Zur Wertsicherung: Als Wertmaßstab dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt monatlich verlautbarte Index der Verbraucherpreise 2020.

Mustervorlage für einen Antrag auf Ersichtlichmachung des Verwalters gem § 19 WEG mittels ERV-Eingabe.

In diesem Kapitel wird erläutert, unter welchen Voraussetzungen gem § 18 MRG eine Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist.

Muster eines Kompromiss-Mietvertrags für eine Wohnung der Kategorie A, B oder C ab dem Jahr 1994. Das KSchG ist auf diesen Vertrag nicht anwendbar, Berücksichtigung des 5. MILG.

Kompromiss-Vertragsmuster für einen Mietvertrag für eine Wohnung, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurde unter Berücksichtung des 5. MILG (Mietpreisbremse 2026).

Der Vermieter kann dem Mieter im Teil- sowie Vollanwendungsbereich des MRG im Rahmen der ordentlichen Kündigung jedoch nur bei Vorliegen wichtiger Gründe gem § 30 MRG kündigen.

Bei Bestehen einer Rechtsgemeinschaft können die Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses erst nach Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses geltend gemacht werden. Entbehrlich ist ein solcher Beschluss der Eigentümergemeinschaft nur dann, wenn durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, etwa, wenn die Wahl der Behelfe bereits getroffen wurde.

Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Benützungsvereinbarung ist, dass die (Teile der) gemeinsame(n) Sache – auch des betroffenen allgemeinen Teils – benützbar und rechtlich verfügbar sind. Allgemeine Teile einer Liegenschaft können von einer Benützungsvereinbarung daher nur dann erfasst werden, wenn sie verfügbar sind. Zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, können mangels Verfügbarkeit nicht Gegenstand einer Benützungsvereinbarung sein.

Ein Wohnungseigentümer kann die Bezahlung des Werklohns für seine errichtete Wohnung unter bestimmten Vorausetzungen verweigern, wenn der Unternehmer für Mängel an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft verantwortlich ist.

An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Außenhaut eines Gebäudes, das sind die Außenmauern und die Fassade, die Außenfenster, Balkone, Terrassen, Balkontüren und Balkongeländer sowie Außenjalousien und -rollläden, zählt zu den notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft. An ihr kann somit nicht Wohnungseigentum begründet werden.

Aktuelle OGH-Entscheidung zur Frage, ob die Errichtung einer PV-Anlage auf allgemeinen Teile der Liegenschaft der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder der Genehmigung des Gerichts bedarf.

Nach der Rsp handelt es sich dann um keinen allgemeinen Teil, wenn dieser funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist. Dies trifft auf die Hausbrieffachanlage nicht zu.

An einem notwendigen Zugang zu einer Wasserabsperrvorrichtung als notwendig allgemeinem Teil der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Begründung ist unwirksam, weil in einem solchen Fall bei der Nutzwertfestsetzung ein zu hoher Nutzwert ermittelt würde, wodurch es zwangsläufig jedem Miteigentümer am erforderlichen Mindestanteil im Sinn von § 2 Abs 9 WEG 2002 mangelt.

An allgemeinen Teilen einer Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Ein notwendig allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 WEG 2002 liegt vor, wenn das Objekt ganz grundsätzlich nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar ist, weil es nicht geeignet ist, selbständig und ausschließlich benutzt zu werden. Anderslautende Vereinbarungen können prinzipiell keine Wohnungseigentumstauglichkeit begründen. Heizräume zählen daher zu den allgemeinen Teilen einer Liegenschaft.

Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG 2002 ist weit zu interpretieren. Er umfasst auch Änderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft, wenn diese zu einer vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentums führen. Das gilt auch dann, wenn von der Änderung ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind.

Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht vorbehält, alleine und in welcher Form auch immer über Allgemein- und Nebenflächen sowie Außen- und Allgemeinanlagen zu verfügen und zu entscheiden, ist gröblich benachteiligend, da sie ihm ermöglicht, Mieter/innen gänzlich von der Benützung auszuschließen, wobei einseitig und unbegründet von dispositiven Recht abgewichen wird.

Für eine Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, die einen allgemeinen Teil des Hauses tangiert, ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder die Genehmigung durch den Außerstreitrichter nötig. Eine Decke, die eine Wohnung und einen Keller trennt, ist als allgemeiner Teil anzusehen, da sie die Wohnung nach außen von dem Kellerraum abgrenzt und somit nicht Teil der Wohnung sein kann. Für eine Änderung oder Durchbruch der Decke bedarf es somit der Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Werden für eine Widmungsänderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss diese zusätzlich entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die Verkehrsüblichkeit hängt von der allgemeinen Lebenserfahrung sowie der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds ab. Ein „wichtiges Interesse“ muss über das selbstverständliche Interesse des Eigentümers an einer Wertsteigerung seines Objekts hinausgehen.

Auch wenn einem Mit- und Wohnungseigentümer an dem von einer Änderung betroffenen Teil der Liegenschaft das alleinige Nutzungsrecht zukommt, bedürfen geplante Baumaßnahmen, die jedenfalls auch allgemeine Teile betreffen und bleibende Substanzveränderungen bewirken, entweder der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder der Genehmigung des Gerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG 2002.