16.01.2026 | Wohnrecht | ID: 1245484

Zur Verjährung von Schadenersatzansprüchen wegen Mietzinsminderung

Roman Reßler

Mag. Roman Reßler erläutert anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung Fragen zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen bei Mietzinsminderung. Wann liegt ein ausreichender Kenntnisstand für eine Schadenszurechnung vor?

Haben sich aus einer einzelnen schädigenden Handlung fortlaufend gleichartige schädliche Folgen entwickelt, die in einem zeitlichen Zusammenhang stehen und schon ursprünglich voraussehbar waren, so ist von einem einheitlichen Schaden auszugehen. Dieser ist schon durch die erste schädliche Auswirkung entstanden.

In solchen Fällen sind die Wirkungen des schädigenden Ereignisses bekannt, auch wenn erst ein Teil von ihnen eingetreten ist. In diesem Fall gilt aber die durch den ersten Schaden (Primärschaden) ausgelöste Verjährungsfrist für alle vorhersehbaren Folgeschäden. Einer drohenden Verjährung des Ersatzanspruches für Folgeschäden ist daher mit einer Feststellungsklage innerhalb der Verjährungsfrist zu begegnen. Gibt es deutliche Hinweise auf Planungsfehler im Rahmen der von den Mietern gegen die Vermieterin geltend gemachten Mietzinsminderungsansprüche, so besteht zumindest eine Erkundungspflicht.

Aktuelle OGH-Entscheidung

Der Entscheidung des OGH vom 25.09.2025,7 Ob 149/25z lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Im gegenständlichen Fall beauftragte die Klägerin als Vermieterin mehrere Professionisten mit der Planung und Errichtung eines Gebäudes. Nach Fertigstellung und Übergabe dessen traten erhebliche Mängel im Zusammenhang mit der mangelhaften Planung des Kinderwagenabstellplatzes und weiterer Räumlichkeiten, sowie mit ungenügender Raumakustik und überhöhter Hitzeentwicklung in dem auf der Liegenschaft der Vermieterin als Klägerin errichteten Gebäude auf. Im Zusammenhang mit der späteren Nutzung des mangelhaft errichteten Gebäudes machten die Mieterin gegenüber der Vermieterin Mietzinsminderungsansprüche geltend. Schlußendlich begehrte die Vermieterin von der beklagten Partei den Ersatz von EUR 236.101,24 wegen der von ihrer Mieterin entgegengehaltenen Mietzinsminderungsansprüchen und die Feststellung der Haftung für alle künftigen Schäden aus der mangelhaften Planung des Projektes.

Die Vorinstanzen haben das Klagsbegehren abgewiesen, weil sie den Anspruch der Klägerin als verjährt angesehen haben. Dagegen erhob die Vermieterin den außerordentlichen Revisionsrekurs.

Hinsichtlich der Verjährung von Schadenersatzansprüchen wegen Mietzinsminderung hielt das Höchstgericht folgendes fest:

Zur Verjährung von Schadensansprüchen

Ein Schadenersatzanspruch verjährt nach den allgemeinen Verjährungsregeln gem § 1489 ABGB binnen drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger. Die Verjährungsfrist nach § 1489 ABGB beginnt mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Ersatzberechtigte sowohl den Schaden als auch den Ersatzpflichtigen so weit kennt, dass eine Klage mit Aussicht auf Erfolg erhoben werden kann. Maßgeblich ist, ob dem Geschädigten objektiv alle für das Entstehen des Anspruches maßgebenden Tatumstände bekannt waren. Es muss schlüssig ein Zusammenhang zwischen einem Fehlverhalten oder einer Pflichtverletzung des Schädigers und dem Schaden hergestellt werden können.

Zum Zeitpunkt der Kenntnisnahme der notwendigen Voraussetzungen

Wenn der Geschädigte, die für die erfolgversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühen in Erfahrung bringen kann, gilt die Kenntnisnahme schon als in dem Zeitpunkt erlangt, in welchem sie ihm bei angemessener Erkundung zu teil geworden wäre. Zur Kenntnisnahme braucht es konkrete Verdachtsmomente, aus denen der Anspruchsberechtigte schließen kann, dass Verhaltenspflichten nicht eingehalten wurden.

Zum Beginn der Verjährungsfrist bei einem einheitlichen Schaden

Haben sich aus einer einzelnen schädigenden Handlung fortlaufend gleichartige schädliche Folgen entwickelt, die in einem zeitlichen Zusammenhang stehen und schon ursprünglich voraussehbar waren, so handelt es sich um einen einheitlichen Schaden, der schon durch die erste schädliche Auswirkung entstanden ist (Primärschaden). Damit gilt aber die durch den ersten Schaden ausgelöste Verjährungsfrist für alle vorhersehbaren Folgeschäden! Der drohenden Verjährung des Ersatzanspruchs für Folgeschäden ist mit einer Feststellungsklage innerhalb der Verjährungsfrist zu begegnen!

Wann liegt der ausreichende Kenntnisstand für eine Schadenszurechnung vor?

Wann der für eine erfolgreiche Klagsführung des Geschädigten ausreichende Kenntnisstand über die Schadenszurechnung erreicht ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalles ab. Im gegenständlichen Fall war nach den Feststellungen der Gerichte bereits der Primärschaden im Zeitpunkt der Errichtung und Übergabe des mangelhaft geplanten Gebäudes an die Vermieterin als Klägerin und Werkbestellerin vorhanden. Auch wurden Hinweise auf Planungsfehler im Rahmen der von den Mietern geltend gemachten Mietzinsminderungsansprüchen bereits im Jahr 2017 und 2018 geltend gemacht. Diese Meldungen an die Vermieterin hätten zumindest eine Erkundungspflicht der Klägerin indiziert. Somit wäre schon in diesem Zeitraum von einem entsprechenden Kenntnisstand der Klägerin nach Ansicht des OGH auszugehen.

Zur Zurückweisung des außerordentlichen Revisionsrekurses

Im konkreten Verfahren ging es ausschließlich darum, ob Mängel am Objekt die Nutzung der Mieter einschränken und nicht um die Frage, welcher der von der Klägerin beauftragten Professionisten diese verursacht hat. Daran vermag auch die von der Klägerin in der Revision ins Treffen geführte Streitverkündung im Rahmen dieses Verfahrens nichts ändern. Somit war der von der Vermieterin geltend gemachte außerordentliche Revisionsrekurs an das Höchstgericht mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung zurückzuweisen.

Fazit

Die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegen Dritte steht nicht in einem direkten Verhältnis zur Geltendmachung von Mietzinsminderungsansprüchen gegenüber dem Vermieter. Ist ein Vermieter mit der Geltendmachung von Mietzinsminderungsansprüchen konfrontiert, die aufgrund einer mangelhaften Leistung von Werkunternehmern herrühren, sind dennoch die Verjährungsfristen im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen zu beachten!

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.