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Während einen Vermieter Erhaltungspflichten gem Mietrechtsgesetz (MRG) treffen, hat der Mieter entsprechende Duldungspflichten (§ 8 MRG), da der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, seiner Erhaltungspflicht auch nachkommen zu können.
Ein Mieter ist berechtigt, seine Wohnung vertragsgemäß zu gebrauchen und zu benützen. Einerseits hat jedoch der Mieter das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder von diesen beauftragten Personen zu gestatten, damit sich der Vermieter davon überzeugen kann, dass die Wohnung nicht nachteilig gebraucht wird, aber auch andererseits, wenn Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses oder Behebung ernster Schäden am Haus durchgeführt werden müssen, ist der Zutritt zu gewähren.
Auch Veränderungen und Verbesserungen an einem anderen Mietgegenstand können dazu führen, dass in die Mietrechte eines Mieters eingegriffen werden muss.
Abgesehen davon, dass das Gesetz vorsieht, dass all diese Arbeiten grundsätzlich unter möglichster Schonung des Mietrechtes des betroffenen Mieters durchgeführt werden dürfen, das heißt, die Arbeiten mit dem betroffenen Mieter abgesprochen und koordiniert werden sollten, kann natürlich nicht jegliche als „Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeit“ titulierte Arbeit bzw Vorhaben dafür genutzt werden, den Mieter in seinem Mietrecht zu schmälern.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird von Betretungsrechten des Vermieters aus wichtigen Gründen ausgegangen, wobei die berechtigten Interessen des Mieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes (des Vermieters) angemessen zu berücksichtigen sind.
Oftmals versuchen Vermieter durch „Hausbesichtigungen“ den Zustand der Wohnungen von Mietern festzustellen, oftmals wenn ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, um möglicherweise auch unzulässige Ausweitungen des Mietrechtes bzw unzulässige Veränderungen des Mietgegenstandes durch den Mieter ausfindig zu machen.
Auch das ständige, mitunter jährliche, Besichtigen einer Mietwohnung ist einem Mieter grundsätzlich nicht zumutbar. Liegen keine besonderen, wichtigen Gründe vor, muss er auch eine Besichtigung nicht dulden.
Das Betreten des Mietgegenstandes ist jedenfalls – nach dem Gesetz – dann zu dulden, wenn es sich um Folgendes handelt:
Die Duldung kann auch gerichtlich durchgesetzt werden, wobei in einem Duldungsbegehren des Vermieters ausreichend zu präzisieren ist, welche Änderungen ein Mieter hinzunehmen hat, beispielsweise müssen auch Verkleinerungen des Mietgegenstandes hingenommen werden, wenn dies im Zuge von Erhaltungs-/Verbesserungsarbeiten notwendig erscheint.
Auch zeitweise Räumungen können die Folge sein, die ein Mieter zu dulden hat.
Zur Dartuung der Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit eines Eingriffes ist aber weder die Einleitung noch der rechtskräftige Abschluss eines Baubewilligungsverfahrens erforderlich. Nicht einmal die behördliche Genehmigungsfähigkeit wäre zu prüfen (5Ob65/01x).
Auch muss ein Vermieter in einem Verfahren dem Mieter nicht nachweisen, dass er finanziell überhaupt in der Lage wäre, das Bauprojekt durchzuführen (5Ob65/01x).
Neben der Einsehbarkeit und der Beurteilung der Lichtverhältnisse ist auch das Ausmaß der Lärmbelästigung eine relevante Eigenschaft eines Mietgegenstandes. Dauerhafte Lärmimmissionen, die als Folge der Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten von einem allgemeinen Teil des Hauses oder von einem anderen Mietgegenstand ausgehen, verändern grundsätzlich die für seine Nutzung relevanten Eigenschaften des Mietgegenstandes. In einem Außerstreitverfahren muss daher beurteilt werden, ob die Erhaltungs-/Verbesserungsarbeiten eine mögliche Veränderung des Bestandgegenstandes darstellen und sohin überhaupt zu dulden sind (5Ob176/15s).
Beispielsweise ist auch eine thermische Sanierung der Außenfassade des Hauses eine Verbesserungsarbeit, die durchaus zu dulden wäre, allerdings hätten in dem Fall, der vom LGZ Wien zu 39R284/19g beurteilt wurde, die Außenjalousien entfernt werden müssen und wäre dem Mieter nur das Anbringen von Innenjalousien angeboten worden. Hierbei wäre zu prüfen, ob durch die Innenjalousie ein vergleichbares Raumklima, wie vorher, erreicht werden kann, da die Beurteilung der Einstufung als „Verbesserung“ einen wertenden Vergleich der Situation vor und nach der Verbesserungsarbeit erfordert. Der Wertungsspielraum hat sich hier nicht nach der Frage der Zumutbarkeit der Veränderung zu richten, sondern ausschließlich danach, ob nach der Veränderung noch vom selben Mietgegenstand auszugehen ist.
Sohin ist auszuführen, dass nicht jeder Eingriff ins Mietrecht dem § 8 Abs 2 MRG (Duldungspflicht) unterliegt, diese besteht nämlich dann nicht, wenn die geplanten Maßnahmen wegen der damit verbundenen tiefgreifenden Umgestaltung den Begriff der Veränderung des Mietgegenstandes überschreiten würden.
Verkleinerungen des Mietgegenstandes schließen aber die Zumutbarkeit nicht generell aus (zum Beispiel 5Ob302/98t, 5Ob53/03k).
Anlassfall wieder über die Duldungspflichten eines Mieters zu diskutieren war die Entscheidung des OGH 5Ob16/25a vom 02.04.2025:
Die Eigentümerin einer Liegenschaft plante die Errichtung eines Aufzugschachtzubaus im Lichthof und hatte sogar schon eine rechtsgültige Baubewilligung dafür erwirkt. Zwei Mieter wollten dies nicht dulden, weswegen die Eigentümerin nur noch einen Antrag zur Durchsetzung der Duldungspflicht zur Durchführung der Richtung des Aufzugschachtes im Lichthof stellen konnte.
Die betroffenen Mieter meinten, dass der Eigentümerin aufzutragen sei, schalldichte und dem Stand der Technik entsprechende Fenster in den an die Liftanlage angrenzenden Räumen ihrer Wohnungen zu montieren, was jedoch die Gerichte nicht so sahen.
Ständige Rechtsprechung ist zwischenzeitig, dass es sich bei einem geplanten Lifteinbaues um eine Verbesserungsarbeit im Sinne des § 8 Abs 2 Z 1 MRG handelt, wobei diesbezüglich auch keine Interessensabwägung vorgesehen ist. Im Gegensatz dazu muss bei Arbeiten, die nach der Bestimmung des § 8 Abs 2 Z 2 MRG durchgeführt werden (Beseitigung von Gesundheitsgefährdungen bzw Durchführung von Veränderungen/Verbesserungen in einem anderen Mietgegenstand), eine Interessensabwägung stattfinden.
Ausgeführt wurde weiters, dass nicht jeder Eingriff ins Mietrecht der Bestimmung des § 8 Abs 2 MRG unterliegt. Die Duldungspflicht besteht insofern dann nicht, wenn die geplanten Maßnahmen wegen der damit verbundenen tiefgreifenden Umgestaltung den Begriff der Veränderung des Mietgegenstandes überschreiten würde (RS0038223). Zu beurteilen ist dahingehend, ob die Veränderung des Mietgegenstandes in einem wesentlichen Punkt der bisherigen Funktion des Mietgegenstandes nicht mehr entsprechen würde. Dies ist eine Frage des Einzelfalles und von den Gerichten daher unter Berücksichtigung der Umstände zu prüfen.
Gegenständlich prüfte bereits das Erstgericht den erforderlichen Lichteinfall in die Wohnungen der Mieter und stellte fest, dass keinerlei tiefgreifende Umgestaltung der betroffenen Mietgegenstände zu erwarten ist, sodass davon ausgegangen werden müsste, dass diese ihrer bisherigen Funktion auch weiterhin entsprechen würden.
Steht daher fest, dass eine geplante Durchführung einer Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeit zu dulden ist, ist zu berücksichtigen (seitens der Vermieterseite), dass die Durchführung dieser Arbeiten jedenfalls dem in § 8 Abs 3 MRG normierten Schonungsprinzip entsprechen muss.
Das heißt, wenn eine schonendere und für den Vermieter nicht ungünstigere Alternative zur Erreichung desselben Zwecks zur Verfügung steht, die man dem Vermieter zumuten kann, ist diesem Projekt des Vermieters Folge zu geben. Bei im Wesentlichen gleicher Eingriffsintensität steht es jedenfalls dem Vermieter frei, von welchem seiner Mieter er die Duldung begehrt.
Hingegen hat der OGH auch entschieden, dass selbst, wenn die Verkleinerung des Mietobjektes durch einen Lifteinbau gemessen am Verlust der Nutzfläche gering ist, ein solcher Eingriff unzulässig sein kann, etwa dann, wenn es zu einer tiefgreifenden Umgestaltung der Wohnung und dem Verlust eines selbstständigen Raumes käme. Es macht aber einen Unterschied, ob es sich um eine Großwohnung oder eine Kleinwohnung handelt. Beispielsweise wurde die Duldung für einen Lifteinbau bei einer Wohnung mit 125 m2 und Küchenverkleinerung von 8,4 m2 auf 6,75 m2 als rechtens angesehen (5 Ob26/89).
Das Gesetz normiert weiters einen Entschädigungsanspruch für den Mieter, wenn Arbeiten durchgeführt werden, die dem Schonungsprinzip widersprechen. Für wesentliche Beeinträchtigung ist daher der Vermieter schadenersatzrechtlich verantwortlich, wobei im Falle eines zumindest grob fahrlässigen Verstoßes gegen die Pflicht zur möglichsten Schonung des Mietrechtes auch auf erlittenes Ungemach Bedacht zu nehmen ist. Dabei handelt es sich um Schäden, die nicht in Geld messbar sind, es bedeutet im Grunde genommen nur eine Entschädigung für das „Ungemach“ eines betroffenen Mieters.
Unabhängig davon steht es dem Mieter natürlich frei, Mietzinsminderungsansprüche geltend zu machen, wenn durch die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten eine Beeinträchtigung seines Wohnens die Folge wäre bzw ist.
Einen Entschädigungsanspruch (Verletzung des Schonungsprinzips) und ein Mietzinsminderungsanspruch stehen aber in Konkurrenz zueinander, das heißt, man kann nicht beides geltend machen!
Frau Dr. Andrea Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.
Für WEKA erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.
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