Kettenbefristung und Vermieterwechsel: Die Drucktheorie wirkt auch auf Voreigentümer

Die Vermieterseite bietet Wohnungen überwiegend nur noch befristet an. Aus Sicht der Vermieter:innen bietet die Befristungsmöglichkeit die Sicherheit, die Wohnung nach Ablauf von mindestens drei Jahren ohne aufwendiges Kündigungsverfahren wieder bestandfrei zu haben. Für Mieter:innen ist diese Praxis jedoch mit existenziellen Unsicherheiten verknüpft. Man denke etwa an Familien mit schulpflichtigen Kindern, für die ein drohender Schulwechsel eine massive Belastung darstellt.

Solche Mieter:innen scheuen naturgemäß die Durchsetzung eines gesetzeskonformen Mietzinses während des aufrechten Mietverhältnisses. Der Gesetzgeber ist sich dieses strukturellen Ungleichgewichts bewusst: § 16 Abs 8 Satz 3 MRG bestimmt, dass die Frist zur Anfechtung überhöhter Mietzinse bei befristeten Verträgen gehemmt ist. Sie endet frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Rückforderungsansprüche verjähren in diesem Fall erst nach Maßgabe des § 27 Abs 3 MRG in bis zu zehn Jahren. Doch wie verhält es sich bei einem Wechsel auf Vermieterseite im Laufe des Mietverhältnisses?

Gesetzliche Grundlagen zu Kettenbefristung und Vermieterwechsel

Mietzinsbildung und Präklusivfrist § 16 Abs 8 MRG

Mietzinsvereinbarungen sind unwirksam, soweit sie die gesetzlichen Obergrenzen (Richtwert bzw angemessener Mietzins) überschreiten. Bei unbefristeten Verträgen gilt die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen ordnet Satz 3 leg cit jedoch an, dass die Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Verhältnis endet.

Der Zweck der Drucktheorie

Die Fristenerstreckung soll verhindern, dass Mieter:innen während eines laufenden Vertrags unter Druck geraten. Solange Mieter:innen auf eine Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis hoffen, ist ihre Willensfreiheit beeinträchtigt. Erst wenn das Mietverhältnis endgültig beendet ist, fällt dieser Druck weg.

Gesetzlicher Befristungsabschlag § 16 Abs 7 MRG

Wird ein Mietvertrag befristet abgeschlossen, verringert sich der zulässige Höchstbetrag des Hauptmietzinses ex lege um 25 %. Dieser Abschlag ist eine zwingende Obergrenze.

Eintritt des Erwerbers § 1120 ABGB iVm § 2 Abs 1 MRG

Der Erwerber einer Liegenschaft tritt von Gesetzes wegen mit dem Zeitpunkt der Einverleibung seines Eigentums in den bestehenden Mietvertrag ein (RS0104141). Der Inhalt des Schuldverhältnisses wird dadurch aber nicht geändert. Wesentlich ist, dass für zu viel bezahlte Mieten aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang weiterhin der Altvermieter haftet. Der Neuerwerber haftet erst ab dem Monat seines Eintritts.

Kettenbefristung: Zur Entscheidung 5 Ob 46/26i:

In der Entscheidung 5 Ob 46/26i befasste sich der Senat mit der Konstellation, dass das Mietobjekt während aufrechter Befristung den Eigentümer wechselt und der neue Vermieter den Vertrag fortführt bzw neu befristet:

Sachverhalt

Zwischen dem Antragsteller und dem Erstantragsgegner als damaligem grundbücherlichen Eigentümer der Wohnung wurde mit Wirkung ab 15. Jänner 2015 ein Hauptmietvertrag abgeschlossen, dessen Befristung bis zum 31. Jänner 2019 vereinbart war.

Unmittelbar vor Fristablauf verlängerten die Vertragsparteien dieses Mietverhältnis mittels schriftlicher Zusatzvereinbarung vom 31. Jänner 2019 um weitere drei Jahre bis zum 31. Jänner 2022. Zu diesem Zeitpunkt war das Eigentum an der Liegenschaft zwar bereits auf den Zweitantragsgegner übergegangen, dem Erstantragsgegner kam infolge eines vorbehaltenen Fruchtgenussrechts jedoch weiterhin die ausschließliche Nutzungs- und Vermieterstellung zu.

Mit Wirksamkeit zum 1. November 2020 erwarb die Drittantragsgegnerin das Eigentum am Bestandobjekt und trat kraft Gesetzes in das bestehende Vertragsverhältnis ein. Noch während aufrechter Laufzeit dieser Verlängerung schloss die neue Eigentümerin mit dem Antragsteller am 26. Februar 2021 einen weiteren befristeten Mietvertrag über dasselbe Objekt mit einer Laufzeit bis zum 29. Februar 2024 ab. Dieses Mietverhältnis endete in weiterer Folge durch vorzeitige Auflösung mit Wirkung zum 17. Oktober 2022.

Mit Antrag vom 21. Dezember 2022 forderte der Mieter (zuletzt nur noch) die Rückzahlung der Mietzinsüberschreitungen für den Zeitraum 15. Jänner 2015 bis 30. Oktober 2020 vom ursprünglichen Altvermieter.

Entscheidung der Gerichte

Sowohl das Erstgericht als auch das Rekursgericht gaben dem Mieter recht und sprachen die Rückzahlung zu. Das Rekursgericht zog dabei auch den gesetzlichen Befristungsabschlag von 25 % ab, den das Erstgericht versehentlich unberücksichtigt gelassen hatte.

Im außerordentlichen Revisionsrekurs an den OGH argumentierte der Altvermieter, dass die Präklusivfrist ihm gegenüber längst abgelaufen sei. Dies, weil seine Vermieterstellung bereits im Oktober 2020 geendet habe. Ab diesem Zeitpunkt habe keine Drucksituation mehr bestanden. Denn von seiner Seite habe keine Nichtverlängerung mehr gedroht. Der Antragsteller hätte ihn längst isoliert in Anspruch nehmen können.

Der OGH erteilte diesem Vorbringen eine Absage und wies das Rechtsmittel mangels erheblicher Rechtsfrage zurück:

Tritt der Erwerber der Liegenschaft in einen befristeten Mietvertrag ein, ändert sich an der Drucksituation aus Sicht des Mieters nichts. Die Wertungen des Gesetzgebers (RV 555 BlgNR 20. GP 14, 18) kommen gleichermaßen zum Tragen. Solange der Mieter durch die Hoffnung auf eine Vertragsverlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis in seiner Willensfreiheit beeinträchtigt ist, läuft die Präklusivfrist nicht ab. Der OGH führte dazu pointiert aus:

„Schon die grundsätzliche Bereitschaft des Mieters, den Rechtsweg zu beschreiten, kann den neuen Vermieter dazu veranlassen, den Vertrag nicht zu verlängern, muss er doch fürchten, der Mieter plane ihm gegenüber nach Ende des Vertragsverhältnisses in gleicher Weise vorzugehen.“

Aus Sicht der Mieter:innen bleibt die Hemmungswirkung somit vollumfänglich aufrecht, auch gegenüber früheren Vermieter:innen.

Resümee: Kettenbefristung und Mieterschutz

Aus Sicht der Mieter:innen bringt diese Entscheidung Rechtssicherheit. Mieter:innen müssen während aufrechter befristeter Mietverhältnisse nicht taktieren oder befürchten, durch einen Eigentümerwechsel auf Vermieterseite ihre Rechte zu verlieren. Die Schutzwirkung der Drucktheorie greift auch dann, wenn während der Befristungskette (bei Kettenbefristung) Vermieterwechsel stattgefunden haben. Die zu viel bezahlten Beträge können Mieter:innen somit (im Rahmen der Verjährung nach § 27 Abs 3 MRG) bis zu zehn Jahre rückwirkend von den jeweiligen Voreigentümer:innen herausverlangen.

Aus Sicht des Mieterschützers soll an dieser Stelle 5 Ob 160/07a nicht unerwähnt bleiben. Dort hatte der Fachsenat judiziert, dass die Zinsen auf die Rückforderungsbeträge der kurzen dreijährigen Verjährungsfrist des § 1480 ABGB unterliegen. Das führt zu dem unbefriedigenden und ungerechten Ergebnis, dass Mieter:innen zwar die rechtswidrig eingenommenen Hauptmietzinse der vergangenen zehn Jahre zurückerhalten, ihnen Zinsen dafür aber nur für die letzten drei Jahre zustehen.

Trotz fortbestehender Zwangslage verjähren Zinsansprüche nach drei und Rückforderungsansprüche nach zehn Jahren. Damit begünstigt das Zusammenspiel aus Präklusion und Verjährung letztlich jene Vermieter:innen, die Befristungen über viele Jahre hinweg aneinanderreihen und dabei gesetzwidrig überhöhte Mietzinse vorschreiben. Mit zunehmender Mietdauer öffnet sich so eine immer größere Lücke im mietrechtlichen Schutzkonzept.