1.7.1 Ablaufprozess der Unternehmensbewertung
Der Jahresüberschuss bzw die verfügbare Miete werden, wie folgt vereinfacht ermittelt:
Tabelle: Ablaufprozess Unternehmensbewertung
Die Prognose des jährlichen Bruttobetriebsgewinnes (3) ist die Subtraktion aus den prognostizierten Bruttoeinnahmen (1) und den damit zusammenhängenden Warenbezugskosten (2). Nach Abzug der laufenden betrieblichen Aufwendungen (4) verbleibt der geschätzte verteilungsfähige Bilanzgewinn (5). Zu den laufenden Betriebskosten zählen Personalkosten, Kosten für Dienstleistungen wie Strom, Gas, Wasser, Telefon, Reinigung, Werbung, Gebäudeversicherung, ua, sowie Rücklagen für Betriebs- und Geschäftsausstattung. Dieser Gewinn steht zur Aufteilung für den Unternehmer und den Vermieter zur Verfügung. Der Unternehmer erwartet eine Vergütung als Nutzer bzw Betreiber der Immobilie, die sog Opportunitätskosten – der Vermieter eine Miete/Pacht als Eigentümer des Objektes. Für die unternehmerische Mitarbeit wird ein Unternehmerlohn quantifiziert und für das eingesetzte Kapital des Unternehmers Eigenkapitalzinsen ermittelt. Schlussendlich werden der Unternehmerlohn und die Eigenkapitalverzinsung (6) abgezogen. Als Ergebnis verbleibt der Jahresüberschuss, der die verfügbare angemessene Miete (7) repräsentiert. Sind Betreiber/Nutzer und Eigentümer eine Person stellt dieser Betrag die kalkulatorische Miete dar. Diese verfügbare Miete wird als Mietwert mit dem Kapitalisierungsfaktor zur Errechnung des Kapitalwertes (8) der Immobilie herangezogen.
