Immobilientransaktion
Eine gegenseitige Übertragung von Gütern wird als Transaktion bezeichnet. Im Hinblick auf den Ablauf einer Immobilientransaktion ist zu beachten, dass zur Liegenschaftsübertragung und auch zur Übertragung von Bauwerken das Erwerbungsgeschäft in das Grundbuch eingetragen werden muss. Diese Eintragung nennt man Einverleibung (Intabulation) (§ 431 ABGB).
Rechte, deren Erwerb in Durchbrechung des Intabulationsprinzips erfolgt, sind durch Einverleibung einzutragen. Gleiches gilt für die Berichtigung des Grundbuchs gem § 136 GBG zur Herstellung der Übereinstimmung des Grundbuchsstands mit der wahren Rechtslage, wenn damit ein bücherlicher Rechtserwerb verbunden ist (OGH 24.03.2009, 5 Ob 10/09w; OGH 21.10.2010, 5 Ob 126/10f). Eine „Anmerkung des Gläubigerwechsels“ ist abzulehnen (OGH 13.03.2018, 5 Ob 20/18d).
Bei einem Immobilienkaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zur Übergabe des Kaufgegenstands sowie zur Verschaffung von Eigentum an der Sache. Demgegenüber verpflichtet sich der Käufer zur Leistung des vereinbarten Kaufpreises. Meist erfolgt eine Zug um Zug Transaktion. Einigkeit bezüglich Kaufgegenstand und Kaufpreis sind vorausgesetzt. Inhaltlich muss somit zumindest eine Vereinbarung der essentialia negotii erfolgen; werden Hauptpunkte nicht geregelt, kann der Vertrag nicht wirksam sein (OGH 17.01.1990, 9 ObA 365/89).
Liegenschaftserwerber nehmen regelmäßig einen Kredit für die Finanzierung des Kaufpreises auf. Bei der Abwicklung ist also nicht selten ein finanzierender Dritter (etwa eine Bank) beteiligt. Um aber dennoch eine zumindest abgeschwächte Form der Zug-um-Zug Abwicklung einhalten zu können, schaltet man in der Praxis einen Treuhänder ein. Die treuhändige Abwicklung der Immobilienveräußerung kommt einer Zug um Zug Abwicklung nahe.
Von besonderer Bedeutung bei einer Immobilientransaktion ist insbesondere auch die Aufsandungserklärung. Hierbei handelt es sich um die ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft, der Einverleibung des Eigentumsrechts zugunsten des Käufers zuzustimmen. Die Erklärung ist zwingende Voraussetzung, um den Kauf einer Liegenschaft im Grundbuch eintragen zu lassen. In der Regel wird eine solche Aufsandungserklärung in den Liegenschaftskaufvertrag aufgenommen.
