16.2 Vertragsmuster

Der Vermieter vermietet und der Mieter mietet die im obigen Haus im … (Stockwerk) gelegenen Geschäftsräume (oder Büroräume) Tür/Top/Stiege …, die in diesem Vertrag ausdrücklich erwähnt werden.

Vermietet ist nur der Innenraum des Mietgegenstandes. Der Mietgegenstand wurde vom Mieter besichtigt.

Die Nutzfläche beträgt ca … m² [Angabe der Quadratmeterzahl].

Eignung

Der Mieter erklärt, dass der Mietgegenstand für den beabsichtigten Mietzweck geeignet ist und sich in gutem baulichen Zustand befindet.

Die Beschaffung allfälliger verwaltungsbehördlicher Bewilligungen für diese Nutzung obliegt dem Mieter, dem im Fall ihrer Nichterlangung keine wie immer gearteten Ansprüche gegen den Vermieter zustehen, soweit sich die Bewilligung nicht auf den Vermieter nach § 3 MRG zwingend treffende Erhaltungsmaßnahmen bezieht.

Der Hauptmietzins beträgt monatlich EUR … [Betrag] zuzüglich Umsatzsteuer.

Zu den vom Mieter zu ersetzenden Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen gehören alle jene Kosten, die gem §§ 21 bis 24 MRG zulässigerweise auf den Mieter überwälzt werden können.

Der Vermieter ist berechtigt, zur Deckung aller Bewirtschaftungskosten eine monatliche Bewirtschaftungskostenpauschale gegen eine Jahresendabrechnung entsprechend § 21 Abs 3 MRG einzuheben. Der Anteil des Mieters an den Betriebskosten und sonstigen Bewirtschaftungskosten bestimmt sich in Anwendung des § 17 MRG.

Der Mieter ist im Sinne einer gerechten Aufteilung auflaufender Kosten berechtigt, am Betrieb der vorhandenen Gemeinschaftsanlagen teilzunehmen.

Der Mieter ist ausdrücklich damit einverstanden, dass im Rahmen der Verwaltung des Hauses über die Betriebskosten die Prämien für Brandschadenversicherung samt Zuschlägen, die den Einwand der Unterversicherung im Schadensfall ausschließen, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserversicherung einschließlich Korrosionsschäden sowie Versicherungen gegen Glasbruch und Sturmschaden in der jeweils vorgeschriebenen Höhe abgedeckt werden.

Der Gesamtmietzins ist bargeldlos zahlbar am Fünften eines jeden Monats im Voraus auf ein vom Vermieter bekannt zu gebendes Konto zu überweisen, wobei die valutagerechte Gutschrift am Fünften des Monats durch einen geeigneten Dauerauftrag von einem Bankkonto zugunsten des Vermieters sicherzustellen ist.

Hinweis:
Kommt aufgrund des Mietgegenstandes das MRG zur Anwendung, ist der Mietzins am Fünften des Kalendermonats zu entrichten, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist (§ 15 Abs 3 MRG). Es darf kein früherer Zahlungstermin vereinbart werden.

Hinweis:
Wird der Mietzins durch Banküberweisung entrichtet, so hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass der geschuldete Betrag am Fälligkeitstag bereits auf dem Konto des Vermieters wertgestellt ist. Der Vermieter trägt die Gefahr für die Verzögerung und das Unterbleiben der Gutschrift, sofern die Ursache dafür nicht beim Bankinstitut liegt.
Diese Bestimmung ist auf Verträge anzuwenden, die ab dem 16. März 2013 begründet wurden. Für Verträge, die vor dem 16. März 2013 begründet wurden, sind die bisherigen Bestimmungen weiter anzuwenden; wenn solche früher begründeten Verträge jedoch wiederholte Geldleistungen vorsehen, gelten die neuen Bestimmungen für diejenigen Zahlungen, die ab dem 16. März 2013 fällig werden.

Aufrechnung

Es wird vereinbart, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter vermeintliche oder tatsächlich bestehende Gegenforderungen nicht mit dem Mietzins, den Betriebskosten oder sonstigen dem Vermieter zustehenden Ansprüchen aufrechnen darf (Kompensationsverbot), es sei denn, Gegenforderungen sind vom Vermieter schriftlich anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden.

Hinweis:
Aufgrund dieser Regelung muss vorerst Zahlung geleistet werden, auch wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass ein berechtigter Einwand erhoben wurde.

Mietzinsminderung

Der Mieter erklärt, aus zeitweiligen Störungen der Wasser-, Strom- und Gaszufuhr, Gebrechen an der Lichtleitung, Störungen im Betrieb der Aufzüge, der Zentralheizungs- und Kühlanlage und ähnlichen Störungen und Gebrechen gegenüber dem Vermieter keine Rechtsfolgen abzuleiten, sofern der Vermieter solche Störungen nicht verschuldet hat.

Veranlagung und Verzinsung

Im Fall einer Barkaution wird der Vermieter nach seiner Wahl dieses Bargeld entweder auf einem Sparbuch oder Sparkonto/Festgeldkonto in Form eines Anderkontos veranlagen, wobei das Sparbuch bzw das Anderkonto zum Zeitpunkt der Veranlagung und im Hinblick auf die angesichts der Mietdauer mögliche Bindung branchenübliche Zinsen zu bieten hat. Vorbehaltlich Gegenforderungen wird der Vermieter dem Mieter nach Rückstellung des Mietgegenstands die Kaution zuzüglich Zinsen abzüglich Veranlagungskosten ausfolgen.

Ergänzungspflicht

Bei berechtigter Inanspruchnahme der Kaution aus dem Titel fälliger Forderungen durch den Vermieter ist der Mieter verpflichtet, die Kaution wieder auf die letztgültige volle Höhe zu ergänzen.

Verwendungszweck

Die Kaution dient zur Sicherstellung für sämtliche Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, insbesondere wegen Zinsausfällen betreffend das gegenständliche Mietobjekt, welcher Art auch immer (einschließlich anteiliger Betriebskosten), Abnützung, Beschädigung, Devastierung des Mietgegenstandes, Entfernung oder Vernichtung von Inventar und Beschädigungen anderer Teile des Hauses, jeweils durch den Mieter oder seine Leute gem § 1111 ABGB. Die Kaution gilt daher auch zur Absicherung des Vermieters für eine ordnungsgemäße Rückgabe des Mietgegenstandes nach Ablauf der Mietzeit.

Zurückstellung

Die Zurückstellung wird – sofern keine Beschädigungen am Mietobjekt bestehen – unverzüglich nach Rückstellung des Mietobjekts fällig. Sollten hingegen Beschädigungen am Bestandobjekt bestehen, wird die Rückzahlung der Kaution erst nach einer angemessenen Frist zur Feststellung der Kosten der Behebung dieser Beschädigungen fällig.

Die Verlegung zusätzlicher Energie- und Nachrichtenleitungen und anderer technischer Einrichtungen im Inneren des Mietgegenstandes und auch in den allgemeinen Teilen des Hauses ist, sofern solche Installationen nicht vom Gesetz ausdrücklich erlaubt sind, nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters statthaft. Leitungen sind unter Putz zu verlegen.

Hinweis:
Grundsätzlich kann es einem Mieter im ortsüblichen Ausmaß nicht untersagt werden, solche Leitungen zu verlegen, allerdings wird die Formulierung zur beträchtlichen Einschränkung derartiger Vorhaben dienlich sein.

Derartige Installationen dürfen – vorbehaltlich des § 9 MRG – nur bei sonstiger Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des vorigen Zustandes nach den entsprechenden technischen Vorschriften und nur durch dazu befugte Professionisten ausgeführt werden.

Dem Mieter ist es ausdrücklich untersagt, Geräte aller Art zu installieren, welche nicht den zum jeweiligen Zeitpunkt gültigen Sicherheitsvorschriften entsprechen. Insbesondere dürfen Strom- und Gasgeräte nicht angeschlossen werden, welche nicht den österreichischen Sicherheitsstandards entsprechen (ÖVE udgl).

Der Mietgegenstand darf zu Geschäftszwecken verwendet werden.

Umbauarbeiten

Der Mieter ist berechtigt, Ausbesserungen oder bauliche Änderungen vorzunehmen, sofern diese im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen stehen. Der Mieter hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt.

Instandhaltung

Der Vermieter hat nützliche Verbesserungen des Hauses bzw seines Mietgegenstandes durchzuführen, soweit dies im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Verbesserungsarbeiten innerhalb des Mietgegenstandes zu gestatten. Sämtliche Verbesserungsarbeiten, die ein Mieter hienach zuzulassen hat, sind so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung des Mietrechts des betroffenen Mieters gewährleistet ist.

Einschränkungen bei der Benützung

Jegliche Tierhaltung ist nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gestattet. Untersagt ist das Abstellen von Fahrzeugen jeder Art im Mietobjekt und in den allgemeinen Teilen des Hauses und der Liegenschaft, außer auf den hiefür gesondert bezeichneten Stellplätzen.

Wird der Mieter im Genuss der Mietrechte gestört, ist er berechtigt, seine Ansprüche gegen den Störer selbst unmittelbar klagsweise durchzusetzen.

Hausordnung

Der Mieter nimmt die Hausordnung zustimmend zur Kenntnis.

Zutritt

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter oder einem von ihm Beauftragten, jedenfalls auch Angehörigen der vom Vermieter allenfalls beauftragten Hausverwaltung, aus wichtigen Gründen bei Gefahr in Verzug jederzeit, ansonsten gegen schriftliche Verständigung das Betreten des Mietgegenstandes zu ermöglichen, dasselbe gilt für Personen, die im Mietgegenstand ihren beruflichen Verpflichtungen nachkommen müssen (Rauchfangkehrer oder andere Handwerker).

Hinweistafeln und Empfangsanlagen

Der Mieter ist berechtigt, in ortsüblicher Weise und im Einvernehmen mit dem Vermieter Schilder, Firmentafeln und Reklametafeln sowie Rundfunk- und Satellitenempfangsanlagen am Mietgegenstand anzubringen.

Bei Auflösung des Mietverhältnisses steht dem Mieter das Recht zu, Einbauten zu entfernen, sofern dies ohne wesentliche Verletzung der Substanz möglich ist. Der Mieter ist nur berechtigt, Aufwandersatz für Verbesserungen des Mietgegenstandes vom Vermieter zu verlangen, wenn der Vermieter der Verbesserungsarbeit schriftlich zugestimmt hat.

Im Fall verspäteter Übergabe schuldet der Mieter dem Vermieter ein Benützungsentgelt in der Höhe des zuletzt geschuldeten Mietzinses bis zu dem der tatsächlichen Übergabe folgenden Monatsletzten.

Des Weiteren steht dem Vermieter jederzeit das Recht zu, den Mietvertrag im Sinne der Bestimmungen des § 1118 ABGB fristlos aufzulösen.

Zusätzlich zu den gesetzlichen, in § 30 MRG genannten Kündigungsgründen vereinbaren die Vertragsparteien gem § 30 Abs 2 Z 13 MRG folgenden für den Vermieter wichtigen Kündigungsgrund. Der Vermieter ist zur Kündigung berechtigt, wenn über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren in erster Instanz eröffnet wurde bzw ein Insolvenzantrag mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wurde.

Die Kosten der Vergebührung dieses Vertrages trägt der Mieter.

Zum Zwecke der Gebührenbemessung wird festgestellt, dass der auf den Mietgegenstand entfallende geschätzte Gesamtmietzins einschließlich der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben für das Jahr EUR … [Betrag] inklusive Umsatzsteuer beträgt, woraus seitens des Mieters keine Beschränkung der Entgelthöhe abgeleitet werden kann.

Die Vertragsparteien halten fest, dass mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag nicht bestehen und Modifikationen dieses Vertrages nur in schriftlicher Form erfolgen können. Dies gilt selbst für eine Vereinbarung, gemäß welcher von der Schriftform abgegangen wird. Erklärungen des Mieters können dem Vermieter gegenüber nur schriftlich abgegeben werden.