Kfz-Abstellplätze im WEG: Rechtliche Einordnung und Novelle gegen „Parkplatzabzocke“

Kfz-Abstellplätze in Wohnhausanlagen können Wohnungseigentumsobjekte, Zubehör einer Wohnung oder Allgemeinflächen sein. Welche rechtliche Einordnung vorliegt, ist entscheidend dafür, wer den Stellplatz nutzen, vermieten, veräußern oder bei Störungen rechtlich vorgehen kann.

Kfz-Abstellplätze: Wohnhausanlagen als Wohnungseigentumsobjekt

Die Wohnungseigentumstauglichkeit ergibt sich dadurch, dass Kfz-Abstellplätze deutlich abgegrenzt sein müssen, damit die Nutzfläche entsprechend ermittelt werden kann und Berücksichtigung im Nutzwertgutachten findet. Nur dann stellen Kfz-Abstellplätze auch ein Wohnungseigentumsobjekt dar und sind als solches auch entsprechend nach dem WEG zu behandeln.

Die Abgrenzung von Kfz-Abstellplätzen erfolgt in der Regel durch Bodenmarkierungen, die der Nutzfläche des Stellplatzes zur Gänze oder bei aneinandergrenzenden Stellplätzen je zur Hälfte zuzurechnen sind.

Die Bodenmarkierung definiert die Nutzfläche des Wohnungseigentumsobjektes, dabei werden Wandstärken und im Verlauf der Wände befindliche Durchbrechungen abgezogen.

Analog dazu ist davon auszugehen, dass die Bodenmarkierung selbst die Grenze des Wohnungseigentumsobjektes darstellt (Rz 2.66 Böhm/Fazekas/Fußenegger/Hauswirth/Hauswirth/Heindl, Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht⁵).

Vorgaben, wie die Bodenmarkierung darzustellen ist, gibt es für Wohnungseigentumsobjekte nicht, darüber gäbe es nur Vorschriften für öffentliche Parkflächen.

An Abstellplätzen, die eigene Wohnungseigentumsobjekte darstellen, kann eigenständiges Wohnungseigentum begründet und erworben werden, ohne dass der Abstellplatz einer bestimmten Wohnung zugeordnet ist. Diese Objekte können natürlich auch vermietet werden.

Kfz-Abstellplätze als Zubehör

Kfz‑Abstellplätze (Parkplätze, Garagenplätze, Stellplätze) können in Wohnhausanlagen auch nur als Zubehör einer Wohnung im Grundbuch eingetragen sein.

Dies bedeutet, dass diese rechtlich mit einer bestimmten Wohnung verbunden (Zubehör-Wohnungseigentum) und zugeordnet und daher auch nicht separat veräußerbar sind.

Die Nutzung ist ausschließlich dem jeweiligen Wohnungseigentümer vorbehalten, der aber auch vermieten kann.

Kfz-Abstellplätze auf Allgemeinflächen

Gem § 2 Abs 4 WEG 2002 versteht man unter allgemeinen Teilen der Liegenschaft solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.

Dh, es handelt sich um Flächen oder Bauteile, die von mehreren oder allen Wohnungseigentümern verwendet werden können, wie zB Stiegenhaus, Gänge, Aufzug, Technikräume bzw Teile, die ihrer Zweckbestimmung nach nicht exklusiv nutzbar sind, wie zB tragende Wände, Dach, Fassade.

An Allgemeinflächen kann kein Wohnungseigentum begründet werden, dh, sie bleiben im Miteigentum aller Wohnungseigentümer, jeder hat einen ideellen Anteil entsprechend seinem Miteigentum daran.

Dies bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer derartige Abstellplätze benützen könnte, nach dem Prinzip „wer zuerst kommt …“, dies wird jedoch meist durch eigene Benützungsregelungen, die die Wohnungseigentümer gem § 17 WEG treffen, aber auch gerichtlich beantragen können, verhindert werden können.

Eine Vermietung derartiger Flächen ist nur durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.

Störungen in der Benutzung und Abhilfe

Da in der Regel die Parkplätze in einer Wohnhausanlage größentechnisch recht knapp bemessen werden und die Fahrzeuge immer mehr Platz in Anspruch nehmen aufgrund ihrer Größe (Stichwort SUV), kann es natürlich vorkommen, dass es zu „Grenzüberschreitungen“ kommt.

Insbesondere, wenn jemand seinen Pkw regelmäßig so abstellt, dass er teilweise auf der weißen Linie oder darüber hinaussteht, kann dies zu Beeinträchtigung des Nachbarstellplatzes führen, wodurch der Nachbar seinen Platz nicht mehr ordnungsgemäß nutzen kann, das Ein- oder Ausparken erschwert oder unmöglich gemacht wird und natürlich die Verkehrssicherheit beeinträchtigt werden könnte.

Ob und in welcher Weise Abhilfe geschaffen werden kann, hängt maßgeblich davon ab, ob die betroffene Person Besitzer und/oder Eigentümer des betroffenen Abstellplatzes ist.

Ein Mieter eines Abstellplatzes ist regelmäßig (rechtmäßiger) Besitzer desselben.

Arten der Abhilfe

Besitzstörung

Eine Besitzstörung liegt vor, wenn jemand den tatsächlichen Besitz einer anderen Person ohne deren Willen beeinträchtigt oder entzieht.

Geschützt ist der Besitz, also die tatsächliche Sachherrschaft, wobei nicht entscheidend ist, ob der Besitzer auch Eigentümer ist. Dh jeder Mieter, der einen Abstellplatz angemietet hat, fällt in diesen Schutzbereich.

Der Besitzschutz greift dort, wenn ein Dritter in den Besitz widerrechtlich eingreift oder denselben stört – zB jemand stellt sein Kfz auf den Parkplatz eines anderen. Aber auch zB dann, wenn ein Mitbewohner sein Fahrzeug so rücksichtslos parkt, dass er dadurch einen anderen Parkenden stört, der zB nicht mehr einparken oder ausparken kann oder, wenn die Gebrauchsordnung wesentlich gestört wird, ein Mitbesitzer (Wohnungseigentümer) von der Benützung ausgeschlossen wird und der andere Mitbesitzer (Wohnungseigentümer) eigenmächtig über den gemeinschaftlichen Besitz verfügt.

Besitzstörungsklagen können daher nicht nur Wohnungseigentümer, sondern auch betroffene Mieter gegen einen Störenden bei Gericht erheben.

Aktivlegitimiert bei der Besitzstörungsklage sind sohin der Wohnungseigentümer, der Mitbesitzer und betroffene Mieter.

Passivlegitimiert ist der Fahrzeughalter des Fahrzeuges, das den Besitz stört. Auch für Personen, denen der Halter des Fahrzeuges dieses anvertraut hat, haftet er, denn von ihm kann erwartet werden, dass er sein Fahrzeug nur solchen Personen überlässt, von denen er annehmen darf, dass sie sich rechtmäßig verhalten.

Ziel der Klage ist die rasche Wiederherstellung des bisherigen Zustandes (Beseitigungsanspruch) und Unterlassung weiterer Störungen.

Der Kläger, das heißt, der in seinem Besitz Gestörte, muss beweisen, dass er im ruhigen Besitz war, dass eine Störung – eigenmächtig (ohne Rechtsgrund) – erfolgte und natürlich die Identität des Störers (Passivlegitimation).

Wer Halter eines störenden Fahrzeuges ist, kann bei der jeweiligen Bezirkshauptmannschaft erfragt werden. Hierzu ist eine Kennzeichenauskunft zur Geltendmachung von Abwehransprüchen zu beantragen, für die Kennzeichenauskunft fällt eine Gebühr an. Zu beachten ist die Frist von 30 Tagen ab Kenntnis der störenden Handlung bzw der Identität des Störers (Halterauskunft).

Novelle zur Verhinderung von „Abzocke“ bei Besitzstörungsfällen

Durch das BGBl I Nr 112/2025 wurde nun weitestgehend ein Riegel davor geschoben, dass Besitzstörungsfälle zur „Abzocke“ werden.

So konnte es bisher empfindlich teuer werden, stand man nur ein paar Minuten auf einem Privatparkplatz oder drehte mit seinem Auto dort um. Diese auch kurzfristigen Störer wurden abgemahnt und bekamen eine Zahlungsaufforderung von mehreren hundert Euros. Auch ein Gerichtsverfahren führte oft dazu, dass hohe Kosten bezahlt werden mussten.

Um dem Missbrauch bei Besitzstörungs- und Unterlassungsklagen in Zusammenhang mit Kraftfahrzeugen entgegenzuwirken, wurde nun per Gesetz der Streitwert für Besitzstörungsfälle niedrig festgelegt, sodass die Kosten für Klagen überschaubar sind und bleiben. Durch den geringen Streitwert sind die Rechtsanwaltskosten und die Pauschalgebühr gering.

Gem § 10 RATG ist der Gegenstand in Streitigkeiten über Besitzstörungsklagen,

• sofern sie nicht unter Z 1a fallen, mit EUR 800,– (Z 1);
• gem Z 1a in Streitigkeiten über Klagen mit einem auf die Abwehr oder Unterlassung einer störenden Handlung mittels eines Kraftfahrzeugs gerichteten Rechtsschutzziel, sofern es in der ersten Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung noch vor einer Erörterung des Sachverhalts zu einem Versäumungs- oder Anerkenntnisurteil oder einem Versäumungs- oder Anerkenntnisendbeschluss oder zum Abschluss eines Vergleichs kommt, mit EUR 40,–;

zu bewerten.

So lohnt es sich durchaus, nicht gleich auf Abmahnungsschreiben zu reagieren, sondern abzuwarten, ob die Sache vor Gericht landet, dann kann man immer noch – vor der ersten Verhandlung – zahlen. Freilich, wenn der Fall sich zu einem Rechtsstreit entwickelt, gilt die Begünstigung nicht mehr und die Kosten werden schnell in die Höhe schießen.

Eigentumfreiheitsklage

Dabei handelt es sich um eine Klage des Eigentümers gegen jeden unberechtigten Eingriff in sein Eigentumsrecht, mit dem Ziel, die Beeinträchtigung zu beseitigen und zukünftige Störungen zu unterlassen. Es wird das Eigentum geschützt, wenn der Eigentümer zwar nicht den Besitz verliert, aber in der Nutzung oder Ausübung seines Rechts beeinträchtigt wird.

Das Ziel der Klage ist die Beseitigung der Störung und/oder Unterlassung künftiger Störungen und Eingriffe.

Bei dieser Art der Abwehr muss der Kläger sein Eigentum beweisen und dass er sein Objekt nicht mehr bestimmungsgemäß nutzen kann, zB wenn er laufend „zugeparkt“ wird oder laufend jemand anderer den Abstellplatz nutzt, sohin das Vorhandensein einer objektiven Beeinträchtigung gegeben ist; es muss sich die Rechtswidrigkeit durch das Vorgehen des Störers ergeben, dh, es dürfen zum Beispiel keine Duldungspflichten des klagenden Wohnungseigentümers vorliegen, und das Verhalten muss auch regelmäßig erfolgen (Wiederholungsgefahr).

Benützungsregelung durch das Gericht

Gem § 17 Abs 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft, aber auch die Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen, beantragen.

Mieteransprüche gegen Vermieter

Bei Mietern kann auch der Vermieter in die Pflicht genommen werden, denn dieser hat eine ungestörte Nutzung zu gewährleisten; sollte eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegen, könnten auch Mietzinsminderungsansprüche geltend gemacht werden.

Räumungsklage

Jeder einzelne Miteigentümer/Wohnungseigentümer ist zur Räumungsklage gegen einen titellosen Benutzer eines Abstellplatzes berechtigt, dazu bedarf es nicht der Zustimmung der übrigen Miteigentümer.

Selbsthilfe/Abschleppen

Ob ein fremdes Fahrzeug von einem Privatparkplatz abgeschleppt werden darf, richtet sich nach den engen Voraussetzungen der Selbsthilfe gem § 344 ABGB. Selbsthilfe ist nur zulässig, wenn richterliche bzw staatliche Hilfe zu spät käme, eine dringende und noch andauernde Beeinträchtigung vorliegt und ausschließlich verhältnismäßige Mittel eingesetzt werden. Es darf daher nur das gelindeste noch geeignete Mittel gewählt werden.

In der Regel ist Abschleppen keine erlaubte Selbsthilfe, insbesondere wenn das Fahrzeug zwar unberechtigt auf einem Stellplatz steht, aber keine akute Behinderung verursacht. Vor einem Abschleppen sind zumutbare Nachforschungen nach Lenker oder Zulassungsbesitzer anzustellen; bloß ein Zettel am Fahrzeug oder ein Nachfragen in der Nachbarschaft reicht regelmäßig nicht aus. Nach Möglichkeit ist dem Verantwortlichen Gelegenheit zu geben, das Fahrzeug selbst zu entfernen, etwa durch Kontaktaufnahme samt angemessener Frist und Androhung des Abschleppens.

Anders kann es sein, wenn das Fahrzeug tatsächlich eine erhebliche Behinderung darstellt, etwa eine Ausfahrt blockiert und ein sofortiges Wegfahren erforderlich ist. Auch dann sind zunächst gelindere Mittel und – soweit möglich – staatliche Hilfe, insbesondere die Verständigung der Polizei, in Betracht zu ziehen. Ist der Halter nicht erreichbar und käme Hilfe zu spät, kann Abschleppen ausnahmsweise zulässig sein; die Umstände sollten genau dokumentiert werden.

Wer eigenmächtig abschleppen lässt, handelt auf eigenes Risiko und trägt die Beweislast für die Zulässigkeit der Selbsthilfe. Stellt sich das Abschleppen als ungerechtfertigt heraus, können Schadenersatzpflichten für Abschleppkosten, Beschädigungen und Folgeschäden entstehen; zudem kann das Abschleppen selbst eine Besitzstörung darstellen.

Autorin

Frau Dr. Andrea Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für WEKA erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.

www.weisert.at