4.1.10 OGH 6 Ob 3/14f: Schutzpflicht des Verwalters – Haftung aufgrund Untätigkeit
Sachverhalt
Der Kläger war Eigentümer einer im Keller gelegenen Wohnung, die vermietet wurde. In den letzten Jahren ist es immer wieder zu Wasserschäden gekommen. Die beklagte Hausverwaltung war mit den Schäden stets konfrontiert. Die Sanierung dieser Wohnung war auch Thema einer Eigentümerversammlung. Die fachkundigen Miteigentümer vertraten die Ansicht, dass die Mängel (Feuchtigkeit und Schimmel) auf einen nicht sach- und fachgerechten Ausbau zurückzuführen sind. Zu einer Beschlussfassung über die Sanierung kam es in der Eigentümerversammlung jedoch nicht. Die Hausverwaltung veranlasste daher nicht die Sanierung der Wohnung. Infolge des mangelhaften Wohnungszustands und Nichteinigung des Eigentümers und der Hausverwaltung kündigte der Mieter den Mietvertrag mit dem Eigentümer (Kläger).
Wegen der Untätigkeit des beklagten Verwalters begehrte der Kläger und Wohnungseigentümer der gegenständlichen sanierungsbedürftigen Wohnung vom beklagten Verwalter die Kosten für die Trockenlegung und Sanierung der Wohnung. Darüber hinaus begehrte der Kläger auch die entgangenen monatlichen Mietzinse für die letzten 3 Jahre.
Rechtliche Beurteilung
Der Verwalter kann und muss auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen selbstständig die Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung setzen. Die Schutzpflicht des Verwalters, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren (vgl § 20 Abs 1 WEG), verpflichtet den Verwalter auch, auf die Wahrung der Minderheitsrechte durch die Gemeinschaft hinzuwirken und dabei gegebenenfalls eine die Pflichten der Gemeinschaft missachtende und daher rechtswidrige Weisung zu übergehen. Der Verwalter darf auch nicht untätig bleiben, wenn die Mehrheit die Durchführung bestimmter Erhaltungsarbeiten, die ein Wohnungseigentümer offensichtlich berechtigterweise verlangt, ablehnt, weil sie die Auffassung vertritt, es handelt sich um Arbeiten, die der einzelne Wohnungseigentümer aus Eigenem finanzieren sollte.
Dem Verwalter kann aber keine schiedsgerichtliche Kompetenz unter den Wohnungseigentümern zugeteilt werden. Bei unklarer Sach- oder Rechtslage hat der Verwalter daher den Wohnungseigentümer auf die Geltendmachung seiner Minderheitsrechte (zB Antrag auf Entscheidung des Gerichts gem § 30 WEG) zu verweisen und haftet er nur bei Verschulden für seine Säumigkeit. Dabei gilt zwar der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB, jedoch ist der Verwalter kein Sachverständiger für schwierige Rechtsfragen oder bautechnische Fragen.
Im gegenständlichen Fall lag in der Verneinung einer Handlungspflicht infolge der unklaren Situation kein (haftungsbegründendes) Verschulden des Verwalters. Wenn die beklagte Hausverwaltung aufgrund der genannten Umstände davon ausging, dass ihre Verpflichtung zur Führung der Sanierung auf Kosten der Miteigentümergemeinschaft nicht klar sei und deshalb untätig blieb, so ist ihr dieses Verhalten nicht vorzuwerfen.
