Wertsteigerung
Eine Wertsteigerung liegt vor, wenn sich der Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie, eines Grundstücks oder eines sonstigen Vermögenswerts innerhalb eines bestimmten Zeitraums erhöht. Maßgeblich ist dabei nicht allein eine subjektive Preisvorstellung des Eigentümers, sondern jener Wert, der unter Berücksichtigung der konkreten Marktverhältnisse, der Eigenschaften der Liegenschaft und der rechtlichen Rahmenbedingungen objektiv erzielbar erscheint. Bei Immobilien kann eine Wertsteigerung insbesondere durch eine Verbesserung der Lage, eine günstigere Flächenwidmung, eine bessere Verkehrsanbindung, neue Infrastruktur, steigende Nachfrage, knapper werdendes Angebot, bauliche Sanierungen, energetische Verbesserungen, Modernisierungen, eine bessere Vermietbarkeit oder höhere nachhaltig erzielbare Erträge eintreten. Auch allgemeine Marktentwicklungen, Zinsniveau, Baukosten, Inflation und demografische Veränderungen können den Wert beeinflussen.
Von einer tatsächlichen Wertsteigerung ist eine bloße Kostensteigerung zu unterscheiden. Nicht jede Investition erhöht den Verkehrswert im selben Ausmaß wie die aufgewendeten Kosten. Eine Sanierung, ein Dachgeschossausbau oder eine hochwertige Ausstattung kann zwar wertsteigernd wirken, der Marktwert steigt aber nur insoweit, als diese Maßnahmen für Käufer oder Mieter tatsächlich einen wirtschaftlichen Mehrwert schaffen. Für die Immobilienbewertung ist die Wertsteigerung immer auf einen bestimmten Stichtag zu beziehen. Der Vergleich erfolgt daher zwischen einem früheren und einem späteren Bewertungszeitpunkt. Entscheidend sind die am jeweiligen Wertermittlungsstichtag bestehenden tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Künftige mögliche Entwicklungen dürfen nur berücksichtigt werden, wenn sie am Bewertungsstichtag bereits ausreichend konkret absehbar und marktüblich eingepreist sind.
Eine Wertsteigerung kann auch steuerlich relevant sein, insbesondere bei der Veräußerung von Grundstücken oder Gebäuden. In Österreich unterliegt der Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien grundsätzlich der Immobilienertragsteuer, sofern keine Befreiung oder Sonderregelung greift. Die steuerliche Wertsteigerung ist jedoch nicht zwingend ident mit der gutachterlichen oder marktbezogenen Wertsteigerung, weil steuerliche Anschaffungskosten, Herstellungsaufwendungen, Pauschalregelungen und Befreiungstatbestände gesondert zu beurteilen sind.
