1.3.1 Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung mit einer Person eines Drittstaats gem Stmk Grundverkehrsgesetz

Vorbemerkungen
Der Vertrag ist darauf abgestimmt, dass als Käufer eine natürliche Person mit Staatsangehörigkeit eines Drittstaates (also keines Mitgliedsstaates der Europäischen Union) auftritt.

Kaufvertrag

abgeschlossen zwischen

Hans Müller, geb 01.09.1941
3100 St. Pölten, Wallseerstraße 13
und
Petra Müller, geb 21.08.1973
3100 St. Pölten, Wallseerstraße 13
als „Verkäufer“ einerseits

und

Anastasia Irina Kolokov, geb 02.05.1970
2100 Korneuburg, Hauptplatz 37/20
als „Käuferin“ andererseits

I. Vertragsgegenstand

Hans Müller, geb 01.09.1941 und Petra Müller, geb 21.08.1973 – im Folgenden „Verkäufer“ genannt – sind Eigentümer nachstehender Liegenschaftsanteile:

Der Grundbuchsstand ergibt sich aus dem integrierten Grundbuchsauszug wie folgt:

A1

A2

B

II. Lasten

Ob der kaufgegenständlichen Liegenschaft haften nachstehende Lasten aus:

C

Diese Liegenschaftsanteile, mit dem Wohnungseigentum an W 4 samt Stellplatz 8 untrennbar verbunden sind, bilden nun samt allen damit verbundenen Rechten und Pflichten, so wie die Verkäufer sie ausgeübt haben oder ausüben hätten können, den Gegenstand dieses Kaufvertrages.

Die im C-Blatt angeführten Lasten werden von der Käuferin übernommen.

III. Übergabe/Übernahme

Die Verkäufer verkaufen und übergeben nun an Anastasia Irina Kolokov, geb 02.05.1970 – im Folgenden kurz „Käuferin“ genannt – und diese kauft und übernimmt nun den in Pkt I. näher genannten Vertragsgegenstand.

Die tatsächliche körperliche Übergabe erfolgt binnen drei Wochen nach Eingang des Kaufpreises sowie Nebengebühren beim Treuhänder durch Übergabe sämtlicher das Objekt sperrender Schlüssel.

Die Übergabe erfolgt vollständig geräumt von eigenen Fahrnissen der Verkäufer. Sollte die Liegenschaft sich am hier vorgesehenen Tag der Übergabe nicht in einem vollständig geräumten und besenreinen Zustand befinden, ist die Käuferin berechtigt, sämtliche noch in der Liegenschaft befindlichen Fahrnisse aus der Liegenschaft zu entfernen und zu entsorgen. Die Verkäufer verpflichten sich, der Käuferin alle dadurch entstehenden Kosten zu ersetzen.

Gleichzeitig mit der Übergabe haben die Verkäufer der Käuferin sämtliche den Vertragsgegenstand betreffenden Unterlagen und Bestätigungen zu übergeben, sofern dies nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt bereits geschehen ist.

IV. Vertragsstichtag

Als Übergang von Nutzen und Lasten, Gefahr und Zufall vereinbaren die Vertragsteile den Tag der tatsächlichen Übergabe. Bis dahin entstandene Lasten haben noch die Verkäufer zu tragen, danach entstehende Verbindlichkeiten fallen der Käuferin zur Last.

Für die in Geld bestehende Verrechnung wird der auf die Vertragsunterfertigung folgende Monatserste als Stichtag vereinbart.

V. Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt EUR 215.000,– (in Worten: zweihundertfünfzehntausend Euro).

Der Kaufpreis ist von der Käuferin innerhalb von drei Wochen nach Unterfertigung dieses Vertrages bei sonstigem Rücktrittsrecht der Verkäufer auf ein vom Vertragserrichter und Treuhänder Rechtsanwalt Dr. Hans-Peter Musteranwalt unter den Regeln des elektronischen anwaltlichen Treuhandbuches geführtes Anderkonto bei der Uni-Credit Bank Austria (IBAN …, BIC …) zu überweisen.

Weiters hat die Käuferin binnen gleicher Frist den für Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr erforderlichen Betrag von EUR 9.890,– (in Worten: Euro neuntausendachthundertneunzig) auf das vom genannten Vertragserrichter geführte allgemeine Anderkonto bei der Uni-Credit Bank Austria (IBAN …, BIC …) zu überweisen.

Die Vertragsparteien bestellen nun Rechtsanwalt Dr. Hans-Peter Musteranwalt, Musterstraße 25, 1010 Wien einseitig nicht widerrufbar zum gemeinsamen Treuhänder mit dem Auftrag

• nach Erhalt des Beschlusses über die Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung (sonst unveränderter Grundbuchstand vorausgesetzt),
• nach Eingang des Kaufpreises und der Nebenkosten auf dem Treuhandkonto,

zunächst die zur Lastenfreistellung erforderlichen Beträge an die Pfandgläubiger auszuzahlen und

• nach Einverleibung des lastenfreien Eigentumsrechts der Käuferin

den Kaufpreis samt bis dahin angereifter Zinsen jedoch abzüglich Kapitalertragsteuer und Bankspesen auf ein von den Verkäufern bekanntzugebendes Konto auszuzahlen.

Sollte der Kaufpreis nicht pünktlich auf dem Treuhandkonto eintreffen, können die Verkäufer unbeschadet allfälliger Schadenersatzansprüche unter Setzung einer Nachfrist von einer Woche vom Vertrag durch schriftliche Erklärung an die Käuferin zu Handen des Treuhänders (und nur in dieser Weise) zurücktreten.

Der Vertragserrichter hat diesen Kaufvertrag gem § 10 GrEStG beim Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glückspiel anzuzeigen oder eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr gem § 12 GrEStG vorzunehmen sowie die genannten Abgaben aus dem Treuhanderlag an das zuständige Finanzamt abzuführen. Der Vertragserrichter wird von den Vertragsparteien dazu ausdrücklich bevollmächtigt und beauftragt.

Die Verkäufer und die Käuferin nehmen zur Kenntnis, dass durch diesen Vertrag lediglich der vertragskonforme Liegenschaftserwerb der Käuferin und die vertragskonforme Verwendung des Kaufpreises abgesichert werden.

VI. Gewährleistung

Die Käuferin hat den Vertragsgegenstand eingehend besichtigt und ist über dessen Zustand in Kenntnis.

Die Verkäufer übernehmen keine Gewähr für einen bestimmten Zustand oder eine bestimmte Beschaffenheit und Verwendungsfähigkeit des Vertragsgegenstandes, wohl aber dafür, dass dieser völlig bestandfrei und frei von sonstigen bücherlichen oder außerbücherlichen Lasten wie auch Dienstbarkeiten, Reallasten und dergleichen ist, sowie dass der Vertragsgegenstand sein unbelastetes Eigentum ist und lastenfrei in das Eigentum der Käuferin übergehen kann.

Hinsichtlich der mitverkauften Einrichtung erklären die Verkäufer, dass zum Zeitpunkt der Übergabe alle Geräte funktionstüchtig sind.

Die Verkäufer erklären, dass sich die technischen Einrichtungen und Leitungen in brauchbarem Zustand befinden. Weiters wird zugesichert, dass keine Bauaufträge bestehen und das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht.

Die Verkäufer übernehmen ferner die Haftung dafür, dass im Zusammenhang mit dem Vertragsgegenstand keine offenen Versicherungsprämien, Betriebskosten, Steuern oder sonstige Abgaben, welcher Art auch immer, bestehen.

Die Parteien halten fest, dass wesentliche Voraussetzung für den Kaufvertrag die Bestandsfreiheit ist. Die Verkäufer garantieren nun, dass keine aufrechten Bestandverhältnisse oder sonstigen Nutzungsrechte Dritter an der Liegenschaft bestehen. Sollte nach Vertragsabschluss derartige Rechte von Dritten behauptet werden, so steht dem Käufer das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten.

In sämtlichen Fällen einer der oben genannten Haftungen sind die Verkäufer verpflichtet, hervorkommende Verbindlichkeiten aus eigenem zu tilgen und der Käuferin diesbezüglich vollkommen schad- und klaglos zu halten.

VII. Vertragsverfasser/Vollmacht

Sämtliche Vertragsteile beauftragen und bevollmächtigen den Verfasser dieses Vertrages, Rechtsanwalt Dr. Hans-Peter Musteranwalt, 1010 Wien, Musterstraße 25, mit der grundbücherlichen, grundverkehrs- und finanzbehördlichen Durchführung des gegenständlichen Vertrages und ermächtigen und bevollmächtigen ihn, sämtliche hierzu erforderlichen Anträge zu stellen und Erklärungen im Namen beider Vertragsparteien abzugeben sowie allenfalls hierfür erforderliche Nachträge, Berichtigungen oder Ergänzungen zum Vertrag im Namen sämtlicher Vertragsparteien zu fertigen und zu diesem Zweck auch selbst zu kontrahieren, soweit dies dem wirtschaftlichen Zweck des gegenständlichen Vertrages nicht widerspricht.

Weiters erteilen die Vertragsparteien oben genanntem Rechtsanwalt überhaupt die Vollmacht, sie im Zusammenhang mit der Abwicklung dieses Vertrages gegenüber Gerichten und Behörden sowie Kreditinstitute zu vertreten und entbinden Letztere vom Bankgeheimnis.

VIII. Abgaben, Gebühren, Kosten

Sämtliche mit der Errichtung und Durchführung dieses Vertrages verbundenen Gebühren (Gerichtsgebühren, Legalisierungsgebühren, etc) sowie die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr trägt die Käuferin.

Die Kosten der Errichtung dieses Kaufvertrages, der Abwicklung der Treuhandschaft und der grundbücherlichen Durchführung trägt die Käuferin.

Die Kosten im Zusammenhang mit einer allfälligen Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer gem § 30b Abs 1 EStG1988 tragen die Verkäufer.

Sämtliche mit der Einholung der ausländergrundverkehrsbehördlichen Genehmigung verbundenen Kosten und Gebühren trägt die Käuferin.

IX. Aufsandungserklärung

Sohin erteilen Hans Müller, geb 01.09.1941 und Petra Müller, geb 21.08.1973 ihre Einwilligung, dass aufgrund dieses Vertrages ob nachstehender Liegenschaft:

A1

A2

B

das Eigentumsrecht für

• Anastasia Irina Kolokov, geb 02.05.1970
  2100 Korneuburg, Hauptplatz 37/20

einverleibt werden könne und möge.

X. Übergang von Versicherungen¹

Die Käuferin wurde darüber aufgeklärt, dass eine allenfalls für die veräußerte Liegenschaft abgeschlossene Versicherung gem § 69 VersVG auf sie übergeht sowie dass sie eine derartige Versicherung gem § 70 Abs 1 VersVG innerhalb eines Monats ab Einverleibung ihres Eigentums im Grundbuch kündigen kann.

Die Verkäufer sind verpflichtet, der Käuferin sämtliche für das Vertragsobjekt bestehenden Versicherungen unter Angabe der Versicherungsgesellschaft und der Polizzennummer bekannt zu geben.

XI. Energieausweis

Die Verkäufer legen einen Energieausweis im Sinne des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes 2012 vor, der diesem Vertrag als Beilage ./A (ohne Anhang) angeschlossen wird. Die Käuferin bestätigt, den Energieausweis einschließlich Anhang erhalten zu haben.

XII. Wohnungseigentum

Der Käuferin ist der Inhalt des Wohnungseigentumsvertrages bekannt. Sie erklärt, in sämtliche Rechte und Verbindlichkeiten, die sich aus dem Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander ergeben, vollinhaltlich einzutreten.

XIII. Inländereigenschaft

Die Käuferin erklärt an Eides statt russische Staatsbürgerin und Deviseninländerin zu sein. Die Verkäufer erklären an Eides statt österreichische Staatsbürger zu sein.

XIV. Aufschiebende Bedingung

Dieser Vertrag bedarf einer Genehmigung nach dem Steiermärkischen Grundverkehrsgesetz. Die Rechtswirksamkeit dieses Kaufvertrages ist durch das Vorliegen der rechtskräftigen ausländergrundverkehrsbehördlichen Genehmigung der Grundverkehrsbehörde aufschiebend bedingt.

Der Vertrag wird unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Rechtserwerb durch die Käuferin durch die nach dem Steiermärkischen Grundverkehrsgesetz zuständige Behörde (Grundverkehrsbehörde) rechtskräftig genehmigt wird.

Die Einholung der Zustimmung der zuständigen Grundverkehrsbehörde obliegt der Käuferin. Die Verkäufer werden jedoch die Käuferin dabei bestmöglich unterstützen und allfällig erforderliche Erklärungen abgeben und Unterschriften über erste Aufforderung leisten.

Sollte die Genehmigung in erster Instanz versagt werden, so ist die Käuferin berechtigt, nicht jedoch verpflichtet, ein Rechtsmittel zu erheben. Wird die Versagung der Genehmigung rechtskräftig, so ist der Vertrag endgültig unwirksam.

Wird die Genehmigung auch in zweiter Instanz versagt, so ist die Käuferin zwar zur Erhebung einer Beschwerde an die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts berechtigt, die Verkäufer haben in diesem Fall jedoch das Recht, durch gemeinsame einschreibbriefliche Erklärung an die Käuferin bis zum Vorliegen einer Entscheidung über die Beschwerde von diesem Vertrag zurückzutreten.

Bis zur rechtskräftigen Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde darf der vorliegende Kaufvertrag von den Vertragsparteien nicht umgesetzt werden.

XV. Immobilienertragsteuer

Die Verkäufer nehmen zur Kenntnis, dass der gegenständliche Rechtsvorgang den Regeln über die Immobilienertragsteuer unterliegt.

Die Verkäufer wurden vom Vertragserrichter über §§ 30 ff EStG, insbesondere über die Verpflichtung zur Entrichtung der Immobilienertragssteuer, belehrt.

Die Verkäufer erklären hiermit an Eides statt, dass der Vertragsgegenstand innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und sie erklären gleichzeitig, den Hauptwohnsitz mit der Unterfertigung dieses Vertrages aufzugeben. Die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft sind daher gem § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG steuerbefreit.

Die Verkäufer verpflichten sich dem Vertragserrichter das für sie zuständige Finanzamt sowie eine allenfalls vorhandene Steuernummer umgehend bekanntzugeben.

Die Verkäufer beauftragen den Vertragserrichter, die entsprechende Meldung beim zuständigen Finanzamt vorzunehmen.

XVI. Gerichtsstand

Die Vertragsteile vereinbaren die Zuständigkeit des sachlich für … zuständigen Gerichtes für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag.

XVII. Ausfertigungen

Dieser Vertrag wird in einer Ausfertigung errichtet, welche bis zur Verbücherung beim Vertragsverfasser verbleibt und dann der Käuferin gebührt.

Die Verkäufer erhalten eine unbeglaubigte Abschrift.

…, am …

…
Hans Müller, geb 01.09.1941

…
Petra Müller, geb 21.08.1973

…
Anastasia Irina Kolokov, geb 02.05.1970

Anmerkungen: