Mietzins: Mietzinsminderung, Richtwert, Mietzinserhöhung
Informieren Sie sich über die Mietzinsarten, wie den Richtwertmietzins oder den angemessenen Mietzins, sowie darüber, was es bei Mietzinsminderung oder Mietzinserhöhungen zu beachten gilt. Inkl Informationen zur Mietpreisbremse!
Bestandteile des Mietzinses – Hauptmiete
Gem § 15 Abs 1 MRG, Mietrechtsgesetz Österreich, besteht der vom Mieter für die Überlassung eines Mietgegenstandes in Hauptmiete zu entrichtende Mietzins aus
- dem Hauptmietzins,
- dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben,
- dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen,
- dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.
- Der Vermieter ist ferner berechtigt, vom Mieter die Umsatzsteuer zu begehren, die vom Mietzins zu entrichten ist. Begehrt der Vermieter die Zahlung der Umsatzsteuer, so muss er aber seinerseits alle Aufwendungen, die er dem Mieter auf- oder verrechnet, um die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge entlasten (§ 15 Abs 2 MRG).
Zahlungstermin
Gem § 15 Abs 3 MRG hat der Mieter den Mietzins, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist, am Fünften eines jeden Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten. Der Vermieter hat ihm dafür ein verkehrsübliches Bankkonto bekanntzugeben.
Mietzinsarten nach dem MRG
Nach dem Mietrechtsgesetz Österreich, MRG sind zwei Arten von Hauptmietzinsen möglich: der angemessene Mietzins gem § 16 Abs 1 MRG und der Richtwertmietzins gem § 16 Abs 2 bis 5 MRG.
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Angemessener Mietzins iSd § 16 Abs 1 MRG
Hier soll ein Mietzins, der nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Erhaltungszustand und Ausstattung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für den Mietgegenstand angemessen ist, vereinbart werden. Es gilt einen Ausgleich zu den „ortsüblichen Mieten“ zu finden.
Dieser Mietzins ist zulässig bei:
- Geschäftsraummiete
- Wohnungen in einem Haus, das aufgrund einer Baubewilligung nach dem 08.05.1945 errichtet wurde
- Wohnungen, die aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein-, oder Zubau neu geschaffen wurden. Das sind idR Dachgeschosswohnungen. Überhaupt Entfall der Mietzinsregelung, wenn die Baubewilligung nach dem 31.12.2001 stammt.
- Mietgegenstände in einem Haus, das unter Denkmalschutz steht
- Wohnungen der Kategorie A oder B mit Nutzfläche von über 130 m², wenn sie nicht länger als sechs Monate leerstanden
- Wenn nach mindestens einjähriger Mietdauer bei unbefristeten Verträgen der angemessene Mietzins vereinbart wird
- Bei Standardanhebung gem § 46c MRG
Hier finden Sie eine kostenlose Mustervorlage für einen Antrag des Hauptmieters auf Feststellung der Zulässigkeit des Hauptmietzinses.
Richtwertmietzins iSd § 16 Abs 2 bis 5 MRG
Für alle anderen Mieten – so insbes Altbauwohnungen – gilt der Richtwertmietzins. Der Richtwertmietzins ist gem § 16 Abs 2 MRG jener Betrag, der ausgehend vom Richtwert (§ 1 RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (§ 2 Abs 1 RichtWG) zu berechnen ist.
Richtwert
Die Richtwerte werden vom Bundesminister für Justiz per Verordnung festgelegt. Beginnend mit dem 1. April 2010 vermindert oder erhöhten sich die Richtwerte jedes zweite Jahr in dem Maß, dass sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2000 des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Indexwert 114,6 (Durchschnittswert des Jahres 2007) ergibt.
Bei der Berechnung der neuen Richtwerte sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten jeweils ab dem 1. April des betreffenden Jahres.
Seit 1. April 2023 gelten die aktuellen Richtwerte: Hier finden Sie eine Übersicht mit Vergleich der Richtwerte der letzten Jahre wie zB den Richtwertmietzins Wien.
Kategoriemietzins
Kategoriemietzinse betreffen nur Wohnungen, die zwischen dem 01.01.1982 und 28.02.1994 angemietet wurden. Hier ist – wie der Name schon sagt – die Kategorie der Wohnung ausschlaggebend, dh die Ausstattung und Größe bestimmt, ob eine Wohnung der Kategorie A, B, C oder D zuzuordnen ist. Je nachdem sind im Gesetz selbst die Beträge pro m² Nutzfläche festgelegt und damit kann die Miete für die Wohnung errechnet werden. Diese Beträge sind darüber hinaus auch wertgesichert und werden vom Bundesministerium für Justiz kundgemacht.
Die derzeit aktuellen Kategoriebeträge erhalten Sie in hier.
Mietpreisbremsen: 3. MILG, 4. MILG
Coronabedingt, um Mieter zu entlasten, kam es zur Aussetzung der indexgebundenen Mietenerhöhung bei Richtwert- und Kategoriemieten bis 2022. Das bedeutet, die für 1. April 2019 kundgemachten Richtwerte galten bis zum 31. März 2022. Zum Ausgleich kam es bei den Richtwertmieten ausnahmsweise zu einer jährlich aufeinanderfolgenden Anpassung in den Jahren 2022 und 2023 (siehe auch Mietzinsrechtliches Pandemiefolgenlinderungsgesetz – MPFLG, BGBl I Nr 59/2021 und die zu dem Zeitpunkt gültigen Werte).
Ursprünglich war geplant, dass die Richtwertveränderungen dann wieder in einer zweijährigen Frequenz, also am 1. April 2025, am 1. April 2027 und so weiter, erfolgen sollen. Durch das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, die sog Mietpreisbremse, kommt es dahingehend jedoch zu Änderungen.
Mit Inkrafttreten des 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) am 19.03.2025 durch BGBl I 12/2025, wurde eine so genannte „sanfte Mietpreisbremse“ eingeführt. Sinn und Zweck dieses Gesetzes ist es, die Mietpreisentwicklung für das Jahr 2025 niedrig zu halten und die Mieter vor übermäßigen Belastungen durch hohe Inflation zu schützen. Die Neuerungen werden zusammenfassend wie folgt dargestellt:
- Die mit 1. April 2025 geplante Erhöhung der Kategoriebeträge und Richtwerte entfällt für das Jahr 2025 komplett. Betroffen sind Mietverträge in Altbauwohnungen, Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen. In privaten Altbauwohnungen gibt es im Jahr 2025 keine Inflationsanpassungen für Kategorie-Mieten und Richtwertmietzinse.
- § 16 Abs 6 MRG wurde auch geändert. Die Änderung betrifft die Inflationsanpassungen für die Jahre 2025 und 2026 in Mietwohnungen der Ausstattungskategorie D, die dem Mietrechtsgesetz zur Gänze unterliegen. Diese Inflationsanpassungen wurden für das Jahr 2025 aufgehoben.
- Angemessene Mietzinse und freie Mietzinse werden von den Beschränkungen des 4. MILG nicht erfasst.
- In § 5 Abs 2 Richtwertgesetz entfällt im zweiten Satz die Wendung „1. April 2025“.
- Bei Mietverträgen, auf die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) anwendbar ist, somit auf Genossenschaftswohnungen, greift die Mietpreisbremse insbesondere nur mehr beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (VPI) und bei der Überlassung von Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B gem § 15a Abs 1 Z 1 und Z 2 MRG.
Hinweis: Mietpreisbremse 2026
Für 2026 ist eine Mietpreisbremse für freie Mieten geplant. Ein Beschluss im Nationalrat ist im Dezember zu erwarten, in Kraft treten sollen die neuen Regeln mit 1. Jänner 2026.
Mietzinserhöhung
§ 18 MRG regelt die Voraussetzungen, unter denen eine Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist. Zur Konkretisierung dieser Voraussetzungen verpflichtet § 19 MRG den Antragsteller zur Vorlage bestimmter, in § 19 MRG angeführter, Urkunden. Der zu stellende Antrag muss demnach nicht etwa auf eine ziffernmäßig bestimmte Erhöhung gerichtet sein.
Der Vermieter kann eine Erhöhung der Hauptmietzinse für eine Wohnung iSd § 18 Abs 5 MRG nicht verlangen,
- wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D handelt und für sie ein Hauptmietzins vereinbart wurde, der EUR 0,90 je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat übersteigt; dieser Betrag valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs 6,
- wenn bei einem befristeten Hauptmietvertrag (§ 29 Abs 1 Z 3) die jeweils vereinbarte Vertragsdauer weniger als vier Jahre beträgt.
Gem § 18b MRG gilt, dass, für den Fall, dass an einem Haus Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden, die mit Mitteln gefördert werden, die aufgrund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, sind die zur Finanzierung erforderlichen Darlehen innerhalb eines Zeitraumes zurückzuzahlen, der zehn Jahre nicht übersteigt. Ist zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen in den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a MRG) als Erhaltungsarbeiten.
Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel nach dem Wohnhaussanierungsgesetz ergeben würde.
Eine gratis Vorlage für die die Mitteilung einer Mietzinserhöhung finden Sie hier. Viele weitere Mustervorlagen rund ums Wohnrecht erhalten Sie in dieser Mustersammlung:
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Wertsicherung
Mit einer Wertsicherungsvereinbarung soll ein Ausgleich für die Inflation geschaffen werden. Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Wertsicherung ist jedenfalls nur möglich, wenn die Wertsicherung im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurde. Welcher Index vereinbart und wie die Indexklausel formuliert wird, ist gesetzlich nicht geregelt. Üblicherweise wird in einer Wertsicherungsvereinbarung der von der Statistik Austria zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültige veröffentlichte aktuelle Verbraucherpreisindex (VPI 2020) als Grundlage herangezogen. Häufig wird vertraglich auch geregelt, dass Indexschwankungen bis zu 3 % oder 5 % unberücksichtigt bleiben.
In den letzten Monaten sind einige wichtige Judikate zur Wertsicherung ergangen. Vor allem ein Erkenntnis des VfGH vom 24.06.2025 hatte aufgrund medialer Berichterstattung für einiges an Verwirrung gesorgt. Durch ein aktuelles OGH-Urteil zur Wertsicherung kam dann die Kehrtwende.
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Mietzinsminderung
Wird der Mietgegenstand im Verlauf des Bestandverhältnisses ganz oder teilweise unbrauchbar, so kann der Mieter die Minderung des Mietzinses begehren. Gleiches gilt, wenn der Mietgegenstand bei der Übergabe mangelhaft ist. Außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG hat er die Möglichkeit einer Feststellungsklage, im Anwendungsbereich des § 33 MRG kann er lediglich die Miete vermindert bezahlen und auf eine Reaktion des Bestandgebers warten.
Allerdings kann der Mieter auch den Bestandzins weiterbezahlen, dem Vermieter gegenüber aber ausdrücklich erklären, dass die Zahlungen nur unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf einen bestehenden bezahlt werden.
Der Mieter muss allerdings die Behebung des Mangels durch den Vermieter zulassen, verhindert der Mieter die Mängelbehebung, so entfällt der Mietzinsminderungsanspruch. Des weiteren hat der Vermieter in diesem Fall einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter (RS0114414).
Der Zinsminderungsanspruch des Mieters setzt kein Verschulden des Vermieters voraus!
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Höhe der Mietzinsminderung
Die Höhe der Reduktion bestimmt somit vorerst der Mieter selbst. Da er jedoch durch die Nichteinzahlung des vorgeschriebenen Zinses riskiert, dass eine Mietzins- oder Räumungsklage eingebracht bzw eine gerichtliche Kündigung ausgesprochen wird, ist eine eingehende rechtliche Beratung über die Höhe der Reduktion im konkreten Fall zu empfehlen.
Anwendbarkeit der Mietzinsminderungsregeln
§ 1096 ABGB verpflichtet einerseits Vermieter und Verpächter zur Erhaltung des Bestandgegenstandes in brauchbarem Zustand (davon Näheres in einem eigenen Beitrag) und schreibt andererseits vor, dass der Bestandnehmer für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Bestandzinses befreit ist. Hier wird näher nur die Befreiung von der Zahlung des Mietzinses behandelt.
§ 1096 ABGB findet auf alle Mietverhältnisse Anwendung, unabhängig davon, ob diese dem Vollanwendungsbereich oder dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen oder ob sie vollständig vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen sind und somit nur dem ABGB unterliegen.
Aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 1096 Abs 1 ABGB kann der Mieter einer unbeweglichen Sache nicht im Voraus auf die Mietzinsminderung verzichten.
Judikatur zur Mietzinsminderung
Mietzinsminderung bei Oberflächenschimmel
Das regelmäßige Entfernen von Oberflächenschimmel, welches eine regelmäßige Behandlung mit Schimmelschutzmittel bzw auch ein Neuaufbringen von Wandfarbe erfordert, fällt nicht mehr in die Wartungs- und Instandhaltungspflicht der Mieter nach § 8 MRG. Eine Erhaltungspflicht des Vermieters im Sinne des § 3 Abs 2 MRG scheidet jedoch im Vollanwendungsbereich des MRG ebenso au. Somit verbleibt ein so genannter Graubereich, in dem nach dem MRG weder dem Vermieter noch dem Mieter eine Instandhaltungspflicht trifft.
Das Mietzinsminderungsrecht des Mieters nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB bleibt von diesem Umstand jedoch unberührt, selbst wenn in diesem Graubereich Mängel auftreten.
Zum Eintritt und Ausmaß einer Mietzinsminderung und groben Verschulden
Liegt wegen des hohen Bleigehalts des Trinkwassers und der nur zeitweise und nur in Teilen der Wohnung aufgetretenen Geruchsbelästigungen keine gänzliche Unbrauchbarkeit, sondern nur eine – wenngleich massive – Gebrauchsbeeinträchtigung vor, bewegt es sich im Rahmen der Rechtsprechung, dass eine 100%ige Mietzinsminderung zu verneinen sei. Bezahlten die Mieter über Jahre hinweg dennoch keinen Mietzins, ist es aufgrund des groben Verschuldens nicht geboten, nach § 33 Abs 2 MRG vorzugehen.
Auch eine weitere OGH-Entscheidung bejaht ein grobes Verschulden, wenn es im Zeitraum des Zahlungsrückstands lediglich zu punktuellen und/oder geringen Mängeln kam, der Mieter aber dennoch davon ausging, zu einer 100%igen Preisminderung berechtigt zu sein. Der Mieter ist behauptungs- und beweispflichtig dafür, dass ihn am Zahlungsrückstand des Mietzinses kein grobes Verschulden trifft.
Zur Rechthaberei als grobes Verschulden bei übermäßiger Mietzinsminderung bei Wasserschaden
Rechthaberei liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn der Mieter auf einem bei nüchterner Überlegung als unrichtig erkennbaren Standpunkt beharrt (in casu Nichtzahlung des Mietzinses wegen eines kleinen Wasserschadens). Grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsverzug setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn, Gleichgültigkeit oder Streitsucht verletzt). Die Beweislast dafür, dass kein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Zinses vorliegt, trifft den Mieter.
Mietzinsminderung aufgrund COVID-19
Während der Corona-Pandemie sind einige mietrechtliche Entscheidungen zur Mietzinsminderung im Zusammenhang Geschäftsraummiete ergangen:
- Anspruch auf Mietzinsminderung – Rechtsanwaltskanzlei vs. Bäckerei-Cafe
- Zur Mietzinszahlungspflicht nach Aufhebung der Betretungsverbote wegen COVID-19
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