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Die Frage, was mit Mietrechten an einer Wohnung geschieht, wenn der Hauptmieter stirbt und ob dieser berechtigt ist, bereits zu Lebzeiten Vorkehrungen zu treffen, um die Mietwohnung für Familienmitglieder zu erhalten und wie dies eigentlich im Eigentumsrecht gehandhabt wird, beschäftigt viele Menschen.
Auch hier ist wichtig zu unterscheiden zwischen Mietwohnungen und Eigentumswohnungen sowie welche Gesetze (MRG, ABGB oder WEG) anzuwenden sind.
Das Mietrecht im Todesfall ist sowohl im Vollanwendungsbereich als auch im Teilanwendungsbereich nach der Bestimmung des § 14 MRG zu beurteilen.
Nach dem Tod des Hauptmieters können eintrittsberechtigte Personen eintreten, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter gelebt haben.
Eintrittsberechtigte Personen sind:
Der Eintritt erfolgt automatisch mit dem Tod des Mieters, es ist kein neuer Vertrag notwendig.
Eintrittsberechtigte Personen müssen nur binnen 14 Tagen dem Vermieter bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Ansonsten läuft eine automatische Eintrittsberechtigung.
Besitzen zwei Personen eine Wohnung, die dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt, könnte man sich die Frage stellen, was passiert denn im Fall des Todes eines Wohnungseigentümers (bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft) – wird der „Hälfteanteil“ nach gesetzlichen Erbregeln aufgeteilt? Die Antwort ist nein – durch die Bestimmung des „ 14 WEG wird eine Sonderregel normiert, die vom Erbrecht abweicht.
Diese Bestimmung soll sicherstellen, dass der überlebende Partner die gemeinsame Wohnung behält, ohne dass er sie mit den Erben teilen muss.
Stirbt sohin ein Partner einer Eigentümerpartnerschaft, wird der halbe Mindestanteil und das damit verbundene gemeinsame Wohnungseigentum des Verstorbenen automatisch auf den überlebenden Partner übergehen. Dies passiert kraft Gesetzes, also ohne Erbantritt, ohne Vertrag und ohne Testament.
Der Anteil fällt sohin nicht in die Verlassenschaft, er wird also nicht vererbt, sondern wächst dem überlebenden Partner an (Anwachsung).
Der überlebende Partner hat aber auch die Möglichkeit darauf zu verzichten, dann fällt der Anteil auch in die Verlassenschaft.
Wenn der überlebende Partner den Anteil behalten möchte, muss er in der Regel die Hälfte des Verkehrswertes des Mindestanteils an die Verlassenschaft zahlen (Übernahmspreis), er kann natürlich auch eine Vereinbarung mit den Erben treffen, dass der Anteil jemand anderem zukommt.
Beim Übernahmspreis muss man jedoch wieder unterscheiden, wenn der überlebende Partner selbst ein Pflichtteilsberechtigter ist, dann entfällt die Zahlungspflicht ganz oder teilweise, wenn kein anderer Pflichtteilsberechtigter vorhanden ist oder wenn ein weiterer Pflichtteilsberechtigter vorhanden ist, braucht der überlebende Partner nur ein Viertel des Verkehrswertes an die Verlassenschaft zu bezahlen.
Stirbt der Alleineigentümer eines Hauses/Wohnung, das/die dem ABGB unterliegt, hat der überlebende Ehepartner ein so genanntes gesetzliches Vorausvermächtnis, das heißt, er darf weiterhin in der ehemals gemeinsamen Wohnung/Haus wohnen, dies zeitlich unbefristet. Zusätzlich erhält der überlebende Ehepartner die Haushaltssachen ebenfalls im Vorausvermächtnis.
Bei Lebensgefährten gab es seit dem Erbrechtsänderungs-Gesetz 2015 eine Verbesserung für deren Stellung, diese haben zuvor keinerlei Rechte an der Wohnung/Haus gehabt, wenn kein Testament bestanden hat. Nun ist es so, dass sie ein Jahr lang in der Wohnung/Haus weiter wohnen dürfen, sofern mindestens ein dreijähriger gemeinsamer Haushalt vor dem Tod bestanden hat und die Wohnung/Haus der gemeinsame Hauptwohnsitz gewesen ist.
Die Mietrechte an einer Wohnung sind grundsätzlich nicht übertragbar, es sei denn, es wurde im Mietvertrag ein vertragliches Weitergaberecht vereinbart.
Wenn dieses nicht vereinbart wurde, gibt es nur eine beschränkte Möglichkeit einer Weitergabe des Mietrechtes – nach den Bestimmungen des § 12 MRG. Dies gilt allerdings nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Gem § 12 MRG kann ein Mieter, der auf seine Mietrechte verzichtet und auch aus der Wohnung auszieht, die Mietrechte an bestimmte Personen weitergeben, die bislang im gemeinsamen Haushalt mit ihm gelebt haben und darüber hinaus ein dringendes Wohnbedürfnis haben.
Bei den Eintrittsberechtigten handelt es sich wieder um Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie, einschließlich Wahlkinder oder Geschwister. Der Ehegatte oder die Verwandten in gerader Linie müssen mindestens die letzten zwei Jahren, Geschwister mindestens die letzten fünf Jahre gemeinsam mit dem ausscheidenden Mieter in der Wohnung gelebt haben. Hier ist auch dem mehrjährigen Aufenthalt in der Wohnung gleichzuhalten, wenn der Angehörige sie seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat, beim Ehegatten auch, wenn er seit der Verehelichung und bei den Kindern auch, wenn sie seit ihrer Geburt, in der Wohnung gelebt haben.
Der ausscheidende Hauptmieter ist verpflichtet, die Abtretung der Hauptmietrechte dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann dann die Rechtsfolgen des durch die Abtretung herbeigeführten Eintrittes ab dem der Abtretung folgenden Zinstermin geltend machen (Mietzinserhöhung).
Bei Gemeindewohnungen gibt es eine Sonderregelung, die Gemeinde Wien räumt ein so genanntes „erweitertes Weitergaberecht“ ein, nämlich an nahe Verwandte, die nicht im gemeinsamen Haushalt mit dem ursprünglichen Mieter gelebt haben, wobei das Naheverhältnis nachgewiesen werden muss, natürlich ein Wohnbedarf bestehen muss und es keine schwerwiegenden, wohnrechtlichen Verstöße gibt. Es ist jedenfalls kein automatisches Eintrittsrecht, sondern beruht auf einer Ermessensentscheidung, das heißt, die Gemeinde Wien muss die Weitergabe nicht akzeptieren, sie kann dies nur tun.
Eine Weitergabe von Mietrechten außerhalb des MRG gibt es gesetzlich nicht, hier wäre eine Weitergabe vorerst mit dem Vermieter zu klären, wenn dieser einverstanden ist, dann kann der Mietvertrag übernommen werden.
Sofern ein vertragliches Weitergaberecht im Mietvertrag besteht, sind die dort normierten Bestimmungen zu beachten, um einen Eintritt und eine Übernahme des Mietvertrages auch bewerkstelligen zu können.
Eine nicht genehmigte Weitergabe/Überlassung der Wohnung an andere Personen stellt aber einen Kündigungsgrund dar.
Unter der Ehewohnung versteht man jenen Wohnsitz, den das Ehepaar während der Ehe hatte und wo der gemeinsame Haushalt geführt wurde. Grundsätzlich kann es auch sein, dass mehrere Ehewohnungen bestehen.
Für die weitere Folge, was mit der Ehewohnung geschieht, wenn sich die Ehepartner scheiden lassen, ist es zunächst unerheblich, wem die Wohnung gehört oder wer im Mietvertrag steht.
Die Ehewohnung wird im Rahmen des Aufteilungsverfahrens behandelt, sie zählt zu dem so genannten ehelichen Gebrauchsvermögen. Die Entscheidung durch das Gericht, sofern sich die Eheleute nicht einigen können, wer die Ehewohnung künftig weiterhin bewohnen wird, trifft das Gericht nach Billigkeit, jedenfalls nicht nach Eigentumslage.
Das Gericht berücksichtigt unter anderem dabei die wirtschaftlichen Verhältnisse, wer einen dringenderen Wohnbedarf hat, wer die Kinder betreut, usw.
Im Fall, dass die Ehewohnung nur einem Ehepartner gehört oder ihm sogar geschenkt wurde, kann sie zur Nutzung dem anderen zugesprochen werden, wenn dieser zum Beispiel aufgrund der Kinderbetreuung darauf dringender angewiesen ist.
Typische Lösungen in diesem Zusammenhang sind natürlich, da ja die Wohnung nicht entschädigungslos in das Eigentum des bedürftigeren Ehepartners übergeht, dass eine Ausgleichszahlung an den scheidenden Ehepartner geleistet wird, dass die Liegenschaft überhaupt verkauft wird und der Erlös nach Aufteilungsgrundsätzen geteilt wird oder dass eine Benützungsregelung getroffen wird, beispielsweise, bis die Kinder erwachsen sind, darf der bedürftigere Ehegatte weiterhin in der Ehewohnung wohnen. Zu empfehlen ist jedenfalls auch eine Regelung bezüglich der Kosten der Benützung, Erhaltung udgl.
Bei Mietwohnungen im Scheidungsfall muss man unterscheiden zwischen folgenden Konstellationen:
Wenn beide Ehepartner Mieter sind, können sie den Vertrag grundsätzlich nur gemeinsam kündigen oder gemeinsam ändern (außer der Mietvertrag sieht etwas anderes vor), in einem Aufteilungsverfahren nach einer Scheidung kann das Gericht einem Ehepartner das alleinige Mietrecht zusprechen – dies auch ohne Zustimmung des Vermieters.
Wenn nur ein Ehepartner im Mietvertrag steht und die Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG ist, kann das Mietrecht auf den anderen Ehegatten übertragen werden durch das Gericht, dies auch ohne Zustimmung des Vermieters.
Eine Ehewohnung, die von einem Ehegatten in die Ehe eingebracht, geerbt oder drittgeschenkt wurde, ist in die Aufteilung in natura einzubeziehen, wenn die Ehegatten dies vereinbart haben, der andere Ehegatte auf ihre Weiterbenützung zur Sicherung seiner Lebensbedürfnisse angewiesen ist oder wenn ein gemeinsames Kind an ihrer Weiterbenützung einen berücksichtigungswürdigenden Bedarf hat. Gleiches gilt auch für den Hausrat.
Zur Vornahme einer konkreten (gerichtlichen) Teilung der in die Aufteilungsmasse fallenden Vermögenswerte wird dem Gericht eine weitreichende Gestaltungsbefugnis eingeräumt. Die Bestimmungen der §§ 86-90 EheG normieren, dass kraft einer Entscheidung durch das Gericht eine Ehewohnung von einem auf den anderen Ehegatten übertragen werden kann bzw zugunsten eines Ehegatten auch Eigentum/Mietrechte begründet werden können.
Natürlich muss eine Ausgleichszahlung erfolgen, wenn eine Eigentumswohnung auf einen Ehegatten übergeht, der beispielsweise kein Eigentümer ist oder eben nicht Alleineigentümer.
Bei Mietwohnungen kann eine Berücksichtigung erfolgen, wenn eine Ehewohnung mit sehr günstigen Wohnkosten (zum Beispiel Gemeindewohnung, Genossenschaftswohnung) einem der Ehegatten zur weiteren Nutzung überlassen wird. Man spricht vom so genannten Schattenwert, dies ist der Vorteil, den ein Ehegatte daraus zieht, dass er eine Wohnung weiter nutzen darf, deren tatsächlicher Mietzins unter dem marktüblichen Mietwert liegt. Es stellt somit eine Art fiktiven Wert dar, der nicht der reale Marktwert der Wohnung, sondern der Ertragswert ist, der sich daraus ergibt, dass der Mietwert einer vergleichbaren Wohnung am freien Markt multipliziert mit der möglichen Nutzungsdauer wird.
Der Schattenwert soll Billigkeit herstellen, indem er den Nachteil des anderen Ehegatten ausgleicht. Das heißt, wenn ein Ehegatte die günstige Ehewohnung weiter nutzen darf, hat der andere einen Anspruch darauf, durch eine Ausgleichszahlung unterstützt zu werden, um sich eine neue Wohnung zu marktüblichen Konditionen beschaffen zu können.
Der Schattenwert wird allerdings nicht herangezogen, wenn der andere Ehegatte bereits längst ausgezogen ist oder eine neue Wohnung gefunden hat und keine Ausgleichszahlung für die Wohnungsbeschaffung benötigt wird.
Über den Verbleib der Ehewohnung kann im Übrigen durch einen Ehevertrag vorab durch die Ehegatten entschieden werden.
Frau Dr. Andrea Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.
Für WEKA erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.
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