Vereinfachtes Bewilligungsverfahren durch Novelle der NÖ Bauordnung

Das NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz wurde mit LGBl 9/2026 verlautbart. Diese Novelle der NÖ Bauordnung soll zeitgemäße rechtliche Rahmenbedingungen schaffen, um Bauen und Sanieren im Bundesland Niederösterreichleistbarer und einfacher zu machen. Zentraler Punkt der Novelle ist der Entfall des baurechtlichen Anzeigeverfahrens zur Herbeiführung höherer Rechtssicherheit. Vorhaben, die bisher unter die Anzeigepflicht fielen, sind nunmehr in einem vereinfachten Bewilligungsverfahren abzuhandeln. Das NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz ist seit 1. März 2026 in Kraft.

Für welche Bauvorhaben gilt das vereinfachte Bewilligungsverfahren nach § 15 der NÖ Bauordnung?

Die Bauvorhaben, die einer Baubewilligung im vereinfachten Verfahren bedürfen, sind in § 15 Abs 1 NÖ BO 2014 taxativ angeführt. Für folgende Bauvorhaben braucht es ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren:

• Die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen, wenn hierdurch
  • Festlegungen im Flächenwidmungsplan,
  • Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl Nr 3/2015 in der geltenden Fassung,
  • der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,
  • der Spielplatzbedarf,
  • die Festigkeit und Standsicherheit,
  • der Brandschutz,
  • die Barrierefreiheit,
  • die Belichtung,
  • die Trockenheit,
  • der Schallschutz oder
  • der Wärmeschutz
• betroffen werden könnten;
• die Ableitung oder Versickerung von Niederschlagswässern ohne bauliche Anlagen in Ortsbereichen;
• die regelmäßige Verwendung eines Grundstücks oder -teils im Bauland als Stellplatz für Fahrzeuge oder Anhänger oder die Herstellung und Veränderung von Grundstücksein- und -ausfahrten im Bauland;
• die Verwendung eines Grundstücks als Lagerplatz für Material aller Art, ausgenommen Abfälle gem § 3 Z 1 des NÖ Abfallwirtschaftsgesetzes 1992, LGBl 8240, über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten;
• die Lagerung brennbarer Flüssigkeiten ab einem Ausmaß von insgesamt 1000 Liter außerhalb gewerblicher Betriebsanlagen;
• die nachträgliche Konditionierung oder die Änderung der Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden (zB Beheizung bisher unbeheizter oder nur geringfügig temperierter Räume);
• die temporäre Aufstellung von nicht ortsfesten Tierunterständen mit einer überbauten Fläche von insgesamt nicht mehr als 50 m² oder von mobilen Geflügelställen jeweils auf demselben Grundstück;
• die Aufstellung einer Photovoltaikanlage mit einer Engpassleistung von mehr als 100 kW (ausgenommen auf Bauwerken) im Grünland im Hinblick auf die Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan;
• die Errichtung eines eigenständigen Bauwerks mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m;
• die Errichtung einer Einfriedung mit einer Höhe von nicht mehr als 3 m oder einer oberirdischen baulichen Anlage, deren Verwendung der eines Gebäudes gleicht, mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 50 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m;
• die Abänderung eines Bauwerks, wenn der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
• die Aufstellung und der Austausch eines Heizkessels – ausgenommen jener, die nach § 16 Abs 1 Z 3 und 3a meldepflichtig sind – mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 400 kW einschließlich einer allfälligen automatischen Brennstoffbeschickung;
• Vorhaben in Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten sowie in Gebieten, in denen zu diesem Zweck eine Bausperre gilt (§ 30 Abs 2 Z 1 und 2 sowie § 35 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl Nr 3/2015 in der geltenden Fassung):
  • der Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen soweit sie nicht unter § 14 Z 7 fallen;
  • an von allgemein zugänglichen Bereichen einsehbaren Flächen und Gebäudeteilen jeweils im Hinblick auf den Schutz des Ortsbildes (§ 56)
    • die Aufstellung und der Austausch von thermischen Solaranlagen, Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen oder deren Anbringung an Bauwerken;
    • die Anbringung von TV-Satellitenantennen und von Klimaanlagen;
    • die Aufstellung von freistehenden Rankgerüsten;
  • die Änderung im Bereich der Fassadengestaltung (z. B. der Austausch von Fenstern, die Farbgebung, Maßnahmen für Werbezwecke, Sonnenschutzeinrichtungen) oder der Gestaltung der Dächer.

Welche Antragsbeilagensind beim Bewilligungsverfahren anzuschließen?

Die Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung ist ein antragsbedürftiger Verwaltungsakt. § 18 Abs 1 der NÖ Bauordnung 2014 legt fest, welche Beilagen einem Antrag – für den keine besonderen Formvorschriften gelten – anzuschließen sind. Demnach sind dem Antrag folgende Beilagen grundsätzlich anzuschließen:

• Angaben über das Grundeigentum und Nachweis des Nutzungsrechtes
• Nachweis des Fahr- und Leitungsrechtes, womit die Anbindung des Bauplatzes an eine öffentliche Verkehrsfläche sichergestellt wird (entfällt bei Vorhaben nach § 15 mit vereinfachtem Bewilligungsverfahren)
• Bautechnische Unterlagen, detailliert in § 18 Abs 1 Z 3 aufgelistet (entfällt bei Vorhaben nach § 15 mit vereinfachtem Bewilligungsverfahren)
• Energieausweis (dreifach)
• Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme bei der Errichtung und größeren Renovierung von Gebäuden
• Bei der Aufstellung oder Abänderung mittelgroßer Feuerungsanlagen sind detailliere Angaben notwendig, die in § 18 Abs 1 Z 6 aufgelistet sind

Welche Erleichterungengelten für das vereinfachte Bewilligungsverfahren seit der Novelle der NÖ Bauordnung?

Erleichterungen gelten für dem vereinfachten Bewilligungsverfahren zu unterziehende Vorhaben nach Maßgabe des § 18 Abs 1a NÖ BO 2014.

Demnach entfällt für solche Vorhaben die Verpflichtung zur Vorlage des Nachweises des Fahr- und Leitungsrechtes sowie der bautechnischen Unterlagen im Sinn des § 18 Abs 1 Z 3 NÖ BO 2014. Stattdessen ist dem Antrag auf Baubewilligung zumindest eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.

Bei der Aufstellung bzw dem Austausch eines Heizkessels nach § 15 Z 12 NÖ BO 2014 ist überdies ein Typenprüfbericht anzuschließen.

Wenn bei einem Vorhaben gem § 15 Z 6 NÖ BO 2014 (die nachträgliche Konditionierung oder die Änderung der Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden) die Vorlage eines Energieausweises oder eines Nachweises über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme erforderlich ist, ist dem Antrag der Energieausweis bzw der Nachweis in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.

Welche Erleichterungen ergeben sich im Verfahren mit Parteien und Nachbarn?

Das Verfahren mit Parteien und Nachbarn ist in § 21 Abs 1 NÖ BO 2014 geregelt. Bei allen Vorhaben, die nach § 15 NÖ BO 2014 dem vereinfachten Bewilligungsverfahren zu unterziehen sind, kann von der Durchführung des Verfahrens gem § 21 Abs 1 und 2 NÖ BO 2014 abgesehen werden (ausgenommen die bewilligungspflichtige Abänderung eines Bauwerks nach § 15 Z 11 NÖ BO 2014).

^{Bildquelle: KI-generiertes Bild}