7 Der Baufortschrittsprüfer (§ 13 BTVG)
Abschluss eines Bauabschnitts
Der Abschluss eines Bauabschnitts richtet sich nach dem Fertigstellungsgrad der Hauptanlage. Bei mehreren selbstständigen Bauwerken ist der Fertigstellungsgrad desjenigen Bauwerks maßgeblich, auf das sich der Anspruch des Erwerbers bezieht.
„Hauptanlage“ und „Gesamtanlage“ unterscheiden sich hier insofern, als die Auszahlungsschritte bis hin zur Gesamtanlage nur nach der Hauptanlage beurteilt werden, die vorletzte Rate vor dem Haftrücklass dann aber nur fällig werden kann, wenn auch die vom Erwerber gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage fertiggestellt sind. Hinsichtlich der Bezugsfertigstellung ist bei der Unterscheidung zwischen Hauptanlage und Gesamtanlage wohl danach zu differenzieren, ob sich die Teile des Gebäudes und der Anlage, die für die Benutzung des eigentlichen Vertragsgegenstandes erforderlich sind, in dieser Hauptanlage befinden.
Beispiel:
Werden vier Häuser mit je fünf Wohnungen gebaut, und befindet sich die gekaufte Wohnung in Haus A, ist der Baufortschritt von Haus A für die Fälligkeit der Raten der Wohnung maßgeblich. Wie weit die anderen Häuser sind, ist nicht relevant.
Bestellung eines Baufortschrittsprüfers
Zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts kann der Treuhänder einen für Hochbau zuständigen Ziviltechniker, einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Bauwesen, oder eine im Rahmen der Förderung des Vorhabens tätige inländische Gebietskörperschaft beiziehen.
Der Treuhänder ist zwar berechtigt, den Fertigstellungsgrad der einzelnen Bauabschnitte selbst zu beurteilen. Das wird er bei der ersten Rate, nämlich dem Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung, auch können. Allerdings kann es auch schon eines Sachverständigen bedürfen, um zu beurteilen, ob die Baubewilligung mit dem verkauften Projekt in allen wesentlichen Punkten übereinstimmt. Spätestens ab der jeweils zweiten Rate wird sich der Treuhänder zur Feststellung der Baufortschritte aber eines Sachverständigen bedienen, der ihm die nötige Sachkunde vermittelt, nämlich dem Baufortschrittsprüfer.
Haftung des Baufortschrittsprüfers
Der Baufortschrittsprüfer haftet dem Erwerber unmittelbar und ist nicht Erfüllungsgehilfe des Treuhänders. § 13 Abs 4 BTVG sieht vor, dass Ziviltechniker und Sachverständige zur Deckung der gegen sie in Zusammenhang mit den Feststellungen der Bauabschnitte entstehenden Schadenersatzansprüche eine Haftpflichtversicherung über eine Mindestversicherungssumme von EUR 400.000,– für jeden Versicherungsfall bei einem zum Geschäftsbetrieb in Österreich berechtigten Versicherer abzuschließen haben. Hintergrund ist, dass das Ziviltechnikergesetz für die Architekten und Ingenieurkonsulenten keine zwingende Berufshaftpflichtversicherung vorschreibt und Ziviltechniker allein durch die Kammerzugehörigkeit grundsätzlich keinen Versicherungsschutz genießen. Abseits von § 13 Abs 4 BTVG besteht eine gesetzliche Verpflichtung zur Haftpflichtversicherung nur für die in die Liste der Gerichtssachverständigen eingetragenen Sachverständigen.
Der Treuhänder ist verpflichtet, den Bestand der Versicherung des von ihm beigezogenen Ziviltechnikers zu prüfen. Dafür empfiehlt es sich, unmittelbar bei Bestellung eine entsprechende Versicherungsbestätigung einzuholen und dies gegebenenfalls jährlich zu wiederholen. So kann die Bestätigung erforderlichenfalls auch vorgelegt und damit gleichzeitig bewiesen werden, dass der Treuhänder seinen Verpflichtungen nachgekommen ist.
Schaden und Bemessung des Schadenersatzanspruchs
Die Expertise des Sachverständigen soll sicherstellen, dass den einzelnen, an den Bauträger weiterzuleitenden Raten, eine Wertsteigerung der Liegenschaft aufgrund der inzwischen erbrachten Bauleistungen gegenübersteht. Hat der Sachverständige daher eine unrichtige Baufortschrittsbestätigung ausgestellt und steht fest, dass der Bauträger etwa infolge Insolvenz oder aus anderen Gründen, den Baufortschritt nicht erreichen wird, bemisst sich der Schadenersatzanspruch nach den Kosten für die Ersatzvornahme, damit der bestätigte Bauabschnitt erreicht werden kann.
§ 13 Abs 2 BTVG ordnet die unmittelbare Haftung des Sachverständigen gegenüber dem Erwerber im Zusammenhang mit einer unrichtigen Beurteilung des Baufortschritts an (OGH 29.05.2012, 9 Ob 50/11k).
Ein Schaden kann aber auch im Verlust einer Sicherheit für das Erreichen des Gegenwertes nach Abschluss der Bauetappe liegen. Der Erwerber ist aufgrund der gesetzlich definierten Raten berechtigt, die Zahlung bis zum Erreichen des Baufortschrittes zurückzuhalten. Die vorzeitige Auszahlung aufgrund einer falschen Baufortschrittsbestätigung führt zum Verlust dieser Sicherheit, und dieser Verlust ist ein ersatzfähiger Schaden. Der Schaden ist dann restituiert, wenn die Rate vom Bauträger wieder auf das Treuhandkonto bezahlt wird, bis der Baufortschritt tatsächlich erreicht ist. Für den Zeitraum zwischen Auszahlung und Erstattung auf das Treuhandkonto wären Strafzinsen nach § 14 BTVG denkbar.
Haftung des Treuhänders für den Baufortschrittsprüfer
Der Treuhänder haftet für den Baufortschrittsprüfer nur bei Auswahlverschulden, wobei sich der Treuhänder natürlich vergewissern muss, dass der Sachverständige die gesetzlichen Erfordernisse erfüllt und eine aufrechte Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat.
