07.10.2025 | Wohnrecht | ID: 1234527

Der neue Umwidmungszuschlag – wichtige Rechtsfragen für die Praxis

Karin Zahiragic

Durch das Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) sind mit 1. Juli 2025 wichtige Neuerungen in Kraft getreten. Durch die Gesetzesnovelle wurde auch der neue Umwidmungszuschlag eingeführt.

Die Bundesregierung hat mit dem Inkrafttreten des Budgetbegleitgesetzes 2025 (kurz: BBG 2025), BGBl I Nr 25/2025, am 1. Juli 2025 wichtige Neuerungen gesetzt. Es ist unter anderem zur Novellierung des Einkommenssteuergesetzes 1988 (EStG 1988) gekommen, wodurch der Umwidmungszuschlag eingeführt wurde.

Mit dem Umwidmungszuschlag sollen in Zukunft Gewinne aus Umwidmungen in Zusammenhang mit der Besteuerung von Veräußerungen von Grundstücken steuerlich besser erfasst werden.

1. Was sind die Ziele für die Gesetzesänderung in diesem Zusammenhang?

Als wichtigstes Ziel für die Einführung des Umwidmungszuschlags im Einkommenssteuergesetz ist anzuführen, dass in Zukunft außergewöhnliche Wertsteigerungen durch die Besteuerung von umgewidmeten Grundstücken geschaffen werden.

2. Was versteht man unter dem Begriff „Umwidmung“?

Der Begriff der Umwidmung ist in § 30 Abs 4 Z 1 zweiter und dritter Satz EStG 1988 definiert. Darunter versteht man im Wesentlichen eine Widmungsänderung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die eine Bebauung von Grundstückstücken ermöglicht, wie beispielsweise bei einer Umwidmung des Grundstücks von Grünland in Bauland.

3. Wie sieht die bisherige Rechtslage aus?

Das Einkommenssteuergesetz 1988 sieht für den Verkauf von Grundstücken seit 1. April 2012 eine Immobilienertragssteuer vor.

Diese beträgt bei Altvermögen (bzw dem entgeltlichen Erwerb vor dem 31. März 2002)

• für Freilandgrundstücke 4,2 % vom Verkaufserlös und
• für Baulandgrundstücke 18 %.

Sofern innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung eine Baulandwidmung stattfindet, führt dies zu einer nachträglichen Anhebung von 4,2 % auf 18 %.

Die Immobilienertragssteuer beträgt bei Neuvermögen (bzw dem entgeltlichen Erwerb ab dem 31. März 2002)

• 30 % vom Veräußerungsgewinn.

Darunter versteht man den Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten. Diese Bestimmungen bleiben für alle jene Grundstücksveräußerungen unverändert, bei welchen eine Umwidmung von Freiland in Bauland bis 31. Dezember 2024 erfolgt ist.

4. Wie hoch ist in Zukunft der Umwidmungszuschlag?

Sowohl im Fall der Umwidmung und privaten Grundstücksveräußerungen (§ 30 Abs 6a EStG 1988) als auch im Falle der Umwidmung und Veräußerung von Betriebsvermögen (§ 4 Abs 3a Z 6 EStG 1988) ist ein Veräußerungsgewinn für die Berechnung der Bemessungsgrundlage um einen Umwidmungszuschlag von 30 % zu erhöhen. Dies bedeutet, dass der Zuschlag 30 % des Veräußerungsgewinns beträgt und mit der Immobilienertragsteuer von 30 % auf den erhöhten Gewinn zu besteuern ist.

5. Gibt es Fristen, zu beachten?

Es sind von dieser Neuregelung all jene Grundstücke betroffen, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet worden sind und seit dem 1. Juli 2025 veräußert worden sind. Entscheidend ist für die Umwidmung jener Zeitpunkt, in dem die Umwidmung der betroffenen Grundstücke wirksam geworden ist. Die Wirksamkeit beginnt mit Rechtskraft des zugrunde liegenden Bescheids.

6. Gibt es Ausnahmen?

• Es fällt kein Umwidmungszuschlag an, wenn bei der Veräußerung von Grundstücken ein Verlust resultiert.
• Bei Grundstücken, auf denen bereits Gebäude errichtet sind, fällt der Umwidmungszuschlag nur für den auf den Grund und Boden entfallenden Anteil des Veräußerungsgewinns (und nicht für jenen des Gebäudes) an.
• Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf keinesfalls den Verkaufspreis des Grundstücks übersteigen. Ist dies der Fall, ist der Umwidmungszuschlag entsprechend zu kürzen.
• Der Umwidmungszuschlag hat keinerlei Auswirkungen auf gemischte Schenkungen, weil der Verkehrswert des Grundstücks sich nicht verändert.
• Für steuerfreie Verkäufe, wie im Falle der Hauptwohnsitzbefreiung, fällt kein Umwidmungszuschlag an.