Außerordentliche Verwaltung
Der Begriff der außerordentlichen Verwaltung findet in § 29 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seine rechtliche Grundlage. Unter die außerordentliche Verwaltung fallen alle Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. Von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) wurden beispielsweise folgende Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung unterstellt: Änderung der Fassade, Anbringung eines großen Werbeschildes an der Fassade, Anschaffung von zwei Hofleuchten, Umstellung einer ölbefeuerten oder Gas-Zentralheizung auf Fernwärme, Einbau einer Wasserbelebungsanlage, Errichtung von Autoabstellplätzen im Hof, Einbau eines Liftes, Nutzungsvertrag über Mobilfunkantennen. Auch bei der außerordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Jeder Überstimmte kann aber mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Es müssen auch Fristen eingehalten werden. Die Antragsfrist beträgt drei Monate, bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand hingegen sechs Monate. Sie beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus. Das Gericht hat den Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten der Veränderung – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten – nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten. Würde die Veränderung nur zu einer Beeinträchtigung des Antragstellers führen, die finanziell ausgeglichen werden kann, so hat das Gericht auszusprechen, dass die Veränderung nur gegen Entrichtung einer ziffernmäßig festzusetzenden angemessenen Entschädigung vorgenommen werden darf.
