dem Betroffenen daher immer eine – durch die Prozesskosten teuer erkaufte – Nachfrist für die Zahlung.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 132/22f | OGH vom 27.02.2023 | Dokument-ID: 1135992 -
Unterlassung der widmungswidrigen Nutzung bei unspezifischer Geschäftsraumwidmung
Existiert keine „spezifische Geschäftsraumwidmung“, dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeglicher Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 134/22z | OGH vom 02.11.2022 | Dokument-ID: 1130534 -
Nichtigkeit des Verkaufs von Kfz-Stellplätzen innerhalb der Dreijahresfrist an Dritte
Ein fristwidriger Kaufvertrag über Kfz-Abstellplätze ist nach § 879 Abs 1 ABGB nichtig und damit keine taugliche Grundlage für die begehrte Grundbuchseintragung. Dass sie, wie im Vertrag festgehalten, den Antrag auf Verbücherung erst nach Ablauf von drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums an der Liegenschaft stellten, kann die Nichtigkeit des Vertrags nicht beseitigen und damit auch keine (nachträgliche) Wirksamkeit des Vertrags begründen.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 124/22d | OGH vom 02.11.2022 | Dokument-ID: 1130530 -
Loggia: Qualifikation als Nutzfläche gem § 17 MRG
Zur Wertung eines Raums bei der Nutzflächenberechnung nach § 17 MRG als „Loggia“ ist entscheidend, dass dieser an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlich massiven Begrenzungswand umgeben ist, wobei bei der Frage, ob eine derartige Begrenzung vorliegt, die ähnlich massiv ist wie Mauerwerk. Hierbei besteht ein Beurteilungsspielraum. Entscheidend ist im Regelfall, ob die in Frage stehende (Außen-)Fläche als „Raum“ angesehen werden kann, was im Regelfall eine Integration in den Baukörper voraussetzt. Dies hängt grundsätzlich von der Ausgestaltung im Einzelfall ab.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 165/22h | OGH vom 20.10.2022 | Dokument-ID: 1130528 -
HeizKG: Zur Parteistellung im außerstreitigen Verfahren
Wurde an einer Liegenschaft bzw wirtschaftlichen Einheit Wohnungseigentum begründet, so kommt neben dem Wärmeabgeber auch dem Verwalter Parteistellung zu. Im Verfahren nach § 25 HeizKG richtet sich die Parteistellung nach § 2 AußStrG, sodass Parteien aufgrund ihrer Bezeichnung als Antragsteller oder Antragsgegner zu berücksichtigen sind. So kommt in die Abrechnung betreffenden Verfahren die Passivlegitimation jedenfalls dem abrechnungspflichtigen Wärmeabgeber zu. Die übrigen Wärmeabnehmer, die nicht Antragsteller sind, sind als Parteien (materiell) beizuziehen.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 13/22f | OGH vom 02.11.2022 | Dokument-ID: 1130527 -
COVID-19: Mietzinsminderung wegen Gebrauchsbeeinträchtigung eines Geschäftslokals
Bloße, das Kundenverhalten beeinflussende Ursachen des Umsatzrückgangs schränken die Nutzungsmöglichkeit eines konkreten Bestandobjekts nicht unmittelbar ein. Solche Umsatzrückgänge sind daher dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und rechtfertigen eine Minderung des vereinbarten Mietzinses nicht. Solche Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigungen des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Die §§ 1096, 1104 f ABGB bilden daher keine Basis für eine allein darauf aufbauende Mietzinsminderung.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 10 Ob 46/22w | OGH vom 22.11.2022 | Dokument-ID: 1130521 -
Zurücklegung der Tätigkeit durch den vorläufigen Verwalter
Ist der Verwalter, den das Gericht zum vorläufigen Verwalter gemäß § 23 WEG 2002 bestellte, selbst nicht (mehr) in der Lage, seinen Verpflichtungen als Vertreter der betreffenden Eigentümergemeinschaft nachzukommen, so hat er die Möglichkeit, dies dem Gericht mitzuteilen und seine Enthebung zu beantragen. Ein weiteres ordnungs- und pflichtgemäßes Tätigwerden für die Eigentümergemeinschaft ist in einem solchen Fall zumindest erschwert oder dem betreffenden Verwalter nicht (mehr) möglich.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 84/22x | OGH vom 19.09.2022 | Dokument-ID: 1128425 -
Wertminderung der gemeinschaftlichen Sache durch Begründung von Wohnungseigentum
Kommt es zur Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum bezieht sich die Wertminderung auf das Wertverhältnis zwischen den bisherigen schlichten Miteigentumsanteilen und den künftigen Wohnungseigentumsobjekten. Es darf durch die Begründung von Wohnungseigentum zu keiner beträchtlichen Wertminderung der bisherigen Miteigentumsanteile kommen. Der Verkehrswert der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile darf nicht beträchtlich höher sein als der Verkehrswert der künftigen Wohnungseigentumsobjekte.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 114/22h | OGH vom 12.10.2022 | Dokument-ID: 1128424 -
Dringendes Wohnbedürfnis eines Geschäftsführers (GmbH)
Ein dringendes Wohnbedürfnis gemäß § 14 Abs 3 MRG (mit Verweis auf § 30 Abs 2 Z 5 MRG) ist nur dann nicht gegeben, wenn eine andere ausreichende Unterkunft zur Verfügung steht. Die alternative Wohnmöglichkeit muss rechtlich gleichwertig und abgesichert sein.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 1 Ob 174/22b | OGH vom 12.10.2022 | Dokument-ID: 1128421 -
Befristung: Nachträgliche Anmietung eines Geschäftsraums
Wird nachträglich zur Wohnung ein weiteres Objekt als „Praxisräume“ zur Ausübung des Berufs angemietet, um den Weg zum Arbeitsplatz zu verkürzen und dieser Mietvertrag mit demselben Endtermin wie bei der Wohnung begrenzt, so ist die daraus erfließende Befristung zulässig und wirksam.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 3 Ob 138/22y | OGH vom 29.09.2022 | Dokument-ID: 1128405 -
Änderungsrecht am Wohnungseigentumsobjekt (geändertes äußeres Erscheinungsbild durch Einzäunung)
Wohnungseigentümer sind gemäß § 16 Abs 2 WEG 2002 grundsätzlich zu Änderungen an ihrem Wohnungseigentumsobjekt auf eigene Kosten berechtigt. Eine solche Änderung darf aber keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses darstellen. In casu ging es um eine Einzäunung eines Gartenteils, die sich nicht nur farblich von der Grünanlage deutlich abhebt, sondern insgesamt einen optischen Fremdkörper im Garten darstellt.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 144/22w | OGH vom 27.09.2022 | Dokument-ID: 1128404 -
Kein Verjährungsbeginn des Rückforderungsanspruchs vor Abrechnung der Betriebskosten
Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel (voraus-)bezahlter Betriebskosten kann nicht vor Abrechnung der in der jeweiligen Abrechnungsperiode angefallenen Betriebskosten entstehen.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 1 Ob 40/20v | OGH vom 26.03.2020 | Dokument-ID: 1068492 -
Begründet die Errichtung eines Balkons für eine Gründerzeitwohnung ein wichtiges Interesse?
Bloße Zweckmäßigkeitserwägungen und eine Steigerung des Wohnwerts einer Wohnung reichen für die Annahme eines wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 in der Regel nicht aus.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 44/20m | OGH vom 08.04.2020 | Dokument-ID: 1068491 -
Vorkaufsrecht als Einverleibungshindernis: Bsp Kfz-Abstellplatz
Kauft ein Wohnungseigentümer (Wohnungseigentumsbewerber) eines Bedarfsobjekts zusätzlich mit einem Vorkaufsrecht belastete Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungseigentum an einem Kraftfahrzeug-Abstellplatz, ist eine Einverleibung seines Rechts an diesem Abstellplatz nur zulässig, wenn er die Zustimmung oder den Verzicht des Vorkaufsberechtigten nachweist.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 223/19h | OGH vom 20.02.2020 | Dokument-ID: 1068490 -
Anspruch des Wohnungseigentumsbewerbers auf Löschung einer nachrangigen Dienstbarkeit?
Wird durch die Einverleibung des Mit- und Wohnungseigentums die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG 2002 ausgenutzt, ist sie auf Antrag oder von Amts wegen zu löschen.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 197/19k | OGH vom 20.02.2020 | Dokument-ID: 1068489 -
Grundsätzliches Recht des Wohnungseigentümers auf exklusiven Besitz der Schlüssel zu seiner Wohnung
Der zur ausschließlichen Wohnungsnutzung berechtigte Wohnungseigentümer hat grundsätzlich das Recht, exklusiv die Schlüssel zu seiner Wohnung zu besitzen. Hat ohne seine Zustimmung ein anderer einen Schlüssel zu seiner Wohnung, wird grundsätzlich sein Recht, das Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen, beeinträchtigt.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 8 Ob 139/19b | OGH vom 08.04.2020 | Dokument-ID: 1068488 -
Kann ein WE-Vertragsentwurf für Widmung und Klage nach § 523 ABGB Grundlage sein?
Der Entwurf eines Wohnungseigentumsvertrags ist keine geeignete Rechtsgrundlage für die nach § 523 ABGB geltend gemachten Ansprüche.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 8 Ob 93/19p | OGH vom 18.11.2019 | Dokument-ID: 1056016 -
Zum Beschluss der EigG auf Kündigung des Verwaltungsvertrages
Für die Wirksamkeit der Kündigung des Verwaltungsvertrages durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft reicht es aus, wenn der zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch nicht bestandskräftige Mehrheitsbeschluss in der Folge bestandskräftig wird. Der Beschluss ist jedenfalls dann rechtswirksam, wenn seine Rechtmäßigkeit im Anfechtungsverfahren evaluiert wurde oder seine fristgerechte Anfechtung durch die Mit- und Wohnungseigentümer unterblieb.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 144/19s | OGH vom 22.10.2019 | Dokument-ID: 1056015 -
Zur Vorschreibung einer Sonderrücklage im Sinne eines Einmalbetrags
Auch eine Einmalzahlung zur Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands stellt einen Beitrag zur Rücklage iSd § 31 WEG 2002 dar.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 126/19v | OGH vom 24.09.2019 | Dokument-ID: 1056014 -
Liegt ein wichtiges Interesse für Einbau eines 2. Bades für Töchter vor?
Der Einbau eines zweiten Bades und das damit verbundene Interesse der Vermieterin, ihren Töchtern einen separierten Wohn- und Badebereich zu schaffen, ist zwar nachvollziehbar, aber stellt kein wichtiges Interesse iSd § 9 MRG dar. Ein solches müsse nämlich über das selbstverständliche Interesse des Wohnungsmieters an einer besseren Nutzung der Räumlichkeiten hinausgehen.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 95/19k | OGH vom 24.09.2019 | Dokument-ID: 1056013 -
Stellt die Sanierung von Balkongeländern eine ordentliche oder außerordentliche Maßnahme dar?
Die an sich gebotene Sanierung eines schadhaft gewordenen Balkongeländers kann zur außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme werden, wenn sie mit außerordentlichen Bedingungen oder Maßnahmen verknüpft wird.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 61/19k | OGH vom 31.07.2019 | Dokument-ID: 1056012 -
Ist die inhaltliche Überprüfbarkeit von Vorschreibungen im streitigen Verfahren zulässig?
Die Frage, ob überhaupt und gegebenenfalls in welchem Ausmaß die von der Verwalterin vorgeschriebenen Akontobeiträge auch nicht liegenschaftsbezogene Ansprüche enthalten könnten, ist nicht im Streitverfahren über die Berechtigung der Vorschreibungen zu entscheiden, sondern der Prüfung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vorbehalten.Anna Sophie Dalinger | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 116/19y | OGH vom 24.09.2019 | Dokument-ID: 1056011 -
Voraussetzung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung wegen Mängeln der elektrischen Anlage
Voraussetzung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung wegen Mängeln der elektrischen Anlage ist auch nach Inkrafttreten des § 7a ETV 2002 eine von dieser Anlage ausgehende Gefährlichkeit. Der Umstand, dass die Anlage im Sinn des § 7a ETV 2002 nicht dem ETG (Elektrotechnikgesetz) entspricht oder der Vermieter seiner Dokumentationspflicht insoweit nicht nachgekommen ist, lässt diese Gefährlichkeit vermuten.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 66/18v | OGH vom 18.07.2018 | Dokument-ID: 1014566 -
Zulässigkeit der Nutzung als Prostitutionslokal bei unspezifizierter Geschäftsraumwidmung
Widmungsänderungen sind, auch wenn sie den einzelnen Teilhabern zur Sondernutzung zugewiesenen Teile des Gemeinschaftsguts betreffen, als Veränderung in der Rechtssphäre der anderen und Interessenberührung zu werten und daher ohne Zustimmung aller übrigen Mit- und Wohnungseigentümer (ohne Einstimmigkeit) unzulässig.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 41/18t | OGH vom 18.07.2018 | Dokument-ID: 1010629
