4.6.2 Einflussgrößen bei der Bewertung von Alten- und Pflegeheimen
Bewirtschaftungskosten
Die Verwaltungskosten betragen 1 % bis 1,5 % der Jahresrohertrages. Dieser im Vergleich zu klassischen Wohnimmobilien niedrigere Verwaltungsaufwand ergibt sich aus der Tatsache, dass ein Alten- oder Pflegeheim im Regelfall nur einen Pächter bzw Betreiber hat. Das Mietausfallwagnis ist mit 3 % bis 4 % des Jahresrohertrages realistisch und hängt von der Bonität des Pächters bzw Betreibers ab. • [Fußnote: Seiser/Kainz, Der Wert von Immobilien (2011) Rz 14.] Im Vergleich zu herkömmlichen Wohnbauten ist bei Alten- und Pflegeheimen ein erhöhter Instandhaltungsaufwand zu berücksichtigen, der maßgeblich vom Gebäudealter, der technischen Ausstattung und der Nutzungsintensität beeinflusst wird. Der Pachtvertrag ist dahingehend zu überprüfen, wem die Instandhaltung und Instandsetzung auferlegt wurde, und die Werte sind gegebenenfalls entsprechend anzupassen.
