Eignung

Der Mieter hat sich durch eingehende Besichtigung des Mietgegenstands davon überzeugt und erklärt, dass der Mietgegenstand für den beabsichtigten Mietzweck geeignet ist und sich in einem guten baulichen Zustand befindet. Die Beschaffung allfälliger verwaltungsbehördlicher Bewilligungen für diese Nutzung obliegt dem Mieter, dem im Fall ihrer Nichterlangung keine wie immer gearteten Ansprüche gegen den Vermieter zustehen.

Verwendung

Der Mieter übernimmt den Mietgegenstand in Hauptmiete. Das Mietverhältnis unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden.

Hinweis:
Unter „Wohnzwecke“ sind auch solche beruflichen Tätigkeiten zu verstehen, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden.

Hinweis:
Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist die vertragliche Einschränkung auf Vermietung zu Wohnzwecken – als Abgrenzung zu Geschäftszwecken verstanden – grundsätzlich zulässig (9 Ob 4/23p).

Kündigung

Das Mietverhältnis kann vom Mieter nach Ablauf einer einjährigen Vertragsdauer unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist vor Ablauf der bedungenen Zeit zum Monatsletzten schriftlich oder gerichtlich aufgekündigt werden.

Hinweis:
Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre oder, sofern der Vermieter ein Unternehmer im Sinne des KSchG ist, als auf fünf Jahre erneuert. Der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei oder fünf Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert (§ 29 Abs 3 lit b MRG).

Wertsicherungsvereinbarung

Der vereinbarte Hauptmietzins wird „wertgesichert gem § 1 Abs 2 und Abs 3 MieWeG“ vereinbart.

Der vereinbarte Hauptmietzins wird nach § 5 Richtwertgesetz (RichtWG) unter Zugrundelegung des Richtwertmietzinses, sowie Zu- und Abschläge und eines Lagezuschlags berechnet.

Ausgangsbasis für die Wertsicherung ist der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wirksame Richtwert.

Wenn aufgrund gesetzlicher Änderungen die Wertsicherung nicht mehr möglich sein sollte, erfolgt eine solche nach dem von der Bundesanstalt Statistik Austria monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2020 oder dem an seine Stelle tretenden Index.

Die durch die Wertsicherung eingetretene Erhöhung des Mietzinses wird dem Mieter vom Vermieter schriftlich bekannt gegeben, dies spätestens 14 Tage vor dem Zeitraum, zu dem dann der Mieter zur Bezahlung des erhöhten Betrages verpflichtet ist.

Hinweis:
Mit dem 5. MILG ist auch § 5 Abs 2 Richtwertgesetz geändert worden. Diese Änderung sieht im Wesentlichen vor, dass die gesetzliche Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und der mietrechtlichen Richtwerte mit der Systematik des MieWeG gleichgeschaltet wird. Dies heißt: Es gibt im Jahr 2026 eine Anhebungsgrenze von 1 % und im Jahr 2027 eine solche von 2 %. Ab dem Jahr 2028 wird bei einer Vorjahresinflation von mehr als 3 % der Teil, der 3 % übersteigt, im Rahmen der Mietzinserhöhung nur zur Hälfte berücksichtigt.

Beispiel:
Beträgt die Veränderung der mietrechtlichen Rechtwerte 4,6 %, dürfen nur 3,8 % berücksichtigt werden (3 % + die Hälfte von 1,6 %= 0 0,8 % = 3,8 %).

Hinweis:
In einem Wohnungsmietvertrag kann gem § 2 MieWeG eine Wertsicherung auch durch bloße Bezugnahme auf § 1 Abs 2 MieWeG sowie gegebenenfalls auf § 1 Abs 3 MieWeG wirksam vereinbart werden.

Hinweis:
§ 2 MieWeG gilt auch für Richtwertmietzinse.

Betriebskosten

Neben dem Hauptmietzins hat der Mieter auch den Anteil an den Betriebskosten in der Höhe von monatlich EUR ..., der entsprechend dem Nutzflächenschlüssel für diesen Mietgegenstand derzeit … % beträgt, zu entrichten.

Hinweis:
Jeder Mieter hat einen Anteil an den Gesamtkosten entsprechend der Nutzfläche des von ihm gemieteten Objektes zu zahlen. Der Anteil richtet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des gemieteten Objektes zur Nutzfläche aller Mietobjekte.

Hinweis:
Die Nutzfläche wird nach dem Naturmaß berechnet und ist die Bodenfläche eines Mietobjektes abzüglich der Wandstärke. Keine Nutzfläche und daher in die Berechnung nicht einzubeziehen sind Keller, Dachbodenabteile, Treppen, Balkone und Terrassen. Verändert sich die Nutzfläche in einem Mietobjekt aufgrund baulicher Maßnahmen durch den Mieter, wird das bis zur Beendigung des Mietvertrages nicht berücksichtigt.

Hinweis:
Im Vollanwendungsbereich des MRG dürfen den Mietern folgende Kosten als Betriebskosten anteilig weiterverrechnet werden: Wasser- und Abwassergebühren inkl Wartungsgebühren, Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung, Rauchfangkehrerkosten, Kanalräumungskosten, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfungskosten, Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses, Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung, Versicherung gegen Glasbruch und Sturmschäden, Kosten der Verwaltung, Hausbetreuungskosten (externe Hausbetreuung oder Hausbesorger nach dem alten Hausbesorgergesetz).

Hinweis:
Die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben sind die von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter nicht überwälzt werden dürfen. Überwälzbar sind demnach beispielsweise die Grundsteuer und die aufgrund landesgesetzlicher Bestimmungen zu entrichtenden laufenden Abgaben, wie etwa die Gebrauchsabgabe des Landes Wien für die Inanspruchnahme öffentlichen Luftraumes („Luftsteuer“) oder in der Stadt Innsbruck die „Gehsteigabgabe“. Nicht überwälzbar ist beispielsweise für einen von den Mietern nicht benützten Garten.

Der Mieter hat weiters den Anteil für besondere Aufwendungen, insbesondere für … gemäß obigem Prozentsatz zu entrichten.

Hinweis:
Sofern der Hauptmieter einer Wohnung aufgrund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung berechtigt ist, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienende Anlage des Hauses (Personenaufzug, Zentralheizung, Waschküche, etc) zu benützen, muss er gem § 24 Abs 1 MRG ebenfalls einen Teil der anfallenden Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlage mittragen. Die Aufteilung der Kosten erfolgt wie bei den Betriebskosten, dh nach dem Nutzflächenschlüssel, sofern nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern ein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart worden ist.

Hinweis:
Eine Vereinbarung über die Liftbenützung für Erdgeschoßmieter ist hingegen in der Regel unwirksam und eine Weiterverrechnung der Kosten unzulässig.

Hinweis:
Können bei Gemeinschaftsanlagen die Energiekosten den Benützern zugeordnet werden, so dürfen diese Energiekosten in pauschalierter Form (zB durch Münzautomaten) von den Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind in der Abrechnung als Einnahmen auszuweisen.

Hinweis:
Bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage sind primär die Verteilungsregelungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes anzuwenden.

Hinweis:
Bei Grünanlagen handelt es sich um Gemeinschaftseinrichtungen besonderer Art, bei der es grundsätzlich nicht notwendig bzw üblich ist, besondere Vereinbarungen über die Benützung zu treffen. Lediglich dann, wenn das alleinige Nutzungsrecht einzelnen Mietern oder dem Vermieter vorbehalten ist, können die Kosten hierfür nicht den übrigen Mietern weiterverrechnet werden.

Betriebskostenabrechnung

Der Mieter ist damit einverstanden, dass für die Betriebskosten, sowie Zuschläge für sonstige besondere Aufwendungen monatliche Pauschalbeträge in gleichbleibender Höhe gegen einmalige jährliche Verrechnung entrichtet werden.

Nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres werden die tatsächlichen Betriebskosten abgerechnet und dem Mieter entweder eine Gutschrift erteilt oder er hat die Mehrkosten mit der nachfolgenden Monatsvorschreibung zu bezahlen.

Hinweis:
Es gibt zwei Arten der Betriebskostenabrechnung: die Einzelvorschreibung und die Pauschalverrechnung

Hinweis:
Bei der Pauschalverrechnung wird den Mietern jährlich ein monatlich gleichbleibender Betrag vorgeschrieben. Bis spätestens 30.06. eines jeden Kalenderjahres muss der Vermieter den Mietern eine Abrechnung der Betriebskosten des Vorjahres erstellen und an einer geeigneten Stelle im Haus allen Mietern zur Einsichtnahme auflegen. Die Aufstellung muss in einer übersichtlichen und für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbaren Form erfolgen. Eine Übersendung an jeden einzelnen Mieter ist nicht erforderlich. Die Mieter können in die Belege einsehen und auf ihre Kosten Kopien anfertigen lassen. Das neue monatliche Akonto wird auf Basis der vorangegangenen Jahresabrechnung ermittelt und darf diesen Betrag um 10 % übersteigen. Weist die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben aus, muss dies den Mietern bis zum übernächsten Zinsfälligkeitstermin (zB Datum der Abrechnung 30.06., Rückzahlung spätestens 01.08.) zurückerstattet werden. Ein allfälliger Fehlbetrag ist vom Mieter zum übernächsten Zinstermin nachzuzahlen. Das Recht zur Rückforderung bzw die Pflicht zur Nachzahlung trifft denjenigen, der zu diesem Zeitpunkt Hauptmieter ist, selbst wenn er nicht die volle Abrechnungsperiode Hauptmieter war.

Der Vermieter hat Betriebskosten und öffentliche Abgaben innerhalb eines Jahres geltend zu machen. Die Frist zur Geltendmachung beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen, in dem die Kosten gegenüber dem Vermieter fällig geworden sind. Es handelt sich dabei um eine so genannte Präklusionsfrist. Dies bedeutet, dass Betriebskosten und Abgaben, deren Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetreten ist, nicht mehr geltend gemacht werden können. Für die rechtzeitige Geltendmachung reicht es aus, eine Aufstellung der Ausgabenposten, die der Vermieter als Betriebskosten und Abgaben verrechnen will, samt Belegen zu erstellen. Wurden die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben auf diese Weise geltend gemacht, können sie als Teil des gesetzlichen Mietzinses innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden.

Hinweis:
Im Falle der Einzelvorschreibung kann der Vermieter die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zum 1. des jeweiligen Monats vorschreiben, die spätestens an diesem Tag fällig werden. Dem Mieter ist die Höhe wenigstens drei Tage im Vorhinein unter Vorlage der Rechnungsbelege nachzuweisen. Kosten, deren Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetreten ist, können nicht mehr geltend gemacht werden.

Fälligkeit

Der vereinbarte Mietzins samt allem Anhang ist im Voraus monatlich jeweils am 5. eines Monats zu entrichten. Die Zahlung des monatlichen Mietzinses hat ausschließlich durch Überweisung auf das vom Vermieter bekanntzugebende Konto zu erfolgen.

Hinweis:
Kommt aufgrund des Mietgegenstandes das MRG zur Anwendung, ist der Mietzins am Fünften des Kalendermonats zu entrichten, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist (§ 15 Abs 3 MRG). Es darf kein früherer Zahlungstermin vereinbart werden.

Sonstige Kosten

Im Mietzins nicht enthalten sind die Kosten für Strom, Warmwasser, Heizung und diverse Nebengebühren, wie Rundfunk- und Fernsehgebühren, Telefonkosten, usw. Diesbezüglich hat der Mieter selbst direkt mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen die entsprechenden Verträge im eigenen Namen und auf eigene Rechnung abzuschließen.

Aufrechnung

Die Aufrechnung von Gegenforderungen gegen den Mietzins ist – ausgenommen im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Vermieters – ausgeschlossen, soweit sie nicht im rechtlichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen oder gerichtlich festgestellt oder vom Vermieter anerkannt wurden.

Hinweis:
Im Verhältnis zwischen Unternehmer und Verbraucher ist ein Kompensationsverbot (Aufrechnungsverbot) sittenwidrig. Dies gilt unter anderem auch für konnexe Gegenforderungen (§ 6 Abs 1 Z 8 KSchG). Anderes gilt im Fall eines unter Verbrauchern abgeschlossenen Mietvertrags. Das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) ist nicht unmittelbar anzuwenden. Aus dem bloßen Umstand, dass zwischen einem Vermieter und einem Mieter ein wirtschaftliches Ungleichgewicht bestehen vermag, kann auch nicht die analoge Anwendung von Bestimmungen des KSchG abgeleitet werden. Daher ist ein Kompensationsverbot (Aufrechnungsverbot) auch für konnexe Gegenforderungen des Mieters gegen Mietzinsforderungen des Vermieters grundsätzlich zulässig.

Veranlagung und Verzinsung

Der Vermieter ist zur fruchtbringenden Anlegung des Kautionsbetrages iSd § 16b Abs 1 MRG verpflichtet. Der Vermieter wird diesen Geldbetrag auf einem Sparbuch oder Sparkonto anlegen, und den Mieter darüber informieren. Vorbehaltlich Gegenforderungen wird der Vermieter dem Mieter nach Rückstellung des Mietgegenstandes die Kaution zuzüglich Zinsen abzüglich Veranlagungskosten ausfolgen.

Hinweis:
Wenn die Kaution dem Vermieter nicht ohnehin bereits in Gestalt eines Sparbuchs oder eines Sparkontos, sondern als Geldbetrag übergeben wird, hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch oder auf einem Sparkonto fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren. Andere Arten der Kautionsveranlagung sind zulässig, wenn sie eine gleich gute Verzinsung – insbesondere durch Anwendbarkeit der gesetzlichen Einlagensicherung – eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bieten und wenn sie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglichen.

Verwendungszweck

Die Kaution dient zur Sicherstellung für sämtliche Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, insbesondere wegen Mietzinsausfällen betreffend das gegenständliche Mietobjekt, welcher Art auch immer (einschließlich anteiliger Betriebskosten), Abnützung, Beschädigung, Devastierung des Mietgegenstandes, Entfernung oder Vernichtung von Inventar und Beschädigungen anderer Teile des Hauses. Die Kaution gilt insbesondere zur Absicherung des Vermieters für eine ordnungsgemäße Rückgabe des Mietgegenstandes nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Zurückstellung

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit die Kaution nicht zur Tilgung von Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.

Hinweis:
Nach § 16b Abs 2 MRG hat der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.

Anzeigepflicht

Werden am Mietgegenstand Ausbesserungen notwendig, deren Vornahme dem Vermieter obliegen, so ist der Mieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter diese unverzüglich anzuzeigen.

Hinweis:
Diese Klausel entspricht § 1097 ABGB und ist nicht sittenwidrig.

Duldungspflicht

Der Mieter hat die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstandes zuzulassen, wenn dies zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses in seinem oder einem anderen Mietobjekt (Wohnungseigentumsobjekt) notwendig oder zweckmäßig ist.

Sicherheitsbeschränkungen

Dem Mieter ist es ausdrücklich untersagt Geräte aller Art zu installieren, welche nicht den zum jeweiligen Zeitpunkt gültigen Sicherheitsvorschriften entsprechen. Insbesondere dürfen Strom- und Gasgeräte nicht angeschlossen werden, welche nicht den österreichischen Sicherheitsstandards entsprechen (ÖVE udgl).

Tierhaltung

Jegliche Tierhaltung im Mietobjekt ist nur in sachgerechter Weise und unter Rücksichtnahme auf die schutzwürdigen Interessen der übrigen Bewohner des Hauses zulässig. Bewirkt die Tierhaltung Übelstände im Mietobjekt oder an den allgemeinen Teilen des Hauses (wie insbesondere Schäden und Verunreinigungen) oder unzumutbare Beeinträchtigungen der Hausbewohner durch Lärm, Geruchsbelästigungen etc, so hat der Mieter über Aufforderung des Vermieters die im Mietobjekt gehaltenen Tiere zu entfernen.

Hinweis:
Auch wenn die Tierhaltung im Mietvertrag nicht absolut verboten, sondern von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wurde, kann der Vermieter die Unterlassung einer solchen Tierhaltung, die ohne seine Bewilligung erfolgt, verlangen, ohne dass er triftige Gründe für sein Verlangen beweisen müsste (RS0014419).

Eine Klausel im Mietvertrag, die ein Verbot der Haltung jeglicher Tiere vorsieht und nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere bezieht, ist grundsätzlich als gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB zu qualifizieren. Bei anderen Tieren kann dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung aber nicht abgesprochen werden (RS0126573).

In Behältnissen gehaltene, wohnungsübliche Kleintiere sind etwa Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten.

Der Vermieter hat zwar die Möglichkeit, von Anfang an generell Tierhaltung im Mietobjekt zu verbieten. Räumt er dem Mieter jedoch eine von seiner Zustimmung abhängige Möglichkeit dazu ein, darf er diese nicht willkürlich ablehnen (6 Ob 129/08a).

Hinweis:
Wurde vertraglich nichts vereinbart, kommt es für die Frage, ob der Mieter im Einzelfall berechtigt ist, Haustiere zu halten, auf den Zweck des Vertrages, auf den Ortsgebrauch und auf die Verkehrssitte an. Danach ist das Halten der üblichen Haustiere (insbesondere von Hunden und Katzen) regelmäßig erlaubt. Belästigungen, die über das zu duldende Normalmaß hinausgehen, müssen aber nicht hingenommen werden (RS0109603).

Besitzstörung

Wird der Mieter im Genuss der Mietrechte gestört, ist er berechtigt, seine Ansprüche gegen den Störer selbst unmittelbar klageweise durchzusetzen.

Hausordnung und Energieausweis

Der Mieter verpflichtet sich zur Einhaltung der diesem Vertrag als Beilage ./A angeschlossenen und einen integrierenden Bestandteil desselben bildenden Hausordnung. Ferner bestätigt der Mieter den Erhalt einer Kopie des Energieausweises gem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, Beilage ./B.

Abstellen von Fahrzeugen und Transportmitteln

Das Abstellen von Fahrzeugen und Transportmitteln, wie Fahrräder und Kraftfahrräder, Fahrzeuge, Kinderwägen, usw. außerhalb des Mietgegenstandes ist dem Mieter nur auf den rot eingezeichneten Flächen laut Lageplan, Beilage ./C., gestattet.

Elektrobefund

Der Mieter bestätigt den Erhalt einer Kopie des Elektrobefundes, Beilage ./D.

Benützungsentgelt

Im Fall verspäteter Übergabe schuldet der Mieter dem Vermieter ein angemessenes Benützungsentgelt in Höhe des zuletzt gezahlten Mietzinses.

Vertragsauflösung des Mieters

Dessen unbeschadet steht dem Mieter jederzeit das Recht zu, den Mietvertrag iSd Bestimmungen des § 1117 ABGB vorzeitig aufzulösen.

Hinweis:
Nicht jede Vertragsverletzung versetzt den Mieter in die Lage, gem § 1117 ABGB, die Vertragsauflösung zu erklären, sondern nur dann, wenn die in § 1117 ABGB verwirklichten Tatbestände vorliegen. Die Verletzung irgendeiner Nebenabrede dieses Vertrages wird dazu regelmäßig nicht ausreichen.

Salvatorische Klausel

Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Anstelle der unwirksamen Bestimmungen gilt eine wirksame Bestimmung als vereinbart, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung möglichst nahekommt.

Hinweis:
Die salvatorische Klausel im Mietvertrag ist in Österreich gesetzlich nicht vorgesehen, wird jedoch empfohlen, um Unsicherheiten zu vermeiden.

Hinweis:
Eine salvatorische Klausel sollte klar und eindeutig formuliert sein und sicherstellen, dass die übrigen Bestimmungen des Mietvertrags unberührt bleiben, auch wenn einzelne Klauseln unwirksam sind.

Vertragsausfertigung

Dieser Vertrag wird in zwei Ausfertigungen errichtet, von welchen je eine für die Partei bestimmt ist.