30.05.2022 | Bau & Immobilien | ID: 1116283

Haftung des Baufortschrittsprüfers bei unrichtiger Baufortschrittsbestätigung

Eva-Maria Hintringer

Die Sachverständigenhaftung nach § 13 Abs 2 BTVG soll den Erfüllungsanspruch des Erwerbers gegen den Bauträger in der Bauphase sichern. Wie hat der OGH kürzlich zur Frage der Haftung eines Sachverständigen als Baufortschrittsprüfer entschieden?

Geschäftszahl

OGH 25.01.2022, 8 Ob 124/21z

Norm

§ 13 BTVG

Leitsatz

Quintessenz:

Die Sachverständigenhaftung nach § 13 Abs 2 BTVG soll den Erfüllungsanspruchs des Erwerbers gegen den Bauträger in der Bauphase sichern. Der Sachverständige als Baufortschrittsprüfer haftet nur für jene Nachteile, die der Erwerber durch die schuldhaft unrichtige Beurteilung erleidet, dass ein Bauabschnitt fertiggestellt und frei von „gravierenden“ Mängeln sei. Der Schaden ist durch die Differenzrechnung zu ermitteln.

OGH: Zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts kann der Treuhänder einen für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker, einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Bauwesen oder eine im Rahmen der Förderung des Vorhabens tätige inländische Gebietskörperschaft beiziehen. Diese haften dem Erwerber unmittelbar; sie gelten nicht als Erfüllungsgehilfen des Treuhänders (§ 13 Abs 2 BTVG). Ein Ziviltechniker gilt als „beigezogen“, wenn er im Rahmen seiner Berufsausübung Bestätigungen erteilt, die dem Treuhänder als Grundlage für die Feststellung des (für die Fälligkeit der Zahlungen eines Ratenplans nach § 10 BTVG erforderlichen) Baufortschritts dienen. Im vorliegenden Fall wurde der beklagte Ziviltechniker vom Bauträger beauftragt, Baufortschrittsbestätigungen zum Gebrauch des Treuhänders auszustellen.

Die Haftung des Sachverständigen nach § 13 Abs 2 BTVG ist eine gesetzlich determinierte Haftung. Sie bezweckt die Sicherung des Erfüllungsanspruchs des Erwerbers gegen den Bauträger in der Bauphase. Die Ratenplanmethode des § 10 BTVG soll gewährleisten, dass die Zahlungen des Erwerbers und die Erhöhung des Werts der Liegenschaft bzw seines Liegenschaftsanteils durch die inzwischen erbrachten Bauleistungen einander entsprechen und diese Äquivalenz durch die Beiziehung eines einschlägig fachkundigen Fortschrittsprüfers zur Unterstützung des Treuhänders gesichert wird. Die Entscheidung, ob eine Bauphase tatsächlich fertiggestellt ist, obliegt nach § 13 BTVG dem Treuhänder, dem die Bestätigung des beigezogenen Sachverständigen (Ziviltechnikers) als fachkundige Beurteilungsgrundlage dient.

Der Sachverständige als Baufortschrittprüfer haftet nur für jene Nachteile, die der Erwerber dadurch erleidet, dass ein Bauabschnitt schuldhaft als fertiggestellt und frei von „gravierenden“ Mängeln beurteilt wurde, obwohl dies objektiv nicht der Fall war. Der Schaden ist durch eine Differenzrechnung zu ermitteln. Es ist nach der Rechtsprechung also zunächst der hypothetische aktuelle Vermögensstand ohne das schädigende Ereignis zu ermitteln und von diesem Betrag der aktuelle tatsächliche Vermögenswert abzuziehen.