6 Erwerb bzw Abverkauf von Wohnungen
Wie bereits angedeutet, trägt das Institut des Wohnungseigentums den praktischen Bedürfnissen der Miteigentümer und des Rechtsverkehrs Rechnung, indem es einerseits, anknüpfend an die Miteigentümergemeinschaft nach dem ABGB, die Eigentümergemeinschaft bestehen lässt, die rechtsfähig ist und deren Aufgabe vor allem die ständige Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft sind, und andererseits jedem Miteigentümer die nicht einschränkbare, alleinige Verfügungsgewalt über seine Wohnung zuspricht.
Entscheiden sich nun die Miteigentümer (einstimmig), Wohnungseigentum an ihrer Liegenschaft zu begründen, ist dem für das Grundbuch zuständigen Bezirksgericht neben dem von sämtlichen Miteigentümern abgeschlossenen Wohnungseigentumsvertrag die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten („§ 6-Gutachten“) sowie ein Nutzwertgutachten oder die rechtskräftige Entscheidung eines Gerichts über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung vorzulegen.
Im „§ 6-Gutachten“ ist dabei nach objektiven Kriterien anhand der vorliegenden baulichen Konstruktionen die Anzahl der parifizierbaren Objekte anzugeben, da es seit der umfassenden Novelle des WEG im Jahr 2002 nicht mehr zulässig ist, Wohnungseigentum nur an Teilen der Liegenschaft zu begründen.
Auf Grundlage dieses „§ 6-Gutachtens“ hat ein für den Hochbau zuständiger Ziviltechniker oder ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Hochbau- oder das Immobilienwesen die Nutzwerte der Wohnungseigentumsobjekte zu berechnen. Der „Nutzwert“ ist nicht zu verwechseln mit der Nutzfläche, die im Grunde die nutzbare Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts darstellt; beim Nutzwert handelt es sich um einen „gebäudeimmanenten Wertmesser“, der je nach Lage und Art (Wohnraum, Kellerabteil, Terrasse etc) unterschiedlich bemessen wird. Verglichen wird demnach intern jedes einzelne Wohnungseigentumsobjekt (zB Wohnung, Geschäftsraum, Kfz-Abstellplatz) mit den übrigen Wohnungseigentumsobjekten. Anhand der Nutzfläche und unter Abwägung der Kriterien, die nach der Verkehrsauffassung den jeweiligen Wert des Objekts vermindern oder erhöhen, wird sodann der Nutzwert ermittelt. Der solcherart ermittelte Nutzwert korrespondiert mit dem so genannten Mindestanteil, also der Mindest-Miteigentumsquote. Wohnungseigentum kann schließlich nur erworben werden, wenn der Miteigentumsanteil mindestens so groß ist wie der Mindestanteil. Der Mindestanteil und das Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt sind untrennbar miteinander verbunden.
Das Gesetz gestattet eine Parifizierung auf Grundlage baubehördlich bewilligter Pläne auch dann, wenn auf der Liegenschaft baulich noch nichts (oder etwas anderes) errichtet wurde. Nachdem es aber im Zuge praktisch jeden Bauvorhabens zu Abweichungen von den Plänen (und damit von den Nutzwerten) kommt, erfolgt die Wohnungseigentumsbegründung und endgültige Nutzwertermittlung in der Praxis zumeist nach Fertigstellung der Bauarbeiten. Um in derartigen Konstellationen, gerade als Bauträger, die Käufer-Interessen dennoch bestmöglich wahren zu können, kann im Grundbuch die Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs 2 WEG) erwirkt werden. Dies ist insbesondere in jenen Konstellationen der Fall, in denen das Bauträgervertragsgesetz zur Anwendung gelangt. Bis zur Begründung von Wohnungseigentum bleibt der Erwerber zwar schlichter Miteigentümer, er kann allerdings bei Verspätungen sowohl den Verkäufer als auch jeden nachkommenden Dritten auf Einwilligung in die Begründung von Wohnungseigentum klagen. Dem Treuhänder steht dabei neben der Sicherstellung eines konkreten Erwerbers gem § 40 Abs 2 WEG ebenso die Möglichkeit offen, die Interessen der zukünftigen Käufer durch Anmerkung der unbefristeten Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung von Wohnungseigentum gem § 42 WEG zu wahren.
