2.3.2 Erhaltungsbegriff des Mietrechts im Wohnungseigentumsrecht
Es fallen sowohl die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, einschließlich der im § 3 Abs 2 Z 6 MRG vorgesehenen Veränderungen, als auch die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft, die vom Verwalter wahrzunehmen ist. Der Erhaltungsbegriff des Mietrechtsgesetzes ist daher auch für das Wohnungseigentumsrecht maßgeblich. Durch die Wohnrechtsnovelle 2006 wurde jedoch diesbezüglich eine wesentliche Einschränkung vorgenommen, da im Mietrechtsgesetz auch Arbeiten Erhaltungsarbeiten sind, wenn sie Arbeiten im Inneren des Mietgegenstands betreffen, die zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung erforderlich sind. Diese Bestimmung wurde im Jahr 2006 bewusst nicht in das Wohnungseigentumsrecht übernommen. Das bedeutet, dass für den Fall, dass in so einer Konstellation kein ernster Schaden des Hauses vorliegt, die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft nicht besteht. Konkret handelt es sich häufig um das Auftreten von Schimmelschäden in Wohnungseigentumsobjekten. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist es an sich auch Sache des Vermieters, bei Auftreten einer Gesundheitsgefährdung Arbeiten durchzuführen, um die diesbezüglichen Gefahren zu beseitigen. Diese Beseitigungspflicht ist im Wohnungseigentumsrecht für die Eigentümergemeinschaft nicht gegeben. Kommt es daher in einem Wohnungseigentumsobjekt zum Auftreten von Schimmelbefall und liegt nicht gleichzeitig ein ernster Schaden des Hauses vor, so ist es eben nicht Sache der Eigentümergemeinschaft und somit des Verwalters, sich um die Sanierung dieses Schadens zu kümmern. Der Schaden betrifft nur den Wohnungseigentümer in seinem Objekt, sodass dieser für eine Sanierung zu sorgen hat. Anders liegt der Fall, wenn der Schimmelschaden durch einen ernsten Schaden des Hauses, wie zB durch einen Schaden an der Fassade des Objektes und einen dem folgenden Feuchtigkeitseintritt, entstanden ist. Dann liegt nämlich ein ernster Schaden des Hauses vor, der den Verwalter verpflichtet, von sich aus aktiv zur Sanierung tätig zu werden. Grundsätzlich wird häufig erst durch ein Sachverständigengutachten abzuklären sein, ob ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder nicht.
