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Erhaltungspflicht für eine unwirtschaftliche Heizanlage?

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Die Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen besteht nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG nur, wenn eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, der Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit der Gemeinschaftsanlage vorliegen. Dass eine funktionsfähige Heizungsanlage nicht mehr dem zeitgemäßen Standard entspricht, begründet keine Erhaltungspflicht des Vermieters.

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Aufteilung der Ehewohnung

Bei der Entscheidung über die Zuweisung der Ehewohnung kann es zwar auch eine Rolle spielen, wer diese (weit) überwiegend mit nicht der Aufteilung unterliegendem Vermögen finanziert hat. Für die Zuweisungsentscheidung kommt es vor allem aber auf den jeweiligen Wohnbedarf der Ehegatten an, weshalb diesem Kriterium keine entscheidende Bedeutung zukommt, sofern ein Ehegatte dringender als der andere auf die Wohnung angewiesen ist.

Judikatur

Zur Zulässigkeit einer Wertsicherungsklausel nach dem VPI

Eine Wertsicherungsklausel, die die Höhe des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex koppelt, ist grundsätzlich zulässig. Sollen jedoch in die Preisanpassung Umstände einfließen, die aus der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags stammen, widerspricht die Vereinbarung dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Ein Abstellen auf den Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist hingegen unbedenklich.

Judikatur

Ist eine Benützungsvereinbarung an zwingend allgemeinen Teilen zulässig?

Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Benützungsvereinbarung ist, dass die (Teile der) gemeinsame(n) Sache – auch des betroffenen allgemeinen Teils – benützbar und rechtlich verfügbar sind. Allgemeine Teile einer Liegenschaft können von einer Benützungsvereinbarung daher nur dann erfasst werden, wenn sie verfügbar sind. Zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, können mangels Verfügbarkeit nicht Gegenstand einer Benützungsvereinbarung sein.

Judikatur

Zur Mietzinsminderung zu 100 % und grobem Verschulden

Der Mieter ist behauptungs- und beweispflichtig dafür, dass ihn am Zahlungsrückstand des Mietzinses kein grobes Verschulden trifft. Die diesbezügliche Beurteilung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Kommt es im Zeitraum des Zahlungsrückstands lediglich zu punktuellen und/oder geringen Mängeln, trifft den Mieter ein grobes Verschulden, wenn er dennoch davon ausgeht, zu einer 100%igen Preisminderung berechtigt zu sein.

Judikatur

Vorkaufsklauseln: Rechtsunwirksame Vereinbarungen iSd § 38 WEG 2002

Vereinbarungen oder Vorbehalte, die eine Aufhebung oder Beschränkung der Nutzungs- und Verfügungsrechte des Wohnungseigentumsbewerber oder -eigentümer vorsehen, sind nach § 38 Abs 1 Z 3 WEG 2002 unwirksam, wenn sie einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechen.

Judikatur

Intransparenter „Contractinghinweis“ im Bauträgervertrag

Contracting-Maßnahmen sind im Anwendungsbereich des BTVG nicht grundsätzlich unzulässig iSd § 38 Abs 1 WEG 2002. Es bedarf zur Wirksamkeit allerdings einer deutlichen Vereinbarung im Kaufvertrag, die dem typischen Käufer klar vermittelt, dass die Herstellung der Heizungsanlage nicht zum Umfang der vom Bauträger zu erbringenden Leistungen gehört, sondern die Anlage im Eigentum des Contractors verbleibt. Auch die kurz- und langfristigen rechtlichen und finanziellen Folgen für den Käufer müssen eindeutig hervorgehen.

Judikatur

Zur Begründung Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen

Gem § 56 Abs 1 WEG 2002 bedarf die Begründung von selbständigem Wohnungseigentum an einem bereits im Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Kfz-Abstellplatz nicht der Zustimmung der anderen Miteigentümer. Eine Nutzwertfestsetzung gem § 9 Abs 2, 3 oder 6 WEG 2002 ist allerdings nur entbehrlich, wenn sich der Nutzwert des Abstellplatzes zweifelsfrei aus der früheren Nutzwertermittlung ergibt.

Judikatur

Schließung eines Lichtschachts: Ist das eine Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG?

Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG 2002 ist weit zu interpretieren. Er umfasst auch Änderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft, wenn diese zu einer vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentums führen. Das gilt auch dann, wenn von der Änderung ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind.

Judikatur

Kauf einer Eigentumswohnung: Preisminderung wegen übermäßiger Schwingungen durch Straßenverkehr

Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung an einer vielbefahrenen Straße im Stadtgebiet gilt es als gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft iSd § 922 Abs 1 ABGB, dass darin keine Schwingungen auftreten, die die diesbezüglichen Richtwerte gem ÖNORM S 9012 regelmäßig um ein Mehrfaches übersteigen. Eine Preisminderung ist auch dann möglich, wenn nur den Straßenhalter, nicht aber den Verkäufer ein Verschulden trifft.

Judikatur

„Erderwärmung“: Verkehrsüblichkeit für die Errichtung einer Klimaanlage?

Eine vom Mieter angestrebte wesentliche Veränderung iSd § 9 MRG muss objektiv verkehrsüblich sein und dem wichtigen Interesse des Hauptmieters dienen, um genehmigt werden zu können. Der Mieter trägt diesbezüglich eine Behauptungs- und Beweislast. Die Tatsache des Klimawandels kann dabei den notwendigen Beweis für die Verkehrsüblichkeit nicht ersetzen.

Judikatur

WE-Begründung: Behauptungs- und Beweislast und amtswegige Prüfpflicht im Teilungsverfahren

Wer im Teilungsverfahren die Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung anstrebt, trägt hinsichtlich deren Möglichkeit und Tunlichkeit die Behauptungs- und Beweislast. Die Erstattung eines konkreten Teilungsvorschlags ist zwar nicht zwingend, allerdings muss das Vorbringen konkretisiert werden. Pauschale Behauptungen sind keiner amtswegigen Prüfung zu unterziehen.

Judikatur

Lange Verjährungsfrist für die Rechnungslegung der Betriebskosten nach § 21 MRG

Für den Anspruch des Hauptmieters auf (Lift-)Betriebskostenabrechnung im Sinn des § 21 Abs 3 zweiter Satz MRG gilt die dreißigjährige Verjährungsfrist. Eine analoge Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist (etwa des § 34 Abs 1 WEG 2002, § 5 Abs 4 KlGG und § 27 Abs 3 MRG) kommt mangels planwidriger Lücke nicht in Betracht.

Judikatur

Zur Klage zur Beseitigung einer Dienstbarkeit durch einzelne WE-Bewerber/WEer

In einem Rechtsstreit über Bestand und Ausmaß einer Servitut zwischen servitutsberechtigten Liegenschaftseigentümern des herrschenden Guts und den Liegenschaftseigentümern des dienenden Guts ist im Fall einer Personenmehrheit aufgrund einer Miteigentümereigenschaft ein Anspruch nur von und gegen alle Miteigentümer zu verfolgen. Das gilt auch für die Klage auf Löschung einer das gemeinsame Gut belastenden Dienstbarkeit. Der einzelne Miteigentümer ist somit nicht zur Prozessführung legitimiert.

Judikatur

Zur Zurechnung mangelhafter Arbeiten der „Bau-GmbH“ des WEers

Ein Ausschließungsgrund iSd § 36 Abs 1 Z 2 und 3 WEG 2002 kann nicht nur vom Wohnungseigentümer, sondern von allen Personen, die das Wohnungseigentumsobjekt bzw die allgemeinen Teile mit seiner Zustimmung oder Duldung nutzen, gesetzt werden. Die Durchführung von Bauarbeiten im Auftrag eines Wohnungseigentümers stellt aber auch dann keine Nutzung der Liegenschaft dar, wenn der Wohnungseigentümer Alleingesellschafter und Geschäftsführer der die Arbeiten durchführenden GmbH ist.

Judikatur

Fehlende Rücklagendeckung im Umlaufbeschluss: ein Anfechtungsgrund?

Es stellt keine Gesetzwidrigkeit und damit keinen Beschlussanfechtungsgrund gem § 24 Abs 6 WEG 2002 dar, wenn der Text eines Umlaufbeschlusses im Hinblick auf eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung keinen Hinweis dazu enthält, ob die voraussichtlichen Kosten der Maßnahme aus der Rücklage gedeckt werden können.

Judikatur

Zur Widmungsänderung ohne Zustimmung der übrigen WE

Eine Widmungsänderung iSd § 16 Abs WEG 2002 bedarf der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Eine Widmungsänderung liegt jedoch nicht vor, wenn im Wohnungseigentumsvertrag keine spezifische Geschäftsraumwidmung vorgenommen wurde. Diesfalls haben sich die Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt und können sich somit nur gegen die Überschreitung von Grenzen des Verkehrsüblichen wehren.

Judikatur

WE-Begründung an mehreren Einheiten durch die idente Eigentümerpartnerschaft zulässig?

Die Begründung von Wohnungseigentum setzt Miteigentum an der betreffenden Liegenschaft notwendig voraus. Anders als ein Alleineigentümer, der nicht allein über Miteigentum verfügen kann, erfüllen Eigentümerpartner diese Bedingung sehr wohl. Das gemeinsame Wohnungseigentum von Eigentümerpartnern kann daher gleichzeitig an mehreren oder allen Wohnungseigentumsobjekten bestehen.

Judikatur

Mietverträge mit Kaufoption: Ist das BTVG anwendbar?

Ein entgeltlicher Optionsvertrag, der auf den Erwerb von (Wohnungs-)Eigentum gerichtet ist, ist ein Bauträgervertrag im Sinn des § 2 Abs 1 BTVG.

Judikatur

Zur Verwalterschlussrechnung und Herausgabe des Überschusses nach § 31 Abs 3 WEG 2002

Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Legung einer ordentlichen und richtigen Verwalterschlussrechnung und Herausgabe des Überschusses ist gem § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 in das Außerstreitverfahren verwiesen. Das Begehren ist der Stufenklage nach Art XLII EGZPO nachgebildet. Dabei können zunächst die Rechnungslegung und in der Folge die Überprüfung der Richtigkeit der Abrechnung sowie die Herausgabe des Überschusses durchgesetzt werden.

Judikatur

Haftung des Wohnungseigentumsorganisators für Sanierungskosten

Auch wenn größere Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 37 Abs 4 WEG 2002 aus der Rücklage finanziert werden können, kann der Wohnungseigentumsbewerber, der kein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten erhalten hat, den Wohnungseigentumsorganisator auf Zahlung des seiner Wohnung zugeordneten Anteils an den Sanierungskosten in Anspruch nehmen. Er muss nicht die Zahlung in die Rücklage fordern.

Judikatur

Behauptungspflicht für Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs 3 WEG 2002

Das Gericht hat sich im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren auf die Prüfung des geltend gemachten Beschlussanfechtungsgrunds zu beschränken. Für die Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft wegen Vorliegens eines Stimmrechtsausschlusses nach § 24 Abs 3 WEG 2002 hat der Anfechtende die Voraussetzungen dafür qualifiziert zu behaupten.

Judikatur

Ist ein Fixpreis für eine nachträgliche Eigentumsübertragung rechtens?

Die Höhe des von der gemeinnützigen Bauvereinigung angebotenen Fixpreises für die nachträgliche Übereignung von Wohnungseigentum kann nur wegen offenkundiger Unangemessenheit iSd § 18 Abs 3b WGG bekämpft werden. Die in § 15h WGG normierte Begrenzung der Mieterträge bei nachträglicher Eigentumsübertragung von geförderten Wohnungen hat auf die Frage der Angemessenheit keinen Einfluss.

Judikatur

Verjährung von Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft nach § 32 WEG 2002

Das Gesetz normiert keine Sonderregelungen zur Verjährung der Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Aufwendungen nach §§ 31, 32 WEG 2002. Es ist somit die 30-jährige Verjährungsfrist des § 1479 ABGB anzuwenden.

Judikatur

Relevanz von Förderungen bei provisorischer Mietzinserhöhung

Für die Zwischenentscheidung über die vorläufige Erhöhung des Mietzinses nach § 18a MRG muss sich als Grundvoraussetzung ein Deckungsfehlbetrag ergeben. Förderungen für die Sanierungsarbeiten iSd § 3 MRG, deretwegen der Mietzins erhöht werden soll, sind in die Berechnung des Deckungserfordernisses einzubeziehen, auch wenn deren Bewilligung zum Zeitpunkt der Entscheidung noch nicht feststeht.

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