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Redaktion FORUM Media | Glossar

Einheitswert

Besteuerungsgrundlage der Grundsteuer ist nach § 12 GrStG 1955 der für den Veranlagungszeitpunkt maßgebende Einheitswert des Steuergegenstandes.

Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des land- und forstwirtschaftlichen sowie des sonstigen Grundvermögens und der zum Betriebsvermögen gehörigen Grundstücke (Betriebsgrundstücke). Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer herangezogen. Auch die Grunderwerbsteuer wird in bestimmten Fällen vom Einheitswert des Grundstücks berechnet. Ebenso dient der Einheitswert als Grundlage für weitere Abgaben und Beiträge (zB Ermittlung der sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlagen bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben).

Der Einheitswert wird vom Finanzamt auf Antrag mit Bescheid festgestellt. Er liegt in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert.

Die Ermittlung und Festsetzung der Einheitswerte ist im Bewertungsgesetz (BewG 1955) geregelt.

Beispiel: Bewertung eines „ertragslosen“ land- und forstwirtschaftlichen Vermögens

Auf Grund der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 32 ff des BewG 1955 ist es unerheblich, ob der konkrete landwirtschaftliche Betrieb positive Reinerträge erwirtschaftet bzw wie hoch die Erträge real sind. Es muss auch kein Nachweis darüber erbracht werden, dass in einem durchschnittlichen landwirtschaftlichen Betrieb geringere oder höhere Erträge erzielt werden als im Vergleichsbetrieb, da der Einheitswert auf Basis der Bodenschätzungsergebnisse (natürliche Ertragsbedingungen) und im Vergleich zum entsprechenden Vergleichs- oder Untervergleichsbetrieb (wirtschaftliche Ertragsbedingungen) zu ermitteln ist (vgl BFG 09.04.2019, RV/7101229/2014).

Die Ermittlung und Festsetzung der Einheitswerte mittels Einheitswertbescheides (§ 186 BAO) obliegt den Finanzämtern mit allgemeinem Aufgabenkreis (§ 13 Abs 1 Z 1 Abgabenverwaltungsorganisationsgesetz 2010 [„AVOG 2010“]) bzw dem Lagefinanzamt (§ 22 Abs 2 Z 2 AVOG 2010).

Gem § 186 Abs 3 BAO sind mit der Feststellung des Einheitswertes Feststellungen über die Art des Gegenstandes der Feststellung und darüber zu verbinden, wem dieser zuzurechnen ist. Sind an dem Gegenstand mehrere Personen beteiligt, so ist auch eine Feststellung darüber zu treffen, wie der festgestellte Betrag sich auf die einzelnen Beteiligten verteilt.

Die anlässlich der Hauptfeststellung ermittelten Einheitswerte bleiben im Allgemeinen für die Dauer des Hauptfeststellungszeitraumes unverändert aufrecht. Änderungen in den tatsächlichen Verhältnissen wird durch Fortschreibungen Rechnung getragen. Als solche kommen stärker ins Gewicht fallende Wertveränderungen sowie Änderungen in der Art oder in der Zurechnung des Bewertungsgegenstandes in Betracht.