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FORUM Media (red) | Glossar

Ablöse nach § 1097 ABGB

Die Bestimmung des § 1097 ABGB wurde – aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 10 Abs 8 MRG – auch im Vollanwendungsbereich des MRG nicht verdrängt. Mieter von Bestandgegenständen, die dem MRG entweder gar nicht unterliegen oder nur in einem Teilanwendungsbereich, haben ausschließlich § 1097 ABGB zur Verfügung. Hinsichtlich der Ausnahmen vom Geltungsbereich des MRG sei auf § 1 Abs 2 und 4 MRG verwiesen.

§ 1097 ABGB normiert zunächst eine Anzeigepflicht des Mieters bei nötigen Ausbesserungen, die dem Bestandgeber obliegen. Damit sind eben diese Maßnahmen gemeint, zu denen der Vermieter vertraglich oder gesetzlich angehalten ist. Unterlässt der Mieter eine derartige Anzeige, wird er schadenersatzpflichtig für Schäden, die aufgrund mangelnder Anzeige entstanden sind. Bei Verletzung der Anzeigepflicht verliert der Mieter, der notwendige Ausbesserungen selbst durchführte, noch nicht seinen Anspruch aus der Geschäftsführung, er kann aber schadenersatzpflichtig werden (vgl Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner, ABGB Kommentar, 37. Auflage, zu § 1097 E 4). Werden Arbeiten durch den Bestandnehmer selbst durchgeführt, so gelten die Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag und sind allfällige Ersatzansprüche bei einen den Bestandgeber obliegenden Aufwand gem § 1036 ABGB bei sonstigen nützlichen Aufwendungen gem § 1037 ABGB zu beurteilen.

§ 1097 ABGB unterscheidet demnach nach notwendigen und nützlichen Aufwendungen und knüpft daran unterschiedliche Zeitpunkte einer möglichen Geltendmachung. Bei notwendigen Aufwendungen besteht Handlungsbedarf während des Bestandverhältnisses, da diese zur Erhaltung und Brauchbarmachung geboten sind (bei nützlichen Verbesserungen nicht der Fall). Bei notwendigen Aufwendungen ist ein Anspruch auf Ersatz solcher Aufwendungen sofort fällig. Ein Ersatzanspruch für nützliche Aufwendungen kann in der Regel erst nach Beendigung des Bestandverhältnisses begehrt werden, da erst zu diesem Zeitpunkt feststeht, ob diese Aufwendungen überhaupt noch wirksam und daher dem Bestandgeber zum klaren und überwiegenden Vorteil gereichen können (vgl Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner, ABGB Kommentar, 37. Auflage, zu § 1097 E 15 und E 9).

Anspruch auf Aufwandsersatz

Voraussetzung des Aufwandsersatzanspruches ist, dass entweder ein dem Bestandgeber obliegender Aufwand iSd § 1096 ABGB, sohin ein notwendiger Aufwand getätigt wird oder doch zumindest ein nützlicher Aufwand. Zum Ersatz notwendiger Aufwendungen ist jener verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Aufwendung Vermieter ist. Für einen nützlichen Aufwand jedoch hat jener einzustehen, der im Zeitpunkt der Rückstellung Vermieter ist (2 Ob 40/01y; 2 Ob 21/06m). Der Ersatz notwendigen Aufwands kann sofort begehrt werden, bloß nützlicher Aufwand ist jedoch erst nach Beendigung des Bestandverhältnisses zu ersetzen (7 Ob 629/85; 5 Ob 527/89; 1 Ob 46/97i; 7 Ob 3/03x).

Soweit § 1097 ABGB auf die Regelungen über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 1036, 1037 ABGB) verweist, so bezieht sich dies lediglich auf den Umfang des Ersatzanspruchs. Die Wahrnehmung der Interessen des Bestandgebers ist nicht Voraussetzung (5 Ob 160/72; 6 Ob 710/84; 6 Ob 232/88; 1 Ob 718/89).

Hat der Bestandnehmer einen nützlichen Aufwand gegen den erklärten Willen des Bestandgebers gemacht, so gibt es keinen Ersatz (vgl Dittrich/Tades, ABGB³⁶, § 1097 ABGB E 7).

Ob ein Aufwand zum klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandgebers ist, ist eine objektive Bewertung, die sich an der Verkehrsauffassung orientiert (1 Ob 6/84; 1 Ob 589/94; 1 Ob 226/06a; 3 Ob 12/07x; uva). Der Vorteil kann auch in einer besseren Vermietbarkeit bestehen (1 Ob 589/94).

Leistet der Bestandnehmer die fraglichen Arbeiten selbst, so steht ihm dafür kein Ersatz zu, es sei denn, er hätte sie im Rahmen einer eigenen Erwerbstätigkeit erbracht (3 Ob 168/74; 1 Ob 2168/96x; 5 Ob 85/02i; ua).

Anspruch auf Aufwandersatz bei aufrechtem Mietverhältnis?

Die Frage, inwiefern auch bei aufrechten Bestandverhältnissen ein Kostenersatz für Aufwendungen möglich ist, wird sich danach orientieren, ob es sich um Erhaltungsarbeiten iSd § 3 MRG handelt. Bei Unterlassen von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten kann der Mieter selbige gem § 6 MRG auftragen lassen. Mit anderen Worten wird es darauf ankommen, ob es der Vermieter verabsäumt, seinen vertraglichen und/oder gesetzlichen Verpflichtungen während aufrechter Bestanddauer nachzukommen. Ist dies der Fall und nimmt der Mieter diese notwendigen Arbeiten selbst vor, so kann er nach den unten kurz dargestellten Regeln des § 1097 iVm § 1036 ABGB schon während des aufrechten Bestandverhältnisses Ersatzansprüche gelten machen. Notwendige (dem Vermieter obliegende) Aufwendungen iSd §§ 1097, 1036 ABGB werden durch § 10 MRG überhaupt nicht berührt (vgl Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner, ABGB Kommentar, 37. Auflage, zu § 1097, E 1b).

Man kann also sagen, lediglich dann, wenn der Vermieter seine gesetzlichen/vertraglichen Hausaufgaben nicht erledigt, kommt auch bei aufrechtem Mietverhältnis ein Aufwandersatzanspruch infrage.

Die Auflösung des Bestandverhältnisses, verbunden mit der Übergabe der Bestandsache an den neuen Bestandnehmer, setzt die sechsmonatige Frist des § 1097 letzter Satz ABGB in Lauf; einer förmlichen Zurückstellung der Bestandsache unmittelbar an den Bestandgeber bedarf es nicht (RS0020560).