Discounted-Cash-Flow Methode (DCF-Verfahren)
Die DCF-Methode kommt bei der Bewertung von ertragsorientierten Immobilien und Immobilienprojekten zum Einsatz. Notwendige Voraussetzung ist, dass die zukünftigen Einzahlungsüberschüsse (Netto-Cash-Flows) möglichst genau vorhergesagt werden können und die Wahl der Zinssätze der realen Marktsituation entspricht. Die Qualität der Berechnungsergebnisse ist ganz erheblich von den verfügbaren Daten und der Qualität der prognostizierten Werte abhängig.
Das DCF-Verfahren gemäß der ÖNORM B 1802-2 wurde als Zwei-Phasen-Modell ausgestaltet. In der Phase I (Detailprognose-Zeitraum) werden die Zahlungsströme detailliert dargestellt. In Phase II wird der Marktwert (fiktiver Veräußerungswert) zum Ende des Detailprognose-Zeitraums angesetzt. Das DCF-Verfahren eignet sich besonders für ertragsorientierte Immobilien mit prognostizierbaren Zahlungsströmen. In Österreich ist die ÖNORM B 1802-2 als Standard für DCF-Bewertungen relevant, das Verfahren ist vor allem bei wechselnden Zahlungsströmen, Projektentwicklungen oder über-/untervermieteten Objekten zweckmäßig.
