17.06.2024 | Wohnrecht | ID: 1175789

Wohnbaupaket 2024: Wichtige Neuerungen

Alexander Kdolsky - Albert Scherzer

Lesen Sie in diesem Beitrag über die wichtigsten Änderungen: Vom Wegfall der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr, über die beschleunigte Abschreibung bis hin zur „Wohnbaumilliarde“ durch das FAG 2024.

Wohnbaupaket 2024: Kurzüberblick der wichtigsten Änderungen

• Wegfall von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr: Für einen Zeitraum von zwei Jahren werden die Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren für den Erwerb von Wohnraum abgeschafft. Diese Maßnahme gilt für den Erwerb von Eigentum bis zu einem Betrag von jeweils bis zu EUR 500.000,–. Eine weitere Bedingung für die Gebührenbefreiung ist die Erfüllung eines dringenden Wohnbedürfnisses.
• Achtung auf die Einreichfristen: Die Einreichfristen sind starr geregelt, auch zu früh eingebrachte Grundbuchsanträge werden abgestraft. Die Gebührenbefreiung gilt für Verträge ab 01.04.2024, wenn der Antrag nach dem 01.06.2024 beim Grundbuchsgericht einlangt.
• Steuererleichterungen im Bau: Eine Änderung des Einkommensteuergesetzes führt zu erweiterten Möglichkeiten der beschleunigten Abschreibung von Herstellungsaufwand, insbesondere für ökologische Nachverdichtungen.
• Förderung von thermischer Sanierung und Heizungstausch: Vermieter, die in die energetische Sanierung ihrer Wohngebäude investieren, können von einem Ökozuschlag profitieren, der die steuerliche Absetzbarkeit solcher Maßnahmen um 15 Prozent erhöht. Ziel ist es, den Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß zu reduzieren.
• Liebhaberei: Die Fristen in der Liebhaberei-Verordnung werden um fünf Jahre verlängert, um Vermietern steuerliche Erleichterungen zu bieten und die Schaffung von Wohnraum zu fördern.
• Unterstützung bei Renovierungsprojekten: Ein Handwerkerbonus plus deckt 20 Prozent der Kosten für Handwerksarbeiten bis zu einem Betrag von EUR 10.000,–. Dies soll die Qualität und Nachhaltigkeit von Renovierungsarbeiten verbessern und Schwarzarbeit reduzieren.
• Effizienzbonus: Es werden Fördermittel für die thermisch-energetische Sanierung von Wohngebäuden bereitgestellt, um Mieterinnen und Mieter zu entlasten und die Energieeffizienz zu verbessern. Die Förderquote kann bis zu 60 Prozent betragen.
• Zukunft des Wohnens: Neben den beschriebenen Maßnahmen beinhaltet das Förderpaket Anpassungen und neue Initiativen wie die Freizeitwohnungs-, Nebenwohnsitz- und Leerstandsabgabe, die der Spekulation entgegenwirken sollen.
• Beschleunigte Abschreibung: Es wird eine erweiterte Option zur beschleunigten Abschreibung von Herstellungsaufwand eingeführt, insbesondere für Nachverdichtungen mit ökologischem Fokus.

Novelle FAG 2024 im Detail

Durch eine Novellierung des neuen Finanzausgleichsgesetzes 2024 (FAG 2024) wurde diesem, zusätzlich zum regulären Finanzausgleich, ein „Zweckzuschüsse für Wohnbauförderung“ betitelter neuer § 29a hinzugefügt. Zwecks Ankurbelung der Bauwirtschaft bzw der Schaffung leistbaren Wohnraumes werden die Länder vom Bund auf zweifache Weise finanziell unterstützt:

Wohnbaumilliarde

Zum einen gewährt der Bund den Ländern einen Zuschuss in Höhe von insgesamt bis zu 1 Milliarde Euro zum Zwecke der Förderung der Errichtung (Neubau) und Sanierung von Wohnraum. Voraussetzung ist, dass die Errichtung bzw Sanierung im verdichteten und mehrgeschoßigen Wohnbau, jedoch ohne eingeschoßige Reihenhäuser, erfolgt.

Diese Wohnbaumilliarde wird in mehrerer Hinsicht folgendermaßen aufgeteilt:

Sachlich:

Von den EUR 1.000,– Mio entfallen

• EUR 780,– Mio auf die Förderung der Errichtung durch gemeinnützige Bauvereinigungen oder gewerbliche Bauträger (Errichtungszuschuss) und
• EUR 220,– Mio auf die Förderung der Sanierung von Mietwohnungen zur Reduktion von Treibhausgasemissionen durch gemeinnützige Bauvereinigungen (Sanierungszuschuss).

Auf die Länder:

Die Anteile werden auf die Länder gemäß ihrer Größe aufgeteilt, wobei das Gesetz beim Errichtungszuschuss die Volkszahl des jeweiligen Jahres, beim Sanierungszuschuss einen gesetzlich festgelegten Schlüssel für maßgeblich erklärt.

Auf die Jahre 2024 bis 2026:

Vom Anteil eines jeden Landes am Zuschuss entfallen

• 25 % auf das Jahr 2024,
• 50 % auf das Jahr 2025 und
• 25 % auf das Jahr 2026.

Zuschüsse, die von einem Land in den Jahren 2024 und 2025 (nicht aber 2026!) nicht in Anspruch genommen werden, können bis zu 50 % ins folgende Jahr mitgenommen werden.

Aufteilung des Errichtungs-Zuschusses:

Schließlich werden vom Errichtungszuschuss iHv EUR 780,– jeweils die Hälfte einerseits auf die Förderung der Errichtung von Eigentumswohnungen und Mietwohnungen mit Kaufoption bzw andererseits auf die Förderung der Errichtung von Mietwohnungen aufgeteilt.

Bedingungen für die Inanspruchnahme des Errichtungszuschusses iHv EUR 780,– Mio:

In den Förderverträgen der Länder mit dem Förderwerber ist vorzusehen

• Geltung der §§ 13 bis 15a WGG (Entgelt(begrenzungs)bestimmungen, Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten) für mindestens 25 Jahre
• Geltung antispekulativer Maßnahmen (§ 15h WGG [Vollanwendungsbereich des MRG im Falle der Vermietung des geförderten Objekts für 25 Jahre], ggf auch § 15g und 15i WGG [25-jährige Spekulationsfrist in Gestalt eines Vorkaufsrechts zugunsten der gemeinnützigen Bauvereinigung])
• Errichtung von Photovoltaikanlagen mit mindestens 10 Wpeak Spitzenleistung pro m²

Bedingung ist weiters, dass die Zuschüsse in den Jahren 2024 bis 2026 vom Land zusätzlich zu der aus Landesmitteln finanzierten Wohnbauförderung verwendet werden, wobei im Neubaubereich als Maßstab der Vergleich zur Anzahl der im Durchschnitt der Jahre 2022 und 2023 zugesicherten Wohnungen für den Nachweis der Zusätzlichkeit heranzuziehen ist.

Zinsenzuschüsse

Als weitere Maßnahme bis zu einem Gesamtvolumen von EUR 500,– Mio sind Zweckzuschüsse des Bundes zu jenen Zinsen vorgesehen, die das Land für ein beim Bund über die ÖBFA aufgenommenes Darlehen zum Zwecke der Wohnbauförderung des Landes (sowohl Neubau als auch Sanierung) zu leisten hat.

Der Bund unterstützt mit einem Zinsenzuschuss also jene Darlehen, die die Länder bei ihm über die ÖBFA aufgenommen haben, um ihrerseits Darlehen an natürliche Personen zu vergeben.

Förderungsfähig sind Darlehen an natürliche Personen in den Jahren 2024 und 2025 bis maximal

• EUR 200.000,–,
• 1,5 % Zinsen und
• 30 Jahre Laufzeit.

Die Höhe des Zinsenzuschusses beläuft sich auf die Differenz zwischen dem vom Land effektiv zu tragenden Zinssatz zum Zinssatz von 1,5 %. Er wird für Zinsen, die bis zum Ende des Jahres 2028 fällig sind, gewährt. Im Ergebnis wird die vom Land zu tragende Zinslast bis 2028 somit mit 1,5 % begrenzt.

Möchte das Land Darlehen an natürliche Personen nicht selbst vergeben, ist hiefür eine Alternative vorgesehen:

Demnach wird der Zweckzuschuss des Bundes einem Land alternativ auch dann gewährt, wenn das Land nicht selbst Wohnbauförderungsdarlehen vergibt und daher auch keine Darlehen beim Bund aufnimmt, sondern die Fördernehmer durch Zinsenzuschüsse für Darlehen von Kreditinstituten unterstützt.

Diesfalls weicht die Berechnung des Zinsenzuschusses des Bundes ab: Der Zweckzuschuss des Bundes wird aus der Differenz zwischen einem auf Basis von Durchschnittswerten ermittelten Effektivzinssatz für beim Bund über die ÖBFA aufgenommene Darlehen (basierend auf Konditionen für 10-jährige Bundesanleihen) zum Zinssatz von 1,5 % für das jeweils vom Land durch die Zinsenzuschüsse gestützte Darlehensvolumen ermittelt.

Im Übrigen gelten auch für diese Alternative die gleichen Zweckbindungen und Bedingungen wie für die Zuschüsse zu den Zinsen für beim Bund über die ÖBFA aufgenommenen Darlehen.

Schließlich ist auch im Bereich der Zinsenzuschüsse in den Förderverträgen die sinngemäße Anwendbarkeit des § 15h WGG (siehe oben) vorzusehen.