2.3.5 Thermische Wohnhaussanierungen
Bei Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs ist stets zu prüfen, ob die Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Zustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen und sich keine besonderen finanziellen Probleme stellen. In diesem Zusammenhang immer wieder konfliktbeladen sind so genannte thermische Wohnhaussanierungen. Dabei geht es im Wesentlichen um Erhaltungsarbeiten an der Fassade, am Dach sowie an den Fenstern, mit denen gleichzeitig durch Anbringen eines so genannten Vollwärmeschutzes das Haus thermisch weiter optimiert werden soll. Hier haben sich in den letzten Jahrzehnten immer wieder massive Streitigkeiten zwischen Verwaltern und Wohnungseigentümern ergeben. Im Wesentlichen kommt es bei diesen thermischen Wohnhaussanierungen darauf an, wie Alter und Zustand der sanierungsbedürftigen Fassade sowie die thermischen Grunddaten der Wohnhausanlage sind. Kann es durch eine thermische Wohnhaussanierung zu einer wesentlichen Verbesserung der thermischen Wohnungssituation vor allem durch Energieeinsparung kommen, so sind die thermischen Wohnhaussanierungsarbeiten als Erhaltungsarbeiten anzusehen. Wird jedoch die thermische Effizienz der Wohnhausanlage durch eine thermische Wohnhaussanierung nicht wesentlich verbessert, so stellt eine solche Sanierung eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme, eine so genannte Verbesserungsarbeit, nicht aber eine Erhaltungsarbeit dar. Eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme könnte von einem Wohnungseigentümer nach einer dementsprechenden Beschlussfassung bei Gericht auch aus inhaltlichen Gründen beeinsprucht werden. Einen strikten Leitfaden, ob eine thermische Wohnhaussanierung als Erhaltungsarbeit oder als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren ist, gibt es in der Praxis leider nicht. Es ist jedenfalls immer einzelfallbezogen zu beurteilen, welche Maßnahme vorliegt und kommt es einerseits auf Alter und Zustand des Hauses, andererseits auf die mögliche Ersparnis durch eine effizientere Energienutzung in Gegenüberstellung mit dem finanziellen Aufwand für die Liegenschaft an. Im Regelfall werden aber die meisten thermischen Wohnhaussanierungen als ordentliche Verwaltungsmaßnahmen bzw Erhaltungsarbeiten gesehen, sodass eine Beeinspruchung der Maßnahme bei Gericht durch einen Wohnungseigentümer bei einer Beschlussfassung nur aus formellen Gründen, nicht aber aus materiellen Gründen möglich ist. Es handelt sich dabei aber um einen typischen Konfliktherd zwischen Verwaltung und einzelnen Wohnungseigentümern, da mit der thermischen Wohnhaussanierung häufig auch ein besonderes Verwaltungsentgelt für die Bauüberwachung und die Baukoordination verbunden ist. Von Seiten der Wohnungseigentümer wird dabei nicht selten vermutet, dass die thermische Wohnhaussanierung durch den Verwalter nicht aus ökologischen, sondern aus ökonomischen Gründen forciert wird. Hier empfiehlt es sich, durch geeignete Informationsmaßnahmen diesbezügliche Vorurteile der Wohnungseigentümer abzubauen.
