8.6 Betriebskostenabrechnung
Allgemeines
Bei Wohnungen, die zur Gänze unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, und bei Genossenschaftswohnungen sind die Betriebskosten gesetzlich genau definiert. Andere Ausgaben oder „Sonstiges“ darf der Vermieter in diesen Fällen dann nicht als Betriebskosten verrechnen. Im Teilanwendungsbereich und bei den Vollausnahmen des MRG gibt es jedoch keine gesetzlichen Vorgaben. Hier sollte zumindest im Mietvertrag genau vereinbart werden, welche Kosten als Betriebskosten deklariert werden.
Als Betriebskosten gelten kraft § 21 MRG:
- Wassergebühren oder die Erhaltung einer nicht öffentlichen Wasserversorgung
- Rauchfangkehrung
- Kanalräumung
- Müllabfuhr
- Schädlingsbekämpfung (Schädlinge sind Lebewesen, von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht. Dazu zählen im Stadtgebiet auch Tauben und Wespen. Im Übrigen trifft dies auch auf Ohrenschlüpfer, Silberfischchen, Feuerkäfer, fliegende Ameisen und Motten zu.)
- Beleuchtung der allgemeinen Teile des Miethauses, des Hofes/Durchgangs zu Hinterhaus/Hof
- Versicherungen
- Feuerversicherung
- Gesetzliche Haftpflichtversicherung
- Versicherung gegen Leitungswasserschäden, einschließlich Korrosionsschäden
- Angemessene Versicherung gegen andere Schäden (bspw Glasbruch, Sturmschäden bei Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter)
- Verwaltungskosten (Drucksorten, Buchungsgebühren etc), 1x pa darf der Vermieter für die gesamte Nutzfläche des Hauses den jeweils gültigen Kategorie-A-Mietzins verrechnen. Dieser ist auf alle Mieter in 12 Teilbeträge aufzuteilen und einzuheben
- Angemessene Hausbetreuungskosten (Reinhaltung, Wartung allgemeiner Räume/Flächen des Hauses)
- Anteilig anrechenbare öffentliche Abgaben (insb GrSt), außer Überwälzung auf Mieter ist nach landesgesetzlichen Bestimmungen nicht erlaubt
- Eichung/Wartung, Ablesung von Messvorrichtungen (zB Kaltwasserzähler), um Verbrauch einzelner Mietobjekte zu ermitteln, ≥ 2/3 der Mieter stimmen der Messvorrichtung zu
- Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (zB Personenaufzug, grundsätzlich auch gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, zentrale Waschküche, Grünanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen, etc. Die Kostenaufteilung auf die einzelnen Mietobjekte erfolgt nach der Nutzfläche.)
Als Betriebskosten gelten nicht:
- Reparatur- und Erhaltungsarbeiten
- Reparatur schadhafter elektrischer Leitungen
- Entrümpelungen, soweit diese dem Mieter nicht zuordenbar sind
- Zusatzversicherungen ohne Zustimmung von 2/3 der Mieter
- Reparaturrücklage bei vermieteten Eigentumswohnungen
- „Sonstiges“
Betriebskostenabrechnung allgemein
Der Vermieter kann gem § 21 Abs 3 und 4 MRG zwischen zwei Varianten der Betriebskostenabrechnung wählen. Es handelt sich dabei zum einen um die Jahrespauschalverrechnung und zum anderen um die Einzelvorschreibung. In der Praxis wird fast ausschließlich die Jahrespauschalverrechnung gewählt.
