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Dokument-ID: 551681
Zusammenschluss – Mietrecht (Betriebsübertragung)
- Ist der Übertragende Mieter, muss unterschieden werden zwischen Bestandverhältnissen nach ABGB und solchen nach MRG.
- Bei ABGB-Mieten kommt es zu keinem automatischen Eintritt des Übernehmenden/der übernehmenden Gesellschaft in das Bestandverhältnis, selbst wenn in den Bestandräumlichkeiten ein Unternehmen betrieben und dieses im Wege einer Einbringung übertragen wird. Vielmehr muss mit dem Vermieter eine Dreiparteieneinigung erzielt werden, wenn das Mietverhältnis auf die übernehmende Gesellschaft übergehen soll.
- Im Anwendungsbereich des MRG greift dessen § 12a: Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein (§ 12a MRG). Unter einer Veräußerung ist auch ein Zusammenschluss zu verstehen, infolge dessen der in den Bestandräumlichkeiten ausgeübte Betrieb übergeht. Der Vermieter hat allerdings das Recht, den Mietzins auf den angemessenen, ortsüblichen Mietzins anzuheben.
- Anzeigepflicht: Ist eine juristische Person oder eine unternehmerisch tätige eingetragene Personengesellschaft Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit und ändern sich in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend, wie etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft, so ist Abs 2 anzuwenden, auch wenn die entscheidende Änderung nicht auf einmal geschieht. Die vertretungsbefugten Organe der juristischen Person oder unternehmerisch tätigen eingetragenen Personengesellschaft sind verpflichtet, solche Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
- Eine ordnungsgemäße Anzeige nach § 12a Abs 3 MRG liegt nur vor, wenn sie durch die vertretungsbefugten Organe der Gesellschaft erfolgt und die eindeutige Feststellung des Machtwechsels in der Gesellschaft ermöglicht. Eine Verletzung der Anzeigepflicht ist der Gesellschaft zuzurechnen (OGH 22.02.2011, 8 Ob 4/11p).
