07.05.2024 | Bau & Immobilien | ID: 1172404

Verwaltungsvorschriften für Hausverwalter

Tobias Cerha

Das Nicht-Einhalten von Verwaltungsvorschriften kann zu teuren Strafen führen, die Hauseigentümer und Verwalter treffen. Wie Sie diese Strafen umgehen, erfahren Sie hier.

Neben dem Hauseigentümer selbst hat auch der Verwalter dafür zu sorgen, dass Verwaltungsvorschriften, wie insbesondere

die Bestimmungen der Bauordnung,
die Bestimmungen der Straßenverkehrsordnung (StVO) und
die Bestimmungen der Aufzugsgesetze bzw -verordnungen

eingehalten werden. Die Verletzung dieser Vorschriften stellen nämlich Verwaltungsübertretungen dar, wegen denen nicht nur der Hauseigentümer, sondern auch der Verwalter bestraft werden kann.

Beweislastumkehr

Eine Bestrafung ist generell nur dann möglich, wenn dem Verwalter ein schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen ist. Bei so genannten Ungehorsamsdelikten, wie etwa der Verletzung der Streupflicht(§ 93 StVO), gilt diesbezüglich jedoch die Beweislastumkehr, sodass vom Verwalter glaubhaft zu machen ist, dass ihm kein Verschulden vorzuwerfen ist bzw dass er alle tatsächlichen und rechtlichen Mittel ausgeschöpft hat, damit eine Bestrafung unterbleibt. Wird eine strafbare Verwaltungsübertretung festgestellt, kann von der zuständigen Behörde eine Geld- und für den Fall der Uneinbringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe verhängt werden, wobei sich deren Höhe nach den jeweils anwendbaren Verwaltungsvorschriften richtet.

Die Verletzung von Verwaltungsvorschriften kann jedoch nicht nur eine Verwaltungsstrafe zur Folge haben, sondern zugleich auch eine zivilrechtliche Haftung und/oder sogar strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Da die Vorschriften der Straßenverkehrsordnung (StVO), der Bauordnungen und etwa auch der Aufzugsgesetze als so genannte Schutzgesetze (§ 1311 ABGB) anzusehen sind, womit die Beweislast hinsichtlich des Verschuldens den Schädiger trifft, können für Verwalter Haftungsprobleme auftreten.

Für den Verwalter ist es jedenfalls ratsam, ein Schneereinigungsunternehmen zu beauftragen, da ihm in diesem Fall nur ein Auswahl- oder Überwachungsverschulden vorgeworfen werden kann (OGH 7 Ob 561/90). Abgesehen davon ist der Hauseigentümer von der Haftung befreit, wenn ein Reinigungsunternehmen mit der Wahrnehmung der Pflichten nach § 93 StVO beauftragt wird und die beauftragte Person nicht nachweislich untüchtig ist, sodass dies auch im Interesse des Hauseigentümers geboten ist. Nicht empfehlenswert ist die Übertragung der Schneeräumungspflicht an den Mieter, weil der Hauseigentümer dann weiterhin für die organisatorische Durchführung der Reinigungsarbeiten verantwortlich bleibt (OGH 1 Ob 279/01p).

Die Unterlassung von Maßnahmen gegen das Abgehen einer Dachlawine, durch die ein beim Haus geparktes Kraftfahrzeug beschädigt wurde, kann den Eigentümer des Hauses nicht angelastet werden, wenn sie einen Hausverwalter bestellt haben, der einen Hausbesorger mit der Schneesäuberung beauftragt hat, und weder die Untüchtigkeit des Hausverwalters noch die des Hausbesorgers nachgewiesen ist (RIS-Justiz RS0023286).

Besonders bedeutsame verwaltungsrechtliche Pflichten

Unter den verwaltungsrechtlichen Pflichten, die den Hauseigentümer treffen, sind folgende gesetzliche Pflichten aufgrund ihrer praktischen Bedeutung besonders hervorzuheben:

Räum- und Streupflicht für die entlang der Liegenschaft in einer Entfernung von nicht mehr als drei Metern vorhandenen Gehsteige und Gehwege (§ 93 Abs 1 StVO)
Pflicht zur Beseitigung von Schneewächten und Eisbildungen vom Dach des Hauses (§ 93 Abs 2 StVO)
Pflicht zur Beseitigung feuerpolizeilicher Missstände (zB Lagerung von Gerümpel im Innenhof oder Lagerung von brandgefährlichen Gegenständen im Freien), wobei diesbezüglich die jeweiligen Feuerpolizeivorschriften zu beachten sind.
Pflicht zur Instandhaltung des Gebäudes entsprechend den Vorschriften der Baubewilligung und der jeweiligen Bauordnung bzw der Baugesetze und zur Befolgung baupolizeilicher Aufträge.
Pflicht zur regelmäßigen Wartung von Lift- bzw Aufzugsanlagen nach den Bestimmungen der maßgeblichen landesrechtlichen Vorschriften (Aufzugsgesetze)
Sieht sich der Hausverwalter mangels finanzieller Deckung außer Stande, der nach § 93 StVO übernommenen und dem Schutz des Lebens und der Gesundheit anderer Verkehrsteilnehmer – insbesondere von Fußgängern – dienenden Verpflichtung zur Besorgung der Gehsteigreinigung und Bestreuung nachzukommen, muss er jedenfalls umgehend auf eine Enthebung von dieser Verpflichtung hinwirken. Die Nichteinhaltung der Verpflichtung nach § 93 StVO aus finanziellen Gründen vermag mangelndes Verschulden nicht zu begründen (VwSlg 15401 A/2000).