Kauf
Durch den Kaufvertrag wird eine Sache gegen Kaufpreis dem Käufer überlassen. Hierbei stellt der Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft den Titel für den Eigentumserwerb dar, wobei die Erwerbung erst durch die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt. Bis zur Übergabe behält also der Verkäufer das Eigentumsrecht (§ 1053 ABGB). Zur Liegenschaftsübertragung und auch zur Übertragung von Bauwerken muss das Erwerbungsgeschäft allerdings in das Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung nennt man Einverleibung (Intabulation) (§ 431 ABGB). Der Kaufvertrag kommt durch Einigung über Kaufgegenstand und Kaufpreis zustande. Liegt eine Einigung über Ware und Preis vor, so ist für die Annahme, die Parteien hätten lediglich einen Vorvertrag iSd § 936 ABGB geschlossen, bei Konsensualverträgen, somit auch beim Liegenschaftskauf, im Zweifel kein Raum.
Wird gleichzeitig mit einem (hier: auf 10 Jahre) befristeten Mietvertrag dem Mieter eine mit derselben Frist ausgestattete Kaufoption über das Mietobjekt eingeräumt, kann – mangels anderslautender Vereinbarung – im Falle einer berechtigten vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags aus wichtigem Grund durch den Vermieter nicht angenommen werden, dass die Kaufoption über die Dauer des aufgelösten Mietvertrags hinaus Bestand haben soll (OGH 25.08.2015, 5 Ob 130/15a).
Grundsätzlich genügt für das Zustandekommen eines Kaufvertrages die Einigung über Kaufpreis und Kaufgegenstand. Dass Nebenpunkte nicht besprochen wurden, steht der Annahme des Zustandekommens eines Kaufvertrages nicht entgegen. Die fehlenden Punkte sind vielmehr aus dem Willen der Parteien zu erschließen oder aus dem Gesetz zu ergänzen. Für den Fall allerdings, dass eine Vereinbarung über offengebliebene – auch unwesentliche – Punkte vorbehalten wird, kommt der Vertrag erst zustande, wenn sich die Parteien auch darüber geeinigt haben (RIS-Justiz RS0013973; OGH 31.03.1982, 1 Ob 547/82; OGH 29.03.2001, 8 ObA 281/00g; OGH 28.04.2010, 3 Ob 58/10s; OGH 24.05.2011, 1 Ob 84/11a; OGH 08.08.2012, 3 Ob 103/12m).
Die Gültigkeit des Kaufvertrags ist an sich nicht von einer bestimmten Form abhängig (§ 883 ABGB). Kaufverträge können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Das gilt auch für den Abschluss eines Liegenschaftskaufvertrages. Zu beachten ist allerdings, dass das Gesetz zum Schutz etwa vor Übereilung auch Ausnahmen vorsieht. So ist etwa gem § 1b NotAktsG ein zwischen Ehegatten geschlossener Kaufvertrag notariatsaktpflichtig. Auch der Erbschaftskaufvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der Aufnahme eines Notariatsaktes oder der Beurkundung durch gerichtliches Protokoll.
Das Wiederkaufsrecht ist das Recht, eine verkaufte Sache wieder einzulösen (§ 1068 ABGB). Die Rechtsgrundlage eines Wiederkaufsrechts ist der ursprüngliche Kaufvertrag. Wesentliches Merkmal eines Wiederkaufsrechts ist es, dass die verkaufte Sache zu einem bestimmten oder bestimmbaren Preis wieder zurückgekauft werden kann. Zur Geltendmachung genügt die einseitige Erklärung des Wiederkaufsberechtigten, die Rückstellung des Kaufgegenstandes zu fordern (OGH 07.05.2008, 9 Ob 8/07b). Der Vorbehalt des Wiederkaufes findet nur bei unbeweglichen Sachen statt und gebührt dem Verkäufer nur für seine Lebenszeit. Er kann sein Recht weder auf die Erben noch auf einen anderen übertragen. Ist das Recht in die öffentlichen Bücher einverleibt, so kann die Sache auch einem Dritten abgefordert werden und dieser wird nach Beschaffenheit seines redlichen oder unredlichen Besitzes behandelt (§ 1070 ABGB).
