2.1 Einladung durch den Hausverwalter

Die Einladung zur Eigentümerversammlung und die dabei zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände sind jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Der Verwalter hat daher für die Eigentümerversammlung eine Einladung an die Wohnungseigentümer zu übermitteln. Inhalt der Einladung sind Zeit und Ort der Eigentümerversammlung sowie die einzelnen Tagesordnungspunkte. Hierbei sind auch die avisierten Beschlussfassungen mitzuteilen, wenn eine rechtskonforme Beschlussfassung in der Versammlung stattfinden soll.

Formvorschriften für die Zustellung

Ganz wesentlich ist die richtige Adressierung dieser Einladung. Wird nämlich die Formvorschrift zur ordnungsgemäßen Einladung der Wohnungseigentümer verletzt, stellt dies einen Formalmangel dar, der in weiterer Folge im Regelfall ohne weitere Überprüfung der Kausalität des Stimmverhaltens zur Aufhebung des Beschlusses führen kann. Hier besteht also die größte Möglichkeit, dass den Verwalter durch ein pflichtwidriges Verhalten in diesem Zusammenhang eine Haftung treffen könnte. Die Einladung ist an die jeweiligen Wohnungseigentümer zu übersenden, und zwar an den Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen Geschäftsräumlichkeit an die Anschrift seines Wohnungseigentumsobjektes oder an eine andere von ihm bekannt gegebene inländische Zustellanschrift. Darüber hinaus kann der Wohnungseigentümer verlangen, dass die Versendung an ihn nicht auf dem Postweg, sondern durch elektronische Übermittlung im Rahmen eines E-Mails erfolgt. Hat der Wohnungseigentümer dies verlangt, so ist ihm die Einladung per E-Mail zu übermitteln. Hat er eine inländische Zustellanschrift bekannt gegeben, so ist, falls er nicht die Übermittlung per E-Mail gefordert hat, an diese zuzusenden. An eine ausländische Zustellanschrift ist von Gesetzes wegen nicht zuzusenden. Hat der Wohnungseigentümer weder eine E-Mail-Adresse noch eine inländische Zustellanschrift bekanntgegeben, so ist ihm an die Adresse der Wohnung oder der sonstigen selbstständigen Räumlichkeit zuzusenden. Es ist auch nicht erforderlich, dass die Einladung im Sinne des Zustellgesetzes zugestellt wird. Wesentlich ist die wirksame Übersendung, dh das Absenden der Einladungen an die richtige Adresse vonseiten der Verwaltung.

Zustellung an Wohnungseigentümer eines Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge

Einen Spezialfall stellen Einladungen an Wohnungseigentümer eines Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge dar. Hier normiert der Gesetzgeber, dass die Übersendung an eine obligatorisch bekannt zu gebende inländische Zustellanschrift zu erfolgen hat. Dies wird im Regelfall die Adresse sein, die der Wohnungseigentümer zur Übermittlung der Vorschreibungen der Verwaltung bekannt gegeben hat. Darüber hinaus ist es auch denkmöglich, ihm an die im Grundbuch angeführte Adresse zuzusenden. Hat der Wohnungseigentümer eine E-Mail-Adresse bekannt gegeben, hat man auch dem Wohnungseigentümer eines Kfz-Abstellplatzes an diese E-Mail-Adresse zuzusenden. Die Wichtigkeit der ordnungsgemäßen Zusendung kann gar nicht oft genug hervorgehoben werden. Es erscheint in schwierigen Konstellationen ratsam, zur Dokumentation der fehlerfreien Vorgangsweise die Einladungen eingeschrieben zu versenden, um allfällige diesbezügliche Probleme zu vermeiden.

Risiko fehlerhafter Verständigung

Ein solcher formaler Mangel der fehlerhaften Verständigung von einer Beschlussfassung kann nur geheilt werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Einladung dem Wohnungseigentümer tatsächlich zugekommen ist, er daher von der Eigentümerversammlung und deren Inhalt verständigt war und er nicht in seinen Mitwirkungsrechten beschnitten wurde. Es erscheint ratsam, wenn keine Adresse im Sinne der obigen Ausführungen bekannt ist, nach Einholung einer ZMR-Auskunft die Einladung eingeschrieben an die sich daraus ergebende Adresse zu senden, sodass unter Umständen mit einem Zustellnachweis bewiesen werden kann, dass der Wohnungseigentümer in seinen Mitwirkungsrechten nicht verletzt worden ist. Weiters ergibt sich durch die Wohnrechtsnovelle eine neue Verpflichtung des Verwalters bei der Einladung zur Eigentümerversammlung, wenn in dieser ein Beschluss gefasst werden soll. Wer den Wohnungseigentümern einen Vorschlag für einen Beschluss zur Abstimmung unterbreitet, hat darin über die gesetzlichen Regelungen über die Stimmenmehrheit zu informieren und darauf hinzuweisen, dass demnach ein auch mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert. Es empfiehlt sich daher bereits bei der Einladung diesen gesetzlichen Hinweis zur Beschlussfassung aufzunehmen. Reine Passivität der Wohnungseigentümer führt bei der neuen (alternativen) Mehrheit (2/3 der abgegebenen Stimmen, die zugleich ein Drittel der Miteigentumsanteile darstellen) eben nicht auf jeden Fall zu einer Verhinderung der Beschlussfassung. Der Wohnungseigentümer muss darauf hingewiesen werden, dass er einem nicht gewünschten Beschlussvorschlag proaktiv entgegentreten muss. Fehlt ein solcher Hinweis, leidet der Beschluss an einem Formalmangel, der im Fall einer Anfechtung zur Beschlussaufhebung führen wird. Hier können in der Praxis leider weiterhin entsprechende Mängel beobachtet werden, die es unter allen Umständen zu vermeiden gilt. Ein dementsprechender Fehler bei der Beschlussfassung könnte infolge einer dadurch bewirkten gerichtlichen Beschlussaufhebung zu einer Haftung des Verwalters bezüglich der entstandenen Verfahrenskosten führen.

Risiko 2-Wochen-Frist

Wesentlich für die Einladung ist es auch, die Einhaltung der Frist von zwei Wochen vor dem Versammlungstermin zu beachten. Diese Frist dient der Vorbereitung der einzelnen Wohnungseigentümer, die die Möglichkeit erhalten sollen, sich eine eigene Meinung durch interne Diskussion, aber auch durch Heranziehung von allfällig notwendigen Spezialisten zu bilden. Diese Mitwirkungspflicht wird im Wohnungseigentumsrecht als ganz wesentlich angesehen. Wird jemand von der Willensbildung ausgeschlossen, stellt dies einen formalen Mangel dar, der im Regelfall zur Aufhebung des Beschlusses führen kann.