Neu Dokument-ID: 1059068

FORUM Media (red) | Glossar

Mieterpflichten nach dem ABGB

Ordnungsgemäßer Gebrauch

Der Mieter ist berechtigt, die Wohnung entsprechend der vertraglichen Vereinbarung zu gebrauchen und zu benützen.

Gebraucht der Mieter die Wohnung vertragswidrig, kann der Vermieter jedenfalls auf Unterlassung klagen bzw bei Verschulden des Mieters auch auf Schadenersatz.

Freier Mietzins

Die Hauptverpflichtung des Mieters besteht in der Bezahlung des Mietzinses. Im Anwendungsbereich des ABGB kann der Mietzins völlig frei vereinbart werden. Mit Ausnahme der wenig praktischen Regeln über den Wucher (§ 879 ABGB) sowie der Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes (§ 934 ABGB) kennt das ABGB keine Mietzinsobergrenzen. Eine gerichtliche Reduktion des Zinses ist daher nur bei extrem überhöhtem Zins möglich.

Üblicherweise wird eine monatliche Bezahlung des Zinses im Voraus vertraglich vereinbart.

Zwecks Anpassung des Zinses an Veränderungen des Geldwertes können entsprechende Wertsicherungsklauseln vertraglich vereinbart werden. Diese Klauseln müssen einen Gradmesser für die Veränderung sowie einen Basiswert enthalten. In der Regel wird der Verbraucherpreisindex als Gradmesser vereinbart. Seine Höhe im Monat des Vertragsabschlusses ist der Basiswert. Zusätzlich wird meistens ein Schwellenwert festgelegt. Wird dieser überschritten, ist der Vermieter zur Mietzinsanhebung berechtigt.

Als wesentlicher Unterschied zum Anwendungsbereich des MRG kann bei der freien Mietzinsbildung des ABGB der Vermieter die Wertsicherung auch rückwirkend für die Vergangenheit geltend machen, dies jedoch maximal für die letzten drei Jahre (Verjährungsfrist).

Freie Mietzinsvereinbarung sind nach Wegfall eines seinerzeit gegen sie gerichteten Verbotes dann zulässig, wenn das gesetzliche Verbot nur die Zeit des Vertragsabschlusses erfasste. Folgende Vertragsklausel ist gültig: „Ortsüblicher Mietzins” – die objektive Bestimmbarkeit genügt – es muss ein angemessener Mietzins oder ein volkswirtschaftlich gerechtfertigter ortsüblicher oder sonst ein gesetzlich zulässiger höchster Mietzins vereinbart werden (RS0069525).

Laufende Aufwendungen

Bei Vermietungen sind nach ABGB alle Lasten und Abgaben mangels anders lautender vertraglicher Vereinbarung vom Vermieter zu tragen. Im Gegensatz dazu ist nach MRG vom Mieter sehr wohl ein verhältnismäßiger Anteil an Betriebskosten und an den laufenden öffentlichen Abgaben (§ 21 MRG) zu entrichten.

In der Praxis wird jedoch regelmäßig auch außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG dem Mieter die Entrichtung von „Betriebskosten“ vertraglich auferlegt. Es ist daher bei der Vermietung von Objekten, die nicht der Mietzinsbildung des MRG unterstehen, genau auf die vertragliche Formulierung Acht zu geben.

Pauschal oder aufgegliedert

Bezüglich der Art des Mietzinses kann entweder ein Pauschalzins vereinbart werden (der Betriebskostenanteil ist bereits inkludiert) oder aber es wird ein bestimmter Hauptmietzins festgelegt, zu dem noch die Betriebskosten hinzukommen. Werden die Betriebskosten extra in der Mietzinsvereinbarung ausgewiesen, ist es mangels gesetzlicher Definition dieses Begriffes im ABGB unbedingt erforderlich, genau festzulegen, um welche Kosten es sich handelt.

Gesetzliches Pfandrecht des Vermieters

Zur Sicherstellung des Mietzinses hat der Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an den vom Mieter bzw seinen im selben Haushalt lebenden Familienangehörigen in die Wohnung eingebrachten Sachen. Dieses Pfandrecht entsteht durch bloße Einbringung der Sachen in die Wohnung und endet, wenn die Sachen vor der gerichtlichen Pfändung aus der Wohnung entfernt werden.

Zieht der Mieter aus oder werden Sachen weggebracht, ohne dass der Zins bereits bezahlt oder sichergestellt ist, so kann der Vermieter zur Vermeidung des Erlöschens seines Pfandrechts vorübergehend die Entfernung der Sachen verhindern. Macht er von diesem Selbsthilferecht Gebrauch, hat er allerdings binnen drei Tagen um die gerichtliche Pfändung anzusuchen, andernfalls muss er die Sachen wieder frei geben.

Ausbesserung/Instandhaltung

Werden im aufrechten Mietverhältnis Reparaturarbeiten am Mietobjekt nötig, die dem Vermieter obliegen, so muss der Mieter den Vermieter unverzüglich darüber informieren. Verletzt er diese Verpflichtung, können Schadenersatzansprüche des Vermieters entstehen.

Veranlasst der Mieter selbst bestimmte Arbeiten in der Wohnung, ohne dass diesbezüglich ein Auftrag vom Vermieter gegeben wurde, so hat er unter folgenden Voraussetzungen gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Aufwandersatz (§ 1097 ABGB):

Für veranlasste Arbeiten, zu deren Durchführung der Vermieter durch Gesetz oder Vertrag verpflichtet ist (zB Maßnahmen bei einem Wasserrohrbruch), hat der Mieter, einen sofort fälligen Anspruch auf Aufwandersatz, vorausgesetzt die Arbeiten waren notwendig und zweckmäßig. Das bedeutet, dieser Ersatzanspruch kann gleich nach Abschluss der Arbeiten, also auch während aufrechten Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Der Mieter wird in diesen Fällen als Geschäftsführer ohne Auftrag im Notfall (§ 1036 ABGB) betrachtet.

Veranlasst der Mieter Arbeiten, die nicht dem Vermieter obliegen (zB bestimmte Renovierungsarbeiten, die den Wert der Wohnung steigern), so hat er nur insofern einen Aufwandersatzanspruch, als die erfolgten Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses als zum klaren und überwiegenden Vorteil des Vermieters anzusehen sind. Der Mieter wird in diesen Fällen als Geschäftsführer ohne Auftrag zum Nutzen des anderen betrachtet (§ 1037 ABGB).

Zurückstellung des Objektes

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt grundsätzlich in dem Zustand zurückzugeben, in dem er es übernommen hat.

Hat der Mieter den Mietgegenstand verändert, so hat er, wenn nichts anderes vereinbart ist, die Verpflichtung, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Wurde das Mietobjekt vom Mieter oder von einer Person, die mit seiner Erlaubnis den Mietgegenstand benützte, schuldhaft beschädigt, so hat er dem Vermieter hierfür Ersatz zu leisten. Gewöhnliche Abnutzung des Objektes (wie zB Vergilbung der Wände oder Nagellöcher in Wänden) ist jedoch kein Schaden!

Der Mieter haftet auch für das Verschulden seines Untermieters.

Der Vermieter muss diesen Ersatzanspruch längstens binnen eines Jahres nach Zurückstellung des Mietgegenstandes gerichtlich geltend machen, andernfalls das Recht erloschen ist (Präklusivfrist!).

Wird nach Beendigung des Mietverhältnisses der Mietgegenstand nicht ordnungsgemäß zurückgestellt und vom Mieter weiter benützt, so hat er ein angemessenes Benützungsentgelt idR in der Höhe des bisherigen Mietzinses zu bezahlen (MietSlg 49.087).

Bei Verzögerung der Rückstellung des Bestandgegenstandes trifft die Verpflichtung zur Weiterzahlung des Zinses den seinerzeitigen Bestandnehmer, weshalb ein Anspruch gem § 1041 ABGB gegen einen Dritten, dem die Benützung der Bestandsache vom Bestandnehmer überlassen wurde, ausgeschlossen ist (RS0019935).