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Dokument-ID: 1141805
1.3.9 Eintrittsrecht, Untermietvertrag, Benützungsregelung
- Allgemeines: Das Eintrittsrecht in den Mietvertrag bei Tod des Hauptmieters steht gem § 14 Abs 3 MRG auch dem Lebensgefährten des Hauptmieters zu, sofern dieser ein dringendes Wohnbedürfnis hat und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Lebensgefährte iSv § 14 Abs 3 MRG ist, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens 3 Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem 3-jährigen Aufenthalt ist es gleich zu halten, wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat. Diese Definition der Lebensgemeinschaft will das Eintrittsrecht in das Mietrecht jedenfalls nur dann eröffnen, wenn eine (besonders qualifizierte) Wohngemeinschaft besteht; im Übrigen müssen auch die sonstigen allgemeinen Voraussetzungen einer Lebensgemeinschaft vorliegen. Das Eintrittsrecht steht auch gleichgeschlechtlichen Lebensgefährten zu (Gitschthaler/Höllwerth, EPG, 2. Aufl, LebG – Rechtsfolgen/Außen Rz 25).
- Das Eintrittsrecht gem § 14 Absatz 3 MRG besteht nur bei Tod des Mieters. Bei Weitergabe unter Lebenden besteht kein Eintrittsrecht; § 12 MRG ist auf Lebensgemeinschaften nicht anwendbar. Allerdings wird durch die gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes an den Lebensgefährten der Kündigungsgrund gem § 30 Abs 2 Z 4 MRG dann nicht erfüllt, wenn der Mieter den Mietgegenstand für sich oder die eintrittsberechtigten Personen iSd § 14 Abs 3 MRG dringend benötigt. Die Weitergabe an einen Lebensgefährten verwirklicht den Kündigungsgrund daher nicht, wenn im Zeitpunkt der Weitergabe die Voraussetzungen von § 14 Abs 3 MRG vorliegen, dh der Mieter mit seinem Lebensgefährten mindestens 3 Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt hat und der Lebensgefährte ein dringendes Wohnbedürfnis hat. Der Kündigungsschutz fällt weg, wenn die Lebensgemeinschaft aufgehoben wird, und zwar auch dann, wenn sie gerade durch bzw im Zuge der Weitergabe der Wohnung aufgehoben wird. Das Kündigungsrecht besteht daher nur dann nicht, wenn trotz gänzlicher Weitergabe die Lebensgemeinschaft fortbesteht (Gitschthaler/Höllwerth, EPG, 2. Aufl, LebG – Rechtsfolgen Rz 16).
- Variante 1 – beide Lebensgefährten sind Hauptmieter: In diesem Fall sind die Lebensgefährten solidarisch berechtigt und verpflichtet. Sie bilden eine Rechtsgemeinschaft bürgerlichen Rechts nach § 825 ABGB und sind im Kündigungsprozess eine notwendige Streitgenossenschaft iSd § 11 ZPO. Die Lebensgefährten können nur gemeinsam gekündigt werden, und es müssen sich die Kündigungsgründe auch auf alle Mitmieter erstrecken. Erhebt auch nur einer der Mitmieter Einwendungen gegen die Aufkündigung, so wirken diese auch für oder gegen den anderen. Scheitert die Lebensgemeinschaft, müssen sich die ehemaligen Lebensgefährten über den Verbleib der Wohnung einigen oder gemeinsam kündigen. Das Ausscheiden eines Lebensgefährten aus dem Mietvertrag führt zu einer Vertragsänderung, die neben der Zustimmung des Mieters auch jene des Vermieters erfordert. Ist eine Einigung über die weitere Benützung der Wohnung nicht möglich, können die Lebensgefährten bei Gericht eine Benützungsregelung erwirken. Sofern die Lebensgefährten Gemeinschaftsmieter der Wohnung sind, sind die Regeln der Gemeinschaft des Eigentums subsidiär auf das Verhältnis der Mitmieter anwendbar. Es kommen die §§ 825 ff ABGB subsidiär zur Anwendung, da Lebensgefährten gleichzeitig Mitmieter sind. Unabhängig von einer derartigen Benützungsregelung haften nach wie vor beide Lebensgefährten dem Vermieter gegenüber für die Mietzinszahlungen.
- Variante 2 – ein Lebensgefährte ist Mieter, der andere zieht erst danach ein: In diesem Fall besteht eine Duldungspflicht des Vermieters: Der Vermieter kann einem Mieter nicht rechtswirksam untersagen, dass in der von ihm gemieteten Wohnung ein Lebensgefährte nicht wohnen darf, er hat vielmehr die Aufnahme eines Lebensgefährten in der Wohnung des Hauptmieters zu dulden. Eine diesbezügliche Ausschlussklausel im Mietvertrag wäre nach EFSlg 45.948 unwirksam. Auch bei einem Wechsel des Lebensgefährten gegen einen anderen muss der Mieter gegenüber dem Vermieter keine berechtigten Interessen darlegen. Wird der Lebensgefährte später in den Mietvertrag als Hauptmieter aufgenommen, ist die Wirkung dieselbe, als würde er von Anfang an Mietvertragspartner sein.
- Hausbesorgerwohnung: Dies gilt auch für eine Hausbesorgerwohnung, auf die das MRG nicht Anwendung findet. Auch ein im Hausbesorgervertrag aufgenommenes Verbot, wonach die Aufnahme eines Lebensgefährten untersagt wird, ist rechtsunwirksam. Ein derartiges Aufnahmeverbot ist darüber hinaus sittenwidrig, da der Hausbesorger im Falle einer Kündigung zugleich Arbeit und Wohnung verlieren würde.
- Entstehen eines (Untermiet)vertrages:
- Ein Untermietvertrag kommt durch einen (auch schlüssigen) Vertrag zustande. Sofern ein Lebensgefährte in die Wohnung des anderen einzieht, kann dies als Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung betrachtet werden (§ 1090 ABGB).
- Charakteristikum des Untermietvertrages: Inwiefern die Regeln über die Anwendbarkeit eines Untermietvertrages zum Tragen kommen, bleibt zu prüfen. Charakteristisch für einen Untermietvertrag ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung von untervermieteten Räumen an den Untermieter.
- Untermietvertrag in der Rechtsprechung: Die Rechtsprechung und Judikatur anerkennt ein Untermietverhältnis auch dann, wenn nicht einzelne Räume untervermietet werden, sondern eine Mitbenützung von Zimmern erfolgt. Gefordert wird in diesem Zusammenhang, dass sich der Lebengefährte, der in die Wohnung des anderen eingezogen ist, an den Miet- und Betriebskosten beteiligen soll. Die Zurverfügungstellung von Wohnraum ohne Vereinbarung hinsichtlich des Entgeltes begründet jedoch kein Bestandverhältnis.
- Absicht: Die Praxis sieht jedoch oft anders aus, da einerseits nicht immer eine direkte finanzielle Beteiligung an den genannten Kosten erfolgt, und sich andererseits der eingezogene Lebensgefährte oft gar nicht an den Wohnungskosten beteiligt. Daher kommt es im Wesentlichen darauf an, ob der eingezogene Lebensgefährte die Absicht hat, sich vertraglich binden zu wollen, und ob diesbezüglich mit dem Hauptmieter eine Willenseinigung vorherrscht.
- Rechtsfolgen des Untermietverhältnisses: Für den Fall, dass ein Untermietverhältnis des eingezogenen Lebensgefährten entstanden ist, ergeben sich für den Fall der Trennung mehrere Fragen. Der Hauptmieter könnte beispielsweise noch nicht verjährte und vom Untermieter bislang nicht bezahlte Untermietbeträge fordern.
- Besitzrecht des Untermieters: Der Untermieter hingegen hat durch den Untermietvertrag ein Besitzrecht erworben und wird demgemäß durch besondere Vorschriften geschützt. Zu erwähnen sind in diesem Zusammenhang vor allem die Bestimmungen der §§ 1098, 1111 ABGB sowie die §§ 2, 11, 26, 29, 30 und 49 MRG, die Schutzbestimmungen für den Untermieter beinhalten. Umgekehrt ist zu beachten, dass gewisse Maßnahmen, wie beispielsweise die berechtigte Kündigung gegen den Hauptmieter, auch gegenüber dem Untermieter wirken. Der Untermieter ist auf den Hauptmieter angewiesen, da er ja zum Vermieter kein Vertragsverhältnis hat. Im Gegensatz dazu hat aber auch der Vermieter nicht das Recht, beispielsweise die Mietzinsforderung gegenüber dem Untermieter durchzusetzen, da er zu diesem kein Vertragsverhältnis hat.
- Besitzstörung: Der Umstand, dass zwischen Untermieter und Vermieter kein Vertragsverhältnis besteht, bedeutet aber nicht, dass der Untermieter beispielsweise einen Delogierung aus der Wohnung erdulden muss, da ihm hier wiederum das Instrument der Besitzstörung zur Verfügung steht.
- Kündigungsgründe: Dem Hauptmieter steht neben den Kündigungsgründen, die dem Vermieter gegenüber dem Mieter zustehen, gem § 30 Abs 2 Z 12 MRG noch eine erweitere Kündigungsmöglichkeit gegenüber dem Untermieter zur Verfügung. So kann eine Kündigung darauf gestützt werden, dass nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Untermiete mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann. Gedacht ist dabei vor allem an den Fall der Trennung der Lebensgemeinschaft. Liegt jedoch eine GesBR vor, muss diese erst aufgelöst werden, bevor die Räumungsklage eingebracht werden darf.
- Prekarium (Bittleihe): Der Einzug eines Lebensgefährten in die Wohnung des anderen kann auch als Prekarium (Bittleihe) qualifiziert werden. Die Bittleihe ist unentgeltlich und kann jederzeit widerrufen werden. Die hiezu ergangene Judikatur fordert, dass beide Parteien die Absicht haben, dass die Sache jederzeit und auch nach Willkür zurückgefordert werden kann. Ein Prekarium wird nicht vermutet, sondern muss vielmehr von demjenigen, der das Prekarium behauptet, bewiesen werden. Es ist darauf abzustellen, welche Vereinbarung zwischen den Lebensgefährten getroffen wurde. Beteiligt sich der Lebensgefährte zwar an den Wirtschaftskosten, haben die Lebensgefährten aber keine präzise Vereinbarung hinsichtlich des Objektes und der Entgeltshöhe getroffen, so kommt zwischen ihnen kein schlüssiger Bestandvertrag zustande, und es bleibt bei der Bittleihe.
- Unentgeltlichkeit: Charakteristikum der Bittleihe ist die Unentgeltlichkeit. Selbst wenn der Untermieter ein Benützungsentgelt in Form eines Aufwandersatzes bezahlt oder sich beispielsweise anteilig an den Betriebskosten beteiligt, handelt es sich nach der stRspr um eine Bittleihe. Bei Übernahme von Strom und Gaskosten neben der anteiligen Betriebskostenübernahme entfällt jedoch die Unentgeltlichkeit.
- Besitzstörungsklage: Gegen die beabsichtigte Entfernung aus der gemeinsamen Wohnung kann sich der Bittleiher nur bedingt wehren. Die Besitzstörungsklage ist ihm jedenfalls verwehrt, da es sich beim Prekarium um einen unechten Besitz handelt und die Berechtigung zur Besitzstörungsklage echten Besitz voraussetzt. Dem Bittleiher bleiben jedoch allenfalls Schadenersatzansprüche, wenn er zur Unzeit aus der Wohnung hinauskomplimentiert wurde. Auf die Ansprüche, die sich im Falle einer Investition in der Wohnung unter Umständen aus den Auseinandersetzungsvorschriften der GesBR ergeben, sei an dieser Stelle hingewiesen.
- Gemeinsamer Mietvertrag: Soweit in einem Mietvertrag beide Lebensgefährten als Hauptmieter aufscheinen, sind auch beide zu gleichen Teilen aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet. Für den Vermieter bedeutet dies, dass ihm hinsichtlich seiner Mietzinsforderung zwei Solidarschuldner gegenüberstehen. Das gesetzliche Pfandrecht besteht in diesem Fall an allen in die Mietwohnung eingebrachten Sachen.
- Einheitliche Streitgenossenschaft: Die Lebensgefährten bilden als solidarisch Berechtigte eine Rechtsgemeinschaft bürgerlichen Rechts nach § 825 ABGB und sind demgemäß auch im Kündigungsprozess als einheitliche Streitgenossenschaft iSd § 14 ZPO zu betrachten. Dies bedeutet, dass nur alle Mitmieter gemeinsam gekündigt werden können, und die Kündigungsgründe dementsprechend auch bei allen Mitmietern gemeinsam vorliegen müssen.
- Ausscheiden eines Lebensgefährten: Für das Verhältnis der Lebensgefährten als Mitmieter untereinander bedeutet dies, dass der einzelne Mitmieter über seinen Anteil am Bestandobjekt nicht selbstständig verfügen kann. Das Ausscheiden eines Lebensgefährten als Mitmieter ist als Vertragsänderung (Novation) zu qualifizieren, und bedarf demgemäß der Zustimmung des Vermieters.
- Praxisprobleme: Praxisnahe ist die Konstellation, dass im Falle einer Trennung der Lebensgefährten die Lebensgefährtin zwar in der Wohnung verbleiben möchte, jedoch im Gegensatz zum Lebensgefährten, der ausziehen möchte, nicht über die finanziellen Mittel verfügt. Alleine kündigen ist für den Lebensgefährten, der ausziehen möchte, nicht möglich, eine Vertragsänderung somit nicht zu erreichen. In diesem Fall kann ein vertraglich vereinbartes Weitergaberecht weiterhelfen, durch das der eine Mieter, der ausziehen möchte, die Möglichkeit erhält, an seinen Mitmieter sein Mietrecht weiterzugeben.
- Auflösung des Mietvertrages: Im Gegensatz zum ehelichen Aufteilungsverfahren, das bei Unstimmigkeiten der Ehegatten über den Verbleib der Ehewohnung Vorsorge trifft, ist eine analoge Anwendung des § 87 EheG auf Lebensgefährten nicht vorgesehen.
- Benützungsregelung: Ungeachtet dessen können aber Lebensgefährten für den Fall, dass eine Einigung über die weitere Benützung der Wohnung nicht möglich ist, bei Gericht eine Benützungsregelung erwirken. Sofern die Lebensgefährten Gemeinschaftsmieter der Wohnung sind, sind die Regeln der Gemeinschaft des Eigentums subsidiär auf das Verhältnis der Mitmieter anwendbar. Es kommen die §§ 825 ff ABGB subsidiär zur Anwendung, da Lebensgefährten gleichzeitig Mitmieter sind. Eine Benützungsregelung bietet die Möglichkeit festzulegen, wer von den Mitmietern entweder auf Dauer oder zumindest über längere Zeit hindurch welche Räumlichkeiten benutzen darf. Dabei ist auf die einzelnen Bedürfnisse und die jeweilige Dringlichkeit einzugehen. Selbst wenn im Zuge einer derartigen Benützungsregelung dem einen Lebensgefährten die alleinige Benützung zugewiesen wurde, bedeutet dies nicht, dass die Mitmietergemeinschaft dadurch aufgehoben ist. Vielmehr kann der Lebensgefährte, der zunächst von der Benützungsregelung ausgeschlossen wurde, bei wesentlicher Sachverhaltsänderung eine neue Benützungsregelung erwirken. Unabhängig von einer derartigen Benützungsregelung haften nach wie vor beide Lebensgefährten dem Vermieter gegenüber für die Mietzinszahlungen. Der aus der Wohnung im Wege einer Benützungsvereinbarung derart „Vertriebene“ bleibt diesbezüglich auf einen Regressanspruch im Innenverhältnis verwiesen.
- Verfahrensrechtliches: Bei Streitigkeiten zwischen Mitmietern entscheidet das Gericht im streitigen Verfahren.
