3.5 Investitionen des Mieters

Der Hauptmieter ist berechtigt, Veränderungen (Verbesserungen) am Mietgegenstand vorzunehmen. Wesentliche Änderungen sind dem Vermieter gem § 9 Abs 1 MRG vorab anzuzeigen. Der Vermieter kann die beabsichtigte Veränderung binnen zwei Monaten ablehnen, ansonsten gilt seine Zustimmung als erteilt. Der Vermieter kann im Vollanwendungsbereich des MRG die Zustimmung in folgenden Fällen nicht verweigern:

Z 1: Veränderung entspricht dem Stand der Technik
Z 2: Veränderung entspricht der Übung des Verkehrs und dient einem wichtigen Interesse des Hauptmieters (zB Maßnahmen zum Schutz vor Wohnungseinbrüchen, siehe OGH 25.08.2011, 5 Ob 115/11)
Z 3: die einwandfreie Ausführung der Veränderung ist gewährleistet
Z 4: die Kosten trägt allein der Hauptmieter
Z 5: durch die Veränderung werden keine schutzwürdigen Interessen des Vermieters oder anderer Mieter beeinträchtigt
Z 6: durch die Veränderung erfolgt keine Schädigung des Hauses, insbesondere keine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes
Z 7: durch die Veränderung wird keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen verwirkt

Die Voraussetzungen der Z 2 (Verkehrsüblichkeit und wichtiges Interesse des Mieters) sind immer erfüllt:

Bei der Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Einrichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder bei sanitären Anlagen
Bei Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs
Bei durch öffentliche Mittel geförderten Verbesserungen
Bei Installation eines Fernsprechanschlusses
Bei der Installation von Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste (zB Breitbandtechnologie)

In allen anderen Fällen, die nicht in Z 1 bis 7 genannt sind, kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Hauptmieter sich zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung seines Mietgegenstandes verpflichtet. Für den Fall, dass der Vermieter seine Zustimmung unberechtigterweise verweigert, kann der Hauptmieter diese gerichtlich (bzw bei der Schlichtungsstelle) im Außerstreitverfahren erzwingen.

Der Hauptmieter hat bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich Anspruch auf Ersatz jener Aufwendungen, die er in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses zu wesentlichen Veränderungen (Verbesserungen) der Wohnung gemacht hat, wenn die Verbesserungen über seine Mietdauer hinaus noch wirksam und von Nutzen sind (§ 10 MRG). Die Aufwendungen sind um eine jährliche Abschreibung zu reduzieren. Die Bestimmung des § 10 MRG gilt ausschließlich für Wohnungsmieten und steht deshalb bei Geschäftsraummieten nicht zu (hier gelten lediglich die §§ 1097, 1036, 1037 ABGB).

Nachstehende Investitionen des Mieters sind ersatzfähig (§ 10 Abs 3 MRG):

Z 1: Aufwendungen für die Errichtung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen sowie der Austausch von schadhaft gewordenen Heizthermen und Wasserboilern
Z 2: Aufwendungen im Zusammenhang mit Wohnungszusammenlegungen (Spezialfall gem § 5 Abs 2 MRG: Wird eine Wohnung der Ausstattungskategorie D frei und wäre es bautechnisch möglich und zweckmäßig, durch Zusammenlegung mit einer weiteren Wohnung der Ausstattungskategorie D eine Wohnung der Ausstattungskategorie C zu erhalten, so hat der Vermieter dem Hauptmieter der Wohnung mit der Ausstattungskategorie D diese Möglichkeit vorab anzubieten. Dies ist in der Praxis „totes“ Recht)
Z 3: Aufwendungen für die gänzliche Erneuerung eines schadhaften Fußbodens
Z 4: Aufwendungen, die aus öffentlichen Mitteln gefördert werden (sowie sonstige Verbesserungen, die „gleich wesentlich“ sind, wie jene die in den Z 1 bis 3 ausdrücklich angeführt sind)

Die Aufwendungen sind nicht ersatzfähig, wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Vornahme wesentlicher Änderungen zu Recht verweigert hat oder vereinbart war, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden muss. Aufwendungen, die der Mieter aufgrund seiner eigenen Erhaltungspflichten tätigen musste, sind nicht ersatzfähig (zB Service an Heizthermen, bloße Verschönerungsarbeiten, Ausmalen etc). Immer ersatzfähig sind Aufwendungen gem § 9 Abs 1 Z 2 MRG (siehe oben zu § 9 Abs 2 MRG, zB Umbau von sanitären Anlagen, Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs etc).

Der Anspruch auf Investitionsablöse ist vom Hauptmieter – bei sonstigem Verlust – dem Vermieter schriftlich anzuzeigen und durch entsprechende Rechnungen nachzuweisen. Die Frist zur Geltendmachung beträgt:

Bei einvernehmlicher Auflösung: 14 Tage nach der gemeinsamen Auflösungsvereinbarung
Bei Aufkündigung durch den Hauptmieter: 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an den Vermieter
In allen übrigen Fällen: zwei Monate ab Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels (bei früherer Zurückstellung des Mietgegenstands spätestens mit der Rückstellung)

Sollten Rechnungen fehlen oder die Aufforderung durch undeutliche Bezifferung des Anspruchs unklar sein, ist der Vermieter verpflichtet, den Hauptmieter auf die Inhaltserfordernisse hinzuweisen und diesen aufzufordern, den Mangel binnen einer Frist von 14 Tagen zu beheben. Nur wenn der Hauptmieter dieser Aufforderung nicht nachkommt, verliert er den Anspruch (§ 10 Abs 4a MRG).

Der Hauptmieter kann nach Zurückstellung des Mietgegenstandes den Ersatzanspruch auf getätigte Investitionen nur dann gerichtlich (bzw vor der Schlichtungsstelle) geltend machen,

wenn er innerhalb von sechs Monaten einen Mieter namhaft macht, der zur Befriedigung des Ersatzanspruchs bereit ist (Ablöse), oder
sobald der Vermieter den Mietgegenstand wieder vermietet oder sonst verwertet.

Nimmt der ursprüngliche Hauptmieter eine Investition vor, die eine Wohnung in der Ausstattungskategorie erhöht (zB von D auf C) und werden diese Investitionen vom Nachmieter direkt dem ursprünglichen Hauptmieter abgegolten, so kann der Vermieter den Mietzins des neuen Mieters nur nach der ursprünglichen Kategorie verlangen.