Kaution
Vereinbaren die Parteien des Bestandvertrages, dass der Mieter dem Vermieter auf die Dauer des Mietverhältnisses eine Barkaution zu stellen hat, kommt dieser eine Sicherungsfunktion für künftige Forderungen zu (MietSlg 22.119). Der Vermieter wird – außer im Fall der Begründung einer Pflicht zur gesonderten Verwahrung – Eigentümer des Geldbetrages, verpfändet ist lediglich der Rückforderungsanspruch des Mieters. Im Zweifel haften die Vermieter für die Rückzahlung der Barkaution nach Beendigung des Bestandverhältnisses – im Außenverhältnis – solidarisch. Für die Gesamtrechtsnachfolge im Eigentum der vermieteten Sache gilt das allgemeine Zivilrecht (LG Klagenfurt 02.06.2006, 1R7/06h). Der Bestandgeber darf also – anders als bei einem Sparbuch oder bei einem sonstigen regulären Pfand (Goldbarren, andere Wertgegenstände), deren Realisierung jedenfalls klageweises Vorgehen erfordert – hieraus abzudeckende Forderungen (nach Aufrechnung) unmittelbar aus dem Kautionserlag entnehmen (JBl 1988, 721).
Die Höhe der Kaution ist im Gesetz nicht geregelt und hängt daher ausschließlich von der Vereinbarung der Parteien ab. Wird keine derartige Vereinbarung getroffen, kann – auch nach ergänzender Auslegung des Vertrages – keine Kaution gefordert werden. Eine Kaution ist als reine Sicherheitsleistung definitionsgemäß zurückzuerstatten, soll also schon vereinbarungsgemäß weder eine Gegenleistung für die Überlassung des Bestandobjektes (nach § 16 MRG also Mietzins) noch eine Einmalzahlung iSd § 27 Abs 1 MRG sein, die der Vermieter nach dem Vertragsinhalt behalten könnte.
Um nicht gegen das Ablöseverbot zu verstoßen, muß ein adäquates Verhältnis zwischen dem Sicherstellungsinteresse des Vermieters und der Höhe der vom Mieter geleisteten Barkaution gegeben sein. Wird diese Verhältnismäßigkeit zwischen Kaution und Sicherungsinteresse überschritten, liegt insoweit keine angemessene Gegenleistung vor, was nach den Regeln der Teilnichtigkeit zu einem Rückforderungsanspruch des Mieters führt (RS0105973).
Der Anspruch auf Rückzahlung einer bei Abschluss des Bestandvertrages geleisteten Barkaution ist gegen den Erwerber des Bestandobjektes durchzusetzen (RS0105724)
