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Dokument-ID: 1109027
Sacheinlage – Spezialthema Liegenschaften
- Bei Liegenschaften ist Folgendes zu beachten: Die GmbH erlangt erst mit der Eintragung in das Firmenbuch Rechtspersönlichkeit und kann daher vorher kein Vermögen erwerben. Andererseits haben die Geschäftsführer in der Anmeldung zur Eintragung der Gesellschaft in das Firmenbuch auch zu versichern, dass sich alle einzubringenden Gegenstände in ihrer freien Verfügung als Geschäftsführer befinden (§ 10 Abs 3 erster Satz).
- Diese Problematik ist nur in folgender Weise zu lösen: In den Gesellschaftsvertrag ist die Übergabe der einzubringenden Liegenschaft zusammen mit der Aufsandungserklärung des einbringenden Gesellschafters aufzunehmen.
- Der einbringende Gesellschafter hat vor Anmeldung der GmbH zum Firmenbuch den Geschäftsführern einen zeitlich noch ausreichend gültigen Rangordnungsbeschluss über die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (§ 53 Abs 1 GBG) auf der einzubringenden Liegenschaft zu übergeben.
- Der so verfasste Gesellschaftsvertrag gibt dann im Zusammenhang mit dem Rangordnungsbeschluss den Geschäftsführern schon zum Zeitpunkt der Anmeldung der Gesellschaft die freie Verfügung über die Liegenschaft. Zur Eintragung der GmbH ist der Nachweis über die bücherliche Übertragung der eingebrachten Liegenschaft nicht erforderlich.
- Sollte jedoch über das Vermögen eines Gesellschafters, der eine Liegenschaft einzubringen hat, vor Eintragung der GmbH ein Insolvenzverfahren eröffnet werden, ist eine Eintragung der Gesellschaft trotz Widmung der Liegenschaft als Sacheinlage und ungeachtet des den Geschäftsführern ausgehändigten Rangordnungsbeschlusses nicht möglich. Durch die Insolvenzeröffnung wird das ganze der Exekution unterworfene Vermögen der freien Verfügung des Gesellschafters entzogen. Die GmbH kann im Gründungsstadium aber noch kein Eigentum erwerben. In diesem Fall haben die Geschäftsführer die Anmeldung zur Eintragung der GmbH zurückzuziehen.
- Kann der Einbringende über eine Liegenschaft nicht ohne Mitwirkung eines Dritten verfügen, etwa weil auf dieser ein Belastungs- und Veräußerungsverbot haftet, kann eine solche Liegenschaft ohne gleichzeitige Mitwirkung des Dritten nicht Gegenstand einer Sacheinlage werden. Ein auf der Liegenschaft haftendes Vorkaufsrecht wird von der Einbringung nicht berührt. Die Einbringung stellt diesfalls keinen Vorkaufsfall dar. Das Vorkaufsrecht haftet nach erfolgter Einbringung unverändert weiter. Die Vorkaufsverpflichtung ist auf die GmbH übergegangen (Umfahrer, GmbH7 Kap 3 [Stand 01.06.2021, rdb.at]).
