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FORUM Media (red) | Glossar

Aufkündigung des Mietverhältnisses

Die ordentliche Kündigung bedarf – außerhalb des Mieterschutzes – keinerlei Begründung. Mit ihr wird das beiden Vertragspartnern von Gesetzes wegen eingeräumte Recht ausgeübt, auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandverhältnisse zu beenden (MietSlg 45.132).

Befristung

Unterliegt ein Mietobjekt dem MRG, muss das Mietverhältnis mindestens drei Jahre dauern, darüber hinaus kann die Dauer frei gewählt werden. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Mieter nach Ablauf eines Jahres vorzeitig und ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigung hat unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten und schriftlich zu erfolgen.

Unterliegt ein Mietobjekt nicht dem MRG, bestehen keine besonderen Vorschriften über eine Befristung. Der Mietvertrag kann für eine beliebige Dauer geschlossen werden ein allfälliger Endtermin kann frei bestimmt werden, eine vorzeitige Kündigung ist für den Mieter und für den Vermieter nur aus wichtigem Grund möglich.

Kündigung statt Räumungsklage

Nach herrschender Rechtsprechung kann nämlich generell die vorzeitige Auflösung des Vertrages aus wichtigem Grund auch in der Form einer Kündigung ausgesprochen werden, die dann – als gelinderes Mittel – eine Räumungsklage ersetzt (MietSlg 36.179). Derartige Kündigungen können, ebenso wie Kündigungen aus besonderem Anlass, ohne Rücksicht auf vereinbarte oder gesetzliche Fristen oder Termine erfolgen (MietSlg 33.317). Sie werden bereits mit dem Zugang der Erklärung an den Vertragspartner wirksam, bedürfen jedoch auch außerhalb des Kündigungsschutzes des Mietrechtsgesetzes wichtiger Gründe.

Maßgeblicher Zeitpunkt

Wird – etwa anstelle einer Räumungsklage – eine Kündigung eingebracht, sind alle hiefür geltenden Vorschriften (siehe die Formvorschriften) einzuhalten. Für die Beurteilung des maßgebenden Sachverhaltes kommt es nicht – wie im Zivilprozess üblich – auf den Schluss der Streitverhandlung, sondern auf den Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an den Kündigungsgegner an. Eine außerordentliche Aufkündigung kann auch erfolgen, wenn ein Verzicht auf das Recht zur Kündigung vorliegt (MietSlg 34.262) da die völlige Ausschaltung der Vertragsauflösung als sittenwidrig anzusehen ist (MietSlg 45. 368).

Vertragsanfechtung

Jedenfalls ausgeschlossen ist eine Aufkündigung jedoch dann, wenn die Erklärung einer Vertragsanfechtung (etwa wegen Irrtums oder Verkürzung über die Hälfte), die Geltendmachung eines wucherischen oder sonst gegen die guten Sitten verstoßenden Vertrages erfolgen soll, oder wenn der Kündigende ein Benützungsverhältnis mit der Begründung zum Erlöschen bringen möchte, dass gar kein Bestandverhältnis vorliegt. In diesen Fällen ist daher die Einbringung einer Räumungsklage unumgänglich (MietSlg 45.743).

Einseitige Rücknahme

Die Gestaltungswirkung einer einseitigen Erklärung der Aufkündigung führt mit dem Zugang an den Kündigungsgegner dazu, dass ab diesem Zeitpunkt eine einseitige Zurücknahme – etwa ein Widerruf der Aufkündigung – durch den Kündigenden nicht mehr möglich ist. Ein Widerruf müsste also, um wirksam zu sein, dem Kündigungsgegner spätestens gleichzeitig mit der Aufkündigung zugehen.

Nach der Erhebung von Einwendungen gegen eine Aufkündigung ist die Zurücknahme der Kündigung jedoch zulässig und wirksam, weil der Kündigungsgegner durch die Erhebung von Einwendungen erklärt hat, die Wirkungen der Aufkündigung (nämlich die Auflösung des Bestandverhältnisses) nicht anzuerkennen (MietSlg 47.705).

Exekutionstitel

Liegt eine rechtswirksame Aufkündigung vor, bildet sie einen gerichtlichen Exekutionstitel, der als Grundlage einer Räumungsexekution verwendet werden kann. Dieser hat die Besonderheit, dass er nach § 561 Abs 2 ZPO auch vom Kündigungsgegner gegen den Aufkündigenden vollstreckbar ist.

Eine weitere Besonderheit liegt darin, dass mit Räumungsexekution nicht mehr vorgegangen werden kann, wenn ein entsprechender Exekutionsantrag nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Zeitpunkt gestellt wird, der in der Aufkündigung für die Übergabe oder Übernahme des Bestandgegenstandes vorgesehen ist (§ 575 Abs 2 ZPO). Die 6-Monatsfrist beginnt mit Rechtskraft und Vollstreckbarkeit des Räumungstitels (LG für ZRS Wien 11.01.2011, 40R 231/10g).