Berichtigung von Miteigentumsanteilen
Sollen gem § 10 Abs 3 WEG aufgrund einer gerichtlichen (§ 9 Abs 2 und 3 WEG) oder einvernehmlichen (§ 9 Abs 6 WEG) Nutzwertfestsetzung die Miteigentumsanteile geändert werden, so kann dies bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum durch Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG 1955 geschehen. Wenn die Berichtigung bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 Prozent führt, ist sie auf Antrag auch nur eines der von der Änderung betroffenen Miteigentümers vorzunehmen; einer Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder Buchberechtigten bedarf es in diesem Fall nicht. Wird hingegen ein Miteigentumsanteil durch die Berichtigung um mehr als 10 Prozent geändert, so ist die Berichtigung nur mit Zustimmung aller Miteigentümer und derjenigen Buchberechtigten zulässig, die Rechte an einem Miteigentumsanteil haben, der durch die Berichtigung kleiner wird. Bücherliche Rechte, die auf den Miteigentumsanteilen lasten, beziehen sich ohne weiteres auf die berichtigten Miteigentumsanteile (§ 10 Abs 3 WEG). Die genannte „Bagatellgrenze“ von 10 % ist auf jeden einzelnen Miteigentumsanteil zu beziehen. Es ist ohne Bedeutung, dass sämtliche von der Veränderung betroffenen Anteile im Eigentum desselben Eigentümers verbleiben (OGH 17.12.2013, 5 Ob 76/13g).
Ergibt sich im Zuge der Bauausführung eine geringfügige Änderung der Nutzwerte, so ermöglicht § 10 Abs 3 WEG 2002 nach rechtsverbindlicher Neufestsetzung der Nutzwerte eine vereinfachte grundbücherliche Anpassung der Miteigentumsanteile an die geänderten Nutzwerte. Die Neufestsetzung der Nutzwerte kann entweder gerichtlich oder im Einvernehmen aller Wohnungseigentümer nach § 9 Abs 6 WEG 2002 erfolgen. Die Wohnungseigentümer können sich im Wohnungseigentumsvertrag zur Erteilung einer künftig erforderlichen Zustimmung zur einvernehmlichen Neufestsetzung der Nutzwerte verpflichten. Ob im Zuge der Änderung der Nutzwerte allgemeine Teile in eine Wohnungseigentumseinheit einbezogen werden oder nicht, ist irrelevant (OGH 30.08.2016, 8 Ob 46/16x).
Liegen die im § 10 Abs 3 WEG genannten Voraussetzungen einer Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG 1955 nicht vor, so haben die Miteigentümer zur Änderung der Miteigentumsanteile entsprechend einer gerichtlichen oder einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung gegenseitig Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß zu übernehmen und zu übertragen, dass jedem Wohnungseigentümer der nun für sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukommt. Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu entrichten. Die durch die einzelne Übertragung entstehenden Kosten und Abgaben hat der Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil übertragen wird (§ 10 Abs 4 WEG).
Kommt es im Zuge einer Nutzwertneufestsetzung zur Schaffung von neuen selbstständigen WE-Objekten, dann kommt auf diesen Fall § 10 Abs 3 WEG in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG nicht zur Anwendung. Ein solcher Vorgang muss allen allgemeinen grundbuchs- und grundverkehrsrechtlichen Regeln entsprechen - es bedarf einer grundbuchsfähigen Urkunde, in der einzelne Miteigentümer unter Angabe eines Rechtsgrunds bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer übertragen und die dazu entsprechenden Aufsandungserklärungen abgeben (OGH 21.12.2015, 5 Ob 187/15h, immolex 2016/70).
