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Erhaltungspflicht für eine unwirtschaftliche Heizanlage?
DEMODie Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen besteht nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG nur, wenn eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, der Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit der Gemeinschaftsanlage vorliegen. Dass eine funktionsfähige Heizungsanlage nicht mehr dem zeitgemäßen Standard entspricht, begründet keine Erhaltungspflicht des Vermieters.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 103/19m | OGH vom 27.11.2019 | Dokument-ID: 1056019 -
Zur unbefristeten Benützungsvereinbarung unter Familienangehörigen
Grundsätzlich gibt es unter Familienmitgliedern mehrere tatsächliche Benützungsgewährungen, die rechtlich nicht geregelt, gegen den Willen des Gewährenden nicht durchsetzbar und jederzeit widerrufbar sind. Für die Beurteilung einer schlüssigen Einräumung eines vertraglichen Wohnungs-(gebrauchs-)rechts ist unter Familienangehörigen daher ein strenger Maßstab anzulegen, wobei die Anforderungen an die Bestimmtheit von Willenserklärungen in der Familie geringer sind als in anderen Konstellationen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 7 Ob 191/25a | OGH vom 17.12.2025 | Dokument-ID: 1261299 -
Voraussetzungen für die Neufestsetzung eines Aufteilungsschlüssels
Ein erfolgreicher Antrag auf Neufestsetzung des Verteilungsschlüssels gem § 32 Abs 5 WEG 2002 setzt voraus, dass erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten der Mit- und Wohnungseigentümer bestehen. Maßgeblich ist dabei die objektive Nutzungsmöglichkeit, nicht die subjektive, tatsächliche. Auf lediglich vorübergehende Gegebenheiten kommt es nicht an.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 160/25b | OGH vom 20.11.2025 | Dokument-ID: 1261298 -
Sind Freiflächen Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts?
Freiflächen können nur dann Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts sein, wenn dieses dennoch einen baulich abgeschlossenen, nach der Verkehrsauffassung selbständigen Teil eines Gebäudes darstellt. Teil des Wohnungseigentumsobjekts sind solche Flächen daher (nur), wenn sie unmittelbar an das Wohnungseigentumsobjekt anschließen und aufgrund der baulichen Gegebenheiten als Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts klar erkennbar sind.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 50/25a | OGH vom 20.11.2025 | Dokument-ID: 1261297 -
Fruchtgenuss bei einem Kfz-Abstellplatz im „Mischhaus“?
Wurde in einem Haus nicht an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten Wohnungseigentum begründet (Mischhaus), so kann an einem Objekt (hier: ein zwar parifizierter, aber keinem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneter Kfz-Abstellplatz), das nicht im Grundbuch aufscheint, mangels Möglichkeit zur Intabulation, kein Fruchtgenussrecht begründet werden.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 76/25z | OGH vom 20.11.2025 | Dokument-ID: 1261290 -
Austausch einer Ölheizung gegen Pellets: Verwaltungsmaßnahme oder Verfügung?
Die Qualifikation einer Maßnahme als Verwaltungshandlung oder Verfügung iSd § 828 ABGB ist insofern relevant, als die Zustimmung zu Letzterer nicht durch Gerichtsbeschluss ersetzt werden kann. Der Austausch einer veralteten, reparaturanfälligen, wartungsintensiven Ölheizung gegen eine Pelletsheizung ist hier als Verwaltungsmaßnahme anzusehen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 38/25m | OGH vom 20.11.2025 | Dokument-ID: 1261289 -
Zur Sanierungshauptmiete und Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter
Ein Untermieter kann auf Antrag als Hauptmieter anerkannt werden, wenn der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der Rechte eines Hauptmieters nach MRG geschlossen wurde. Eine Ausnahme dazu stellt die Sanierungshauptmiete dar, bei der der Hauptmieter eine Wohnung im Standard anzuheben hat, dafür aber seine Investitionen durch die Untervermietung amortisieren darf. Dass dennoch ein Umgehungsgeschäft vorliegt, hat der Antragsteller zu beweisen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 148/25p | OGH vom 30.10.2025 | Dokument-ID: 1253119 -
Nichtzahlung des Mietzinses: Wirkt das gegen einen Mitmieter ergangene Urteil auch gegen die anderen Mitmieter?
Mitmieter haften für die Zahlung des Mietzinses solidarisch. Daraus folgt aber nicht, dass sie in einem Verfahren auf Zahlung des Mietzinses eine einheitliche Streitpartei iSd 14 ZPO bilden. Vielmehr liegt eine einfache Streitgenossenschaft vor. Das gegen einen der Mitmieter ergangene (stattgebende) Urteil entfaltet somit keine Wirkung gegenüber den anderen Mitmietern. Daher kann sich ein Mitmieter auch nicht wegen des gegen einen anderen Mitmieter ergangenen Urteils als beschwert erachten.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 1 Ob 96/25m | OGH vom 30.09.2025 | Dokument-ID: 1252880 -
Zur objektiven Unvermietbarkeit wegen Widmung zu Gemeinschaftszwecken
Die objektive Unvermietbarkeit eines Objekts kann sich auch aus seiner Widmung für Gemeinschaftszwecke ergeben. Da § 17 MRG einen möglichst stabilen, von temporären Änderungen weitgehend unbeeinflussten Verteilungsschlüssel für die Kosten des Hauses vorsieht, muss die Widmung jedoch eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein, um zur Unvermietbarkeit des Objekts zu führen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 29/25p | OGH vom 30.10.2025 | Dokument-ID: 1252635 -
Ermittlung der Nutzfläche aller „Mietgegenstände“ des Hauses
Zur Nutzfläche aller „Mietgegenstände“ des Hauses zählen all jene Räume, die objektiv vermietbar sind. Auch eine Wohnung, die der „Kategorie D unsaniert“ entspricht und auch unsaniert zu einem dieser Kategorie entsprechenden Nettohauptmietzins vermietet werden kann, gilt daher als vermietbare Nutzfläche. Eine bloß vorübergehende Unbrauchbarkeit ist für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 29/25p | OGH vom 30.10.2025 | Dokument-ID: 1252633 -
WE-Begründung an Außenfenstern, Außentüren und Fensterrollläden möglich?
An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Außenhaut eines Gebäudes, das sind die Außenmauern und die Fassade, die Außenfenster, Balkone, Terrassen, Balkontüren und Balkongeländer sowie Außenjalousien und -rollläden, zählt zu den notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft. An ihr kann somit nicht Wohnungseigentum begründet werden.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 13/25k | OGH vom 23.09.2025 | Dokument-ID: 1252631 -
Abschluss von Einzelwärmelieferungsverträgen – Verstoß gegen § 38 WEG 2002?
§ 38 Abs 1 WEG 2002 ordnet die Unwirksamkeit von unbilligen Aufhebungen oder Beschränkungen der den Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechten an. Contracting-Verträge können, müssen aber nicht, nach dieser Bestimmung unwirksam sein. Eine entsprechend klar formulierte Vereinbarung im Kaufvertrag, die über die Folgen verständlich aufklärt, spricht für die Zulässigkeit; ebenso eine Vereinbarung, die einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 3 Ob 218/24s | OGH vom 24.09.2025 | Dokument-ID: 1252630 -
1 Ob 141/21y; OGH; 7. September 2021
Judikatur | Entscheidung | 1 Ob 141/21y | OGH vom 07.09.2021 | Dokument-ID: 1107357 -
Zur Verkehrsüblichkeit des Einbaus einer „Wallbox“ für Elektroautos
Voraussetzung für die Genehmigung des Einbaus einer „Wallbox“ für Elektroautos ist unter anderem die Verkehrsüblichkeit der Maßnahme. Die Behauptungs- und Beweislast dafür trifft den Mieter, wenn sich die Verkehrsüblichkeit nicht aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt. Nur bei den nach § 9 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG privilegierten Arbeiten wird das Vorliegen dieser Voraussetzungen unwiderlegbar vermutet. Der Einbau einer Wallbox fällt nicht unter diese Privilegierung.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 109/25b | OGH vom 05.08.2025 | Dokument-ID: 1240281 -
Schützt Unkenntnis einer Vertragspartei vor dem Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts?
Für das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Vertragsparteien das Geschäft mit Umgehungsabsicht schließen. Relevant ist nur, ob das Geschäft objektiv Sinn und Zweck der umgangenen Norm vereitelt. Anderes gilt, wenn das Geschäft, etwa ein Zeitmietvertrag, nicht an sich verboten ist; in diesem Fall ist die Kenntnis der Vertragsparteien über jene Umstände, die objektiv die Umgehung des Gesetzes bewirken, maßgeblich.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 1 Ob 62/25m | OGH vom 27.05.2025 | Dokument-ID: 1240280 -
Zur vollständigen Überwälzung von Erhaltungspflichten außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs im Individualvertrag
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG kann die Pflicht zur Instandhaltung dem Bestandnehmer auferlegt und dieser auch zur Erneuerung eines schuldlos schadhaft gewordenen Bestandteils verpflichtet werden. Es kann auch vereinbart werden, dass der Bestandnehmer die Sache erst auf seine Kosten brauchbar zu machen hat. Anderes gilt nur für in AGB oder Vertragsformblättern getroffenen Vereinbarungen. Bei Zuwiderhandeln wird der Bestandnehmer schadenersatzpflichtig.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 1 Ob 90/25d | OGH vom 09.09.2025 | Dokument-ID: 1240271 -
Wirksamkeit und Abstimmungsende von Umlaufbeschlüssen
Ein Umlaufbeschluss ist nur dann wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten. Dabei ist keine starre Orientierung an der Zweiwochenfrist des § 25 Abs 2 WEG 2002 geboten. Ein Beschluss kommt erst mit der Bekanntgabe des Ergebnisses zustande. Keinesfalls hängt die Festlegung der Beendigung der Abstimmung und damit die Feststellung eines wirksamen Beschlusses von einer entsprechenden Erklärung des Initiators des Abstimmungsvorgangs ab.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 77/25x | OGH vom 05.08.2025 | Dokument-ID: 1240268 -
Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit iSd § 32 Abs 5 WEG 2002 bei Reihenhäusern?
Bereits zu § 19 Abs 1 WEG 1975 sprach der OGH aus, dass die Aufteilungsregel des § 19 WEG 1975 auch dann gilt, wenn es sich bei den betroffenen Wohnungseigentumsobjekten um Reihenhäuser handelt. Er hielt weiters explizit fest, dass auf die Begründung von Wohnungseigentum an Reihenhäusern die für Wohnungseigentumsobjekte geltenden Regeln anzuwenden sind. Diese Judikatur gilt auch für das WEG 2002.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 96/25s | OGH vom 05.08.2025 | Dokument-ID: 1240267 -
Einsichtsrecht in Verträge der EigG mit Energieversorger und Versicherer gem § 34 WEG 2002?
Mit der Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung geht auch seine Verpflichtung einher, den Wohnungseigentümern Belegeinsicht zu gewähren. Da die Belegeinsicht der Kontrolle der Rechnungslegung dient und somit Ausfluss der Rechnungslegungspflicht ist, kann der Umfang jener Informationen, die zu belegen sind, nicht weiter gehen als für die Überprüfung der Rechnungslegung notwendig ist. Das Recht auf Belegeinsicht besteht somit nur im Umfang des Rechts auf Rechnungslegung.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 208/24k | OGH vom 05.08.2025 | Dokument-ID: 1240260 -
Zur Verkehrsüblichkeit einer Balkonerrichtung
Für die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderungsmaßnahme nach § 16 Abs 2 WEG 2002 ist entscheidend, ob die Änderung gemessen am konkreten Haus und am konkreten Umfeld als verkehrsüblich angesehen werden kann. Das Umfeld besteht dabei in der unmittelbaren Umgebung, in der „Gegend“. Bei der Beurteilung kann daher nicht nur auf das betreffende Haus selbst oder einzelne Nachbarhäuser abgestellt werden.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 112/24t | OGH vom 30.04.2025 | Dokument-ID: 1234759 -
Umstellung des Heizungssystems: Verkehrsüblichkeit oder wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG?
Maßnahmen der bloßen Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage sind ebenso wenig von der Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 erfasst wie der Tausch des Heizungssystems. Antragsteller, die die Zustimmung zu einer solchen Änderung begehren, müssen daher ein wichtiges Interesse bzw die Verkehrsüblichkeit der Maßnahme behaupten und beweisen. Allgemeine Ausführungen zu Energiewende und Klimawandel ersetzen die Behauptungs- und Beweislast nicht.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 42/25z | OGH vom 30.04.2025 | Dokument-ID: 1234758 -
Zum Inhalt und der Wirksamkeit eines Umlaufbeschlusses
Verweist ein Umlaufbeschluss auf den Inhalt eines vorangegangenen Umlaufbeschlusses, können behauptete Mängel der ersten Beschlussfassung, die nicht durch fristgerechte Anfechtung aufgegriffen wurden, nicht im Rahmen der Anfechtung des zweiten Beschlusses geltend gemacht werden. Durch die Rechtswirksamkeit des ersten Beschlusses werden allfällige Mängel saniert.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 26/25x | OGH vom 30.04.2025 | Dokument-ID: 1234757 -
Stufenklage gegen den Hausverwalter
Wenngleich Rechnungslegungsansprüche gegen den Hausverwalter grundsätzlich im Außerstreitverfahren durchzusetzen sind, können sie auch mit Stufenklage geltend gemacht werden. Zum einen soll die Möglichkeit, das Auskunftsrecht außerstreitig zu verfolgen, die Wohnungseigentümer nur begünstigen und nicht beschränken. Zum anderen spricht der Ökonomiezweck des Art XLII EGZPO für eine Koppelung von Aufklärungs- und Herausgabebegehren in der jeweils für den Hauptanspruch maßgeblichen Verfahrensart.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 10 Ob 40/25t | OGH vom 10.07.2025 | Dokument-ID: 1234756 -
Zu Änderungen an einer Terrasse und Gewährleistungsrechten
Gewährleistungsrechte sind vom Vertragspartner des mangelhaft Leistenden geltend zu machen. Ein Wohnungseigentümer, der ein Gewährleistungsrecht aus einem von ihm geschlossenen Vertrag geltend machen will, benötigt nur dann die Zustimmung der (Mehrheit der) anderen Wohnungseigentümer, wenn er das Gewährleistungsrecht aus Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ableitet und sein Vorgehen – insb die Wahl des Gewährleistungsbehelfs – Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte. Dies ist, wenn ein Wohnungseigentümer geringfügige Änderungen an seiner zum WE-Objekt gehörenden Terrasse durchführen lässt, nicht der Fall.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 9 Ob 79/25w | OGH vom 17.07.2025 | Dokument-ID: 1234754 -
Zum abweichenden Verteilungsschlüssel und Voraussetzung einer Neufestsetzung
Vom gesetzlich vorgesehenen Verteilungsschlüssel (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002) können sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam im Rahmen einer schriftlich geschlossenen Vereinbarung abgehen (§ 32 Abs 2 WEG 2002). Wurde eine solche Vereinbarung getroffen, kann das Gericht den Verteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nur noch dann ändern, wenn es zu einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit gekommen ist.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 127/24y | OGH vom 03.06.2025 | Dokument-ID: 1234753
