Liegenschaftsbewertungsgesetz: Grundlagen, Verfahren & Gutachten

Die Grundlage für Immobilienbewertungen in Österreich ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz. Es bestimmt, nach welchen Regeln Liegenschaften zu bewerten sind und welche Anforderungen an Gutachten gelten.

Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick, was das Gesetz vorschreibt, welche Bewertungsverfahren es gibt und was es für eine rechtssichere Immobilienbewertung braucht.

Was regelt das Liegenschaftsbewertungsgesetz?

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) ist die zentrale Rechtsgrundlage für die Wertermittlung von Immobilien in Österreich. Es gilt für die Bewertung von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten im Sinne des § 435 ABGB sowie von damit verbundenen Rechten und darauf ruhenden Lasten.

Konkret legt das Gesetz fest,

• welcher Wert ermittelt werden soll,
• welche Bewertungsverfahren anzuwenden sind,
• und welche Anforderungen ein Gutachten erfüllen muss.

Welche Methoden gibt es für die Liegenschaftsbewertung?

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz schreibt vor, dass Bewertungen nach wissenschaftlich anerkannten Verfahren durchzuführen sind. Dazu gehören:

• Vergleichswertverfahren (§ 4 LBG)
• Ertragswertverfahren (§ 5 LBG)
• Sachwertverfahren (§ 6 LBG)

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Liegenschaft ermittelt, indem aktuelle Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in vergleichbarer Lage verglichen werden. Voraussetzung sind ausreichend verwertbare Vergleichsdaten. In der Regel werden mindestens 3, idealerweise 5 bis 10 Vergleichsobjekte benötigt.

Das Vergleichswertverfahren gilt als die marktgerechteste Methode und eignet sich vor allem für unbebaute Grundstücke oder Reihen- und Doppelhäuser.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist das Standardverfahren für Renditeobjekte wie Zinshäuser, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Im Mittelpunkt steht die Frage, welchen Ertrag die Immobilie erwirtschaften kann.

Dazu wird vom Jahresrohertrag der Bewirtschaftungsaufwand abgezogen. Der so ermittelte Jahresreinertrag wird anschließend mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert.

Ziel beim Ertragswertverfahren ist es, Renditeerwartung und Risiko ins Verhältnis zu bringen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie anhand des Bodenwerts und Gebäudewerts. Dieses Verfahren kommt vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz – also dort, wo weder Vergleichswerte noch Erträge als Bewertungsgrundlage herangezogen werden können.

Was muss ein Gutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz enthalten?

Ein Bewertungsgutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz muss die Grundlage für seine Ergebnisse vollständig offenlegen und nachvollziehbar machen. Das Gesetz definiert dafür konkrete Mindestanforderungen (§§ 9–10 LBG).

Die Pflichtbestandteile jedes Gutachtens sind:

• Rahmenbedingungen: Zweck des Gutachtens, Bewertungsstichtag, Besichtigungstermin, anwesende Personen bei der Besichtigung, verwendete Unterlagen
• Befund: Beschreibung der Liegenschaft nach ihren wertbestimmenden Merkmalen und ihren sonstigen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art, die für die Bewertung relevant sind
• Bewertung: Darlegung des angewendeten Verfahrens sowie eine nachvollziehbare Begründung, warum diese Methode gewählt wurde

Darüber hinaus gelten je nach Methode zusätzliche Anforderungen:

• Beim Vergleichswertverfahren müssen die herangezogenen Vergleichsobjekte samt ihrer Kaufpreise angeführt und alle Zu- oder Abschläge begründet werden.
• Beim Ertragswertverfahren ist die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes zu begründen.
• Beim Sachwertverfahren sind die zugrunde gelegten Baupreise und Indizes anzugeben sowie Abschläge für Baumängel, Bauschäden oder rückgestauten Renovierungsbedarf gesondert auszuweisen.

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Häufig gestellte Fragen

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Liegenschaft?

Der Verkehrswert einer Liegenschaft ergibt sich aus dem Zusammenspiel verschiedener Faktoren. Dazu gehören etwa die Lage und Verkehrsanbindung, Baujahr und baulicher Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz sowie bestehende Rechte und Lasten. Auch Marktbedingungen wie die regionale Nachfrage oder die Zinsentwicklung spielen eine Rolle.

Gibt es noch weitere Bewertungsverfahren?

Die drei im LBG genannten Verfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – gelten als Standard. Darüber hinaus gibt es jedoch noch andere Bewertungsmethoden, die in der ÖNORM B 1802 geregelt sind:

• Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) wird vor allem bei der Bewertung von Liegenschaftsinvestments eingesetzt. (ÖNORM B 1802-2)
• Das Residualwertverfahren wird für die Marktwertermittlung und Wirtschaftlichkeitsanalyse von Liegenschaften angewendet. (ÖNORM B 1802-3)

Wann müssen bei einer Liegenschaft mehrere Verfahren kombiniert werden?

Nach § 3 Abs 2 LBG sind mehrere Bewertungsverfahren anzuwenden, wenn eine einzelne Methode die wertbestimmenden Umstände einer Liegenschaft nicht vollständig erfassen kann. So kann zum Beispiel das Sachwertverfahren zusätzlich zu den beiden anderen Verfahren eingesetzt werden, um deren Ergebnisse zu validieren.

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