11 Gesetzliches Vorzugspfandrecht der Eigentümergemeinschaft
Praktischer Anwendungsfall
Eine zentrale Aufgabe der Eigentümergemeinschaft liegt vor allem in der Verwaltung der gesamten Liegenschaft und damit auch die Zahlung der damit verbundenen Kosten (allgemeine Betriebskosten, Kosten für Erhaltungs- und Reparaturarbeiten, etc). Für die Erfüllung dieser Aufgaben wird in der Regel ein Hausverwalter bestellt, der die Eigentümergemeinschaft nach außen und auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern vertritt.
Damit die Eigentümergemeinschaft das für die Zahlung der allgemeinen Kosten erforderliche Geld hat, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, an die Eigentümergemeinschaft (also faktisch an den Hausverwalter) Beiträge (Betriebskostenakonti, Zahlungen in die Rücklage etc) zu leisten. Wenn ein Wohnungseigentümer dies nicht tut, hat der Hausverwalter diese Vorschreibungen beim Wohnungseigentümer einzutreiben und, wenn nötig, einzuklagen. Solche Klagen sind „normale“ Mahnklagen.
Zur Sicherung dieser Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer besteht gem § 27 WEG ein gesetzliches Pfandrecht der Eigentümergemeinschaft am jeweiligen Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers (also, untechnisch gesprochen: an der jeweiligen Eigentumswohnung). Das bedeutet, dass im Fall der Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung die Eigentümergemeinschaft vor allen anderen Gläubigern (auch wenn deren Pfandrechte schon lange vorher ins Grundbuch eingetragen worden waren) befriedigt wird.
Das Pfandrecht entsteht unmittelbar durch das Gesetz mit Fälligkeit der jeweiligen Forderung der Eigentümergemeinschaft und wird nicht eigens im Grundbuch eingetragen.
Ein Vorzugspfandrecht entsteht jeweils nur für die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend ein konkretes Wohnungseigentumsobjekt gegenüber dessen Eigentümer. Die ordnungsgemäße Anmeldung von durch Vorzugspfandrechte besicherten Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Meistbotverteilung setzt die genaue Aufschlüsselung der auf die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte beziehungsweise Meistbote entfallenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus (RIS-Justiz RS0116756).
Allerdings erlischt das Pfandrecht, wenn die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den Hausverwalter) die jeweilige Forderung nicht binnen 6 Monaten ab Fälligkeit der jeweiligen Vorschreibung bei Gericht einklagt und die Anmerkung dieser Klage im Grundbuch beantragt.
Bei einer tatsächlichen Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung muss die Forderung dann im Verteilungsverfahren angemeldet und nachgewiesen werden.
Solche Klagen samt Anmerkungen im Grundbuch kommen häufig vor, weil der Hausverwalter eben nicht länger als 6 Monate nach Fälligkeit damit warten kann. Allerdings zahlen die säumigen Wohnungseigentümer dann meist den Rückstand samt Verfahrenskosten nach, sodass es zu keiner Zwangsversteigerung kommt und die Klagsanmerkung im Grundbuch auf Antrag des Klägers wieder gelöscht wird.
Vorzugspfandgläubiger iSd § 27 WEG
Folgende Gläubiger haben ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an den Miteigentumsanteilen für Verwaltungsauslagen und sind somit „Vorzugspfandgläubiger“ iSd § 27 WEG:
